名家專欄/房市泡沫風險升 炒房遊戲將告終

文/元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴

近年全台房價頻創新高,不僅雙北房價高的驚人,連中南部房市近年也出現狂飆的狀態,讓不少人大嘆買房愈來愈困難。不過,雖然房價如此高不可攀,大家罵聲不斷,但從2016年至今,全台房市交易量卻出現連五年量增,顯見很多人撐到最後只能硬著頭皮加入這買房、炒房的共犯結構行列,成為房價上漲的幕後推手。

由於,台灣房市長期「只漲不跌」的印象深入民心,過去20~30年台灣房價一直都呈現大漲小回的趨勢,也讓許多自住客、置產族、投資族對房市產有著莫名的偏愛,房子變成不再只有居住功能這麼簡單,反到變成一種投資產品,而且,配合高槓桿的特性,成為很多人爆富的管道。

不過,雖然炒房賺錢看似容易,近年也幾乎成為全民運動,但房價一直這樣無限制的上漲,恐拖全台灣人下水,如今台灣房市泡沫化的風險已比大家想像的更為可怕。從2001年至今,台灣民眾平均每人年所得雖從40.2萬左右,到今年的85.3萬,增加了113%,但全國房價確上漲了284%,顯見所得明顯跟不上房價漲幅。以房價最高的台北來說,從信義房價指數可發現,2001Q1時台北房價每坪不過21.41萬,但是到今年Q2卻已高達72.46萬,同樣買30坪的房子,購屋總價就從642.3萬,大幅成長到2173.8萬,購屋族足足多背了超過1500萬的房貸金額,負債狀況相當驚人。

而且,由主計處與央行資料顯示,到今年8月底,與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘已高達11.7兆,佔台灣GDP的比重超過50%,資金大量集中在房市,幾乎已到了大到不能倒的狀態,現在房市幾乎變成一場輸不起的炒房遊戲,一旦大幅下跌,恐怕大家下場會很慘。

從內政部資料就可以發現,雖然目前房貸利率還不到2%,讓民眾感覺還勉強可負擔房價,但今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個,而且,台北最新「房貸負擔率」(每月房貸金額/家庭每月可支配所得)已高達66.12%,新北也要52.41%,民眾買房負擔其實相當沉重,且有越來越重的趨勢。一旦目前升息環境出現「升升不息」的狀況,負擔不起房貸的家庭恐急遽增加,房市爆掉的風險也會大增,民眾此時買房一定多評估自身的負擔能力。

雖然台灣房市泡沫是否將立刻破裂並不一定,美國2008年次貸風暴爆發前後,房貸餘額佔GDP比重高達約100%才爆開,目前也有不少國家房貸餘額佔GDP的比重都超過50%,但目前台灣與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘佔台灣GDP比重高也是不爭的事實,資金確實有過度集中在房市的狀況,一旦房市出現問題,恐出現極大的金融震盪,民眾與政府不得不慎。


陳傑鳴
@現職:
元宏不動產加值服務平台研究總監
@專長:
房地產市場分析、買賣租賃策略評估
@經歷:
Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監
@證照:
不動產經紀人

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