買方觀望成交探底!選舉房市冷一波 高雄降幅破4成

六都公布今年11月份買賣移轉數,六都跟去年同期相比跌勢明顯,六都總計18,423棟,年減29.0%,雖然跟前一個月相比交易回檔,但跟去年同期相比降幅大,高雄深跌42.6%,新北市年減幅也高達40.4%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,去年為房市高點,尤其去年底交易量龐大,因此對比今年降幅顯著,尤其今年11月九合一大選,選前買氣必然下降,話題退燒區的減勢最為明顯。

話題退燒,買氣萎靡

六都11月份買賣移轉棟數跟前一個月相比多數成長,但與去年11月比較減少許多,台北市1,999棟、月增3.8%、年減26.3%,新北市4,238棟、月增10.0%、年減40.4%,桃園市3,724棟、月增21.5%、年減15.9%,台中市4,144棟、月增1.8%、年減13.0%,台南市1,610棟、月減0.7%、年減27.7%,高雄市2,708棟、月增5.7%、年減42.6%。

郎美囡表示,11月除了央行升息後的買方猶豫期拉長,民眾的關注度也聚焦於選情,跟去年同期的高基期相比必然下降,如新北市去年11月7,113棟是2014年以來同期新高,今年在資金減少、買氣衰減的情況下,成交量自然不比去年,而年減幅最大的高雄市,今年買氣隨著半導體產業下滑,欠缺有力話題讓買方追逐,交易量下降明顯,橋頭區年減幅高達60.3%,可見議題失效又無資金動能支撐,成交趨向冷清;桃園市跟前一個月相比還有21.5%的成長,主要交屋有支撐,其中,中壢區在11月就有破千棟的移轉量。

全球經濟轉向,買方賣方皆觀望

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,全球經濟陷衰退危機,買方對於未來抱持觀望態度,但新案持續創高開價,建商期待遞延買盤,雖市場有零星小建案主動降開價,並沒有降價拋售潮,賣方認為通膨壓力下,不動產價值可期,不輕易讓利,買賣雙方缺乏共識,故短期榮景難復見。

房市轉衰退?11月住展風向球變「黃藍燈」 分數創去年8月新低

房市要轉衰退了嗎?代表北台灣新建案市場概況的11月「住展風向球」今(1)日出爐,失守連15綠,轉為「衰退注意」的黃藍燈,分數創下2021年8月以來、即16個月來的新低紀錄。六大構成項目呈現「一升、三降、二平」,其中預售屋推案量分數上揚,但待售建案個數、來客組數、成交組數分數下挫現警訊。

據住展公布,11月當月分數為41.5分,對應燈號失守「連15綠」的相對安全防線,轉為代表「衰退注意」的黃藍燈,分數較10月(42.2分)減少0.7分,創下2021年8月以來新低。

風向球六大構成項目呈現「一升、三降、二平」,其中預售屋推案量分數上揚,待售建案個數、來客組數、成交組數分數下挫,新成屋戶數、議價率分數持平。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,儘管11月預售屋推案量較10月大增約3百多億,北台灣市況仍受房市人氣、買氣低迷拖累,降至今年最低點。隨著房市迎來選後推案潮,如何縮小買賣雙方價格認知差距,成為線上個案一大考驗。

新北、新竹大案進場 預售案量升

11月預售屋推案量約8百多億元,大台北預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-北投「柏鴻君臨」;新北市-三重「冠德心天匯」、中和「南山大苑」、林口「璽來登日朗」、泰山「明志書苑」、淡水「佳昂新家」、「鉅陞ONE」等。

桃竹地區預售屋單一案量逾15億元以上的指標案,有桃園市-中壢「遠傳UNI」、蘆竹「佳陞豐景」;新竹市-東區「學府首席Ⅱ」、北區「春福水硯」;新竹縣-竹北「合新詠遇」、「惠宇謙恆」、「佳鋐華興悦」、「櫻花聚-聚馥區」等。

近選舉來客減少 成交組數大跌

風向球追蹤的指標案11月來客組數約17.3組/週,較10月(21.9組/週)減少4.6組/週,跌幅超過21%。11月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約1組/週,較10月(1.6組/週)下降約0.6組/週,跌幅37.5%。

成采錡表示,11月北台灣房市來人量是越近選舉、表現越差,僅部分個案成功以預約客一舉提高來人組數,成交量則因買賣方價格認知拉大而低迷,其中又以北市建案成交的最艱難,一週成交一組即屬高標。

待售案增加 房市賣壓恐加重

買氣趨緩下,線上待售的住宅建案較上月微增至1,061個,新建案議價空間卻繼續縮小,11月新建案平均議價率約10.15%,主因為多數賣方信心未潰散,仍堅守價格,使日前順利成交案件,多屬雙方認知價格較接近的個案。也因市場迎來選後推案潮,若買賣雙方態度不變,預期建案銷售速度難以加快,下個月待售建案數走升的機率偏高。

成采錡表示,在全球經濟前景黯淡、央行升息、中央打炒房修法等因素影響下,預估消費者看淡房市的預期心理將持續攀升。雖說不少業者期待新案進場大舉拉抬市場熱度,可就住展目前掌握,多數指標新案預設開價仍屬於區段高標,意味業者須花費更多時間縮短雙方認知價格差距。此舉將拖慢建案銷售速度、拉長銷售期,使業者面臨更大的市場競爭壓力。

內湖區潭美段4400坪60年地上權案 正式公告招商

臺北市政府財政局於111年12月1日公告「臺北市內湖區潭美段五小段21地號等4筆市有土地設定地上權案」及「臺北市內湖區潭美段五小段35、35-1地號市有土地設定地上權案」2宗招商案,將以60年地上權的方式引進投資人開發,截標日為112年3月1日。


內湖科學園區是臺北市最重要且發展最成熟的科技聚落,近年科技業、航運業等自用型買方相當活躍,保險業與投資機構看好科技業的穩定發展以及在地租賃需求,將內科廠辦納入資產配置一環。光是截至今年前11個月,內科與其周邊潭美街的大型科技廠辦與辦公室,累積成交金額已達182.9億元,占台北市整體商用不動產交易的33%,該區知名交易包括中國人壽以83億元買下西湖段精英電腦整棟大樓,領航家投資以30.7億元購入即將完工的長虹豐匯商業科技大樓,以及宏普建設在10月底以40.8億元售出舊宗段整棟預售廠辦;多家建商積極增加內科土地庫存,國產實業與長虹建設於今年各斥資20億元購地,未來將推出廠辦以滿足企業需求

本次臺北市政府釋出2宗內湖區潭美段大面積商業用地地上權案,基地一為辦公服務區(一),土地面積約1,938坪,建蔽率與容積率分別為40%與225%,可做一般事務所、金融保險業、醫療保健服務業、旅遊及運輸服務業、企業營運總部及其關係企業(附條件)等使用,權利金底價為 9億2,798萬元;基地二為工商服務展售區,土地面積約2,468坪,建蔽率與容積率分別為50%與225%,權利金底價為12億9,330萬元,可規劃為零售空間、一般事務所、金融保險業、一般旅館、企業營運總部及其關係企業(附條件)等使用;基地規模適中,未來開發單棟面積可達到7,000-8,000坪以上,使用規劃彈性佳。

招商顧問第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,隨著內科發展逐步飽和,西湖段與文德段土地一地難求,間接帶動有總部需求的企業與開發商將重心遷移到舊宗段與潭美五期,目前該區土地行情每坪130萬至160萬元之間。本案是大內湖科學園區近年首度釋出的地上權招商案,隨著未來10年捷運東環段完工通車,該區將可與台北市信義區快速串連,進一步提升商業發展潛力。本案自10月底舉辦招商座談會以來,已吸引多家科技業、零售業者、建商與保險業者積極洽詢。

基本資料基地一基地二
地號潭美段五小段21、21-1、22、22-1等4筆地號潭美段五小段35、35-1等2筆地號
土地面積1,938坪2,468坪
土地使用分區辦公服務區(一)工商服務展售區
建蔽率/容積率40%/225%50%/225%
權利金底價9億2,798萬元12億9,330萬元

資料來源:第一太平戴維斯

扯爆!紅綠燈藏「京華城」改建工地內 網批:給鬼看嗎?

由京華城改建的京華廣商辦園區,預計興建4棟地上19層、地下7層商辦大樓,施工期間,工地封閉,有民眾發現紅綠燈竟被包在工地圍籬內,怒批「給鬼看嗎?」記者實際走訪,發現紅綠燈確實看不清楚,就連警察要待轉也沒有地方,只能違規停在馬路上,對此,鼎越開發股份有限公司延展處表示,紅綠燈號誌佔用工地,已經發文請北市府遷移,但是因經費不足,還沒有移走。

京華廣場3D外觀示意圖。圖/業者提供
▲京華廣場3D外觀示意圖。(圖/業者提供)

京華廣場園區由中石化百分百持股的鼎越開發負責打造,占地近五千坪,業者表示,四棟建築除以層層種樹為核心理念外,還有綠化SKY PARK浮島公園,整體綠覆蓋率將達到市府規定的兩倍,未來將引領台灣成為吸碳抗暖的未來城市建築典範。



▲▼施工期間,工地封閉,有民眾發現紅綠燈竟被包在工地圍籬內。(圖/記者何宇庭攝,下同)



京華城周邊路口是交通意外熱區,今年曾有機車騎士遭汽車撞死,對於紅綠燈被包在工地內,鼎越開發股份有限公司延展處表示,這個小綠人設置的地方是在我們地界內,我們也有發文給市政府交工科,但市府礙於經費的關係,暫時先留在原位,等有經費再移位置。

▲警察要待轉也沒有地方,只能違規停在馬路上。

雙北市開價持續突破天花板! 新店、三重8字頭↑

下半年以來房市不利因素接踵而來,不過建商開價,還是持續追高。最新調查指出,雙北市預售新案開價驚驚漲,持續突破天花板,其中新北市新店、三重,已朝向每坪8字頭開出,桃園青埔特區、竹縣竹北縣治三期,也有新案挑戰7字頭價位。

住展雜誌今(24)日公布最新調查指出,下半年以來,受全球經濟展望下修、央行升息、九合一大選,以及股市動盪等因素影響,國內房市人氣、買氣逐步走弱。市場上因而出現部分小型建商調降預售建案開價,可同時間,也有不少建案以超高開價進場銷售。

住展雜誌統計,下半年北台灣有多個新建案開價改寫區域新高,如新北市新店、三重出現開價8字頭新案,在桃園青埔特區和竹縣竹北縣治三期,各有新案挑戰7字頭價位。


住展雜誌企研室經理成采錡表示,觀察天價建案可發現,能在競爭激烈的房市重點推案區,推出高價新案的業者,多屬於中大型建商,而建案本身的基地條件也多具有優勢,導致業者不願輕易在價格上退讓。

住展雜誌統計資料顯示,下半年北市高價案出現於北投士林科技園區。北士科因土地取得成本相對高且品牌建商推案集中,新案開價達三位數在業界預料當中,「國泰雍萃」則以132.5萬元/坪的平均開價,成為區內價位天花板。

新北市方面,也有不少重劃區迎來開價創高建案。三重的捷運三重站周邊,出現刷新三重全區高價紀錄的「家泰豐和」,平均開價達8字頭。

桃園小檜溪重劃區、中壢青埔特區,以及蘆竹A10重劃區,都有新案價位開創歷史新高,楊梅、觀音的大樓案價位也拔高中。其中開價最驚人的,屬青埔特區、青塘園周邊的成屋新案「玖都美術花園」,平均開價達70萬元/坪。

新竹縣市則是蛋黃、蛋白,甚至蛋殼區的價位都創歷史新高,如竹北高鐵特區、縣治三期相繼出現7字頭開價新案,寶山造鎮案開價5字頭,芎林新面孔攀上4字頭,湖口和新埔不遑多讓,新案開價皆見3字頭。

不過成采錡指出,最近受景氣變化影響,買賣雙方對價格的認知,正逐步擴大中,若高價案的產品規劃優勢不夠明顯,容易成為競爭對手的最強助攻,使鄰近個案能以「相對低價」拉高銷量。

豪宅逃命波!特力屋何家賣「琢白」進帳2.9億 專家:小賠

實價揭露,北市信義計畫區豪宅「琢白」9樓戶交易,總價2.98億,每坪205.5萬元,資料顯示,賣方為特力屋總裁何湯雄家族的「欣秋有限公司」,去年才以2億9,495萬元買入,帳面獲利393萬元。買方則是高雄三大家族之一王家名下的九昱建設。

第一建經研究中心副理張菱育分析,該戶雖然帳面上有增值,但若透過仲介成交,光房仲服務費、代書費可能就超過帳面獲利的393萬元,何況豪宅裝潢費動輒千萬,不見得有賺,而這筆交易雖在二年內,也因此可免課徵房地合一稅。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「琢白」為紐約白派建築大師理查麥爾規劃設計的純白外觀大樓,除了早期預售期間,曾出現196萬的單價,其他戶戶都超過200萬以上,已購住戶不乏年輕富豪、藝人、外資、港澳、外籍人士等。

台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄,2022年單價站上200萬元的豪宅交易共有26筆,總銷金額約84.4億元,最高單價為信義聯勤260萬;交易量最多的豪宅是「潤泰敦峰」,達9筆,成交單價落在201.9~239.9萬元之間。

其次為「信義聯勤」和「西華富邦」,分別都有6筆交易;而「琢白」、「代官山」、「文華苑」、「華固名鑄」、「聯合大於」等豪宅,則分別有1筆進入200萬俱樂部成員。

張旭嵐指出,今年受到升息、烏俄戰爭、全球經濟下行等的影響,股市從高點大跌,對部分高資產族的布局或許有影響,導致今年揭露至十月交易為26筆,稍低於去年同期的32筆,不過富豪置產多半以公司規劃,或家族資產配置為優先考量,和整體房市走勢脫鉤,加上購置A級豪宅不僅保值,也能彰顯地位,有利事業拓展,因此仍有不少富豪搬現金,甚至以創高價收藏頂級豪宅。

信義區豪宅琢白。圖/台灣房屋信義101特許加盟店提供
信義區豪宅琢白。圖/台灣房屋信義101特許加盟店提供

驚!大S豪宅「台北信義」開銷大 百萬年薪只夠付管理+水電費

藝人大S徐熙媛與富商汪小菲的離婚風波,至今持續延燒。汪自爆400萬元帳單,其中更寫出大S豪宅「台北信義」的管理費、水電費等資訊。經計算,大S豪宅每月花至少9萬4943元,1年至少花113萬9316元。



▲富商汪小菲於《微博》上公布匯給大S的400多萬元帳單內容。(圖/翻攝自汪小菲微博)

根據汪小菲於《微博》上所公布的帳單,其中「信義社區管理費7-9月」與、「信義社區管理費10-12月」皆為13萬9785萬元,換算每個月管理費就高達4萬6595元,已高過不少一般上班族的月薪。

另外,「松勇路7/12-9/12電費」這筆費用也要9萬4201元,換算每月電費也高達約4萬7100元。而「松勇路水費6/24-8/22」則為2495元,換算每月水費也有約1248元,因此該戶每月水電費加總約4萬8348元。

而所謂「信義社區管理費」或是「松勇路水電費」,應都是指大S於信義區松勇路豪宅「台北信義」的開銷,若單純以管理費、水電費這2筆開銷來看,大S住豪宅每月就至少得花上9萬4943元,1年至少花113萬9316元,就算你有百萬年薪,還是得要不吃不喝一整年也養不起。

▲汪小菲在微博抱怨不想付給前妻大S生活費的原因,遭到大陸網友們痛罵。(圖/翻攝自汪小菲微博)

▲汪小菲在微博抱怨不想付給前妻大S生活費的原因,遭到大陸網友們痛罵。(圖/翻攝自汪小菲微博)

也有人心疼大S,「大S更可憐,為了他犧牲事業,為了給他創業搭上自己名聲,他做飲料做賓館,做服裝哪個不是打著大S的幌子」、「心疼大S,老公養小三都不把給小三的財產要回來」、「夢裡的老婆,這是前妻,男人是不是都以為離婚了,這個女人還屬於自己啊!」

另據《鏡週刊》報導,汪小菲未履行離婚協議,不願支付生活相關費用後,大S已經向台北地方法院聲請強制執行,由於事證明確,法院已裁准,汪小菲必須如期付款,否則在台灣的資產如存款和S HOTEL都可能被抵償或查封。

北士科最大案!柏鴻建設找來大陸工程 「柏鴻君臨」成指標建案

北士科最受矚目指標大案終於登場!由柏鴻建設投資興建的「柏鴻君臨」,於今日(11/22)盛大舉行簽約記者會,宣布本案將委由國內頂尖營建品牌「大陸工程」負責施工營建,P&T 集團和三門聯合建築師事務所進行建築設計,共同打造北士科25層擎天地標,同時也宣告本案正式公開。


負責代銷的海悅總經理王俊傑表示,「范姜董事長光是找營造公司就找了好久,因為他自己、兒子,公司總經理全部都要入住,比挑媳婦還可怕!」

柏鴻君臨位於台北市文林北路第一排,基地面積1281坪,規劃30-68 坪、136戶;車位170個、機車173個;將打造地上25樓、地下4樓SRC大樓。

范姜炳煌表示,看見妹妹罹癌,所以他想要打造一個自己、全家都可以住的舒服安全的防疫宅。(圖/攝影中心攝,下同)

柏鴻建設董事長范姜炳煌透露的這個建案的故事,他說「我自己的妹妹家中沒有煮飯,也沒有抽菸,卻罹患肺腺癌,加上現在疫情,我一直想要打造一個兼具『安全、舒適、智慧』的防疫宅,所以才花不少時間找營造、代銷,就是要做出最好的設計。」

除了該案,范姜炳煌還談到該司的下一步計畫,目前柏鴻在天母、北投、石牌、景美、板橋等地區的推案計劃也將陸續啟動,緊接著的關渡案也正緊鑼密鼓籌備中。

▲王俊傑表示,建商堅持要採用較貴的營造公司,後來知道他跟家人自己都要入住。

負責銷售的海悅總經理王俊傑也分享范姜炳煌的溝通過程,「范董對於這個建案相當執著,過程有許多知名營造大廠找他談合作,但他堅持大陸工程,我也告訴他這樣成本會特別高,但他毫不猶豫;我也將我所認識的所有設計師建紹給他,結果他不斷要求還要更好,比挑媳婦還要嚴謹,後來才知道,原來他自己、兒子、總經理都要住進來,真的是要蓋自己的家!」

名家專欄/老屋交易熱 掌握「補登」商機會更賺

文/謄本達人、元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立

過往市場對於老屋都有「老屋難貸款」、「老屋沒人買」的疑慮,不過,根據內政部資料顯示,近五年來全國屋齡30年以上老屋佔住宅市場交易比重持續攀升,從2018年的27%、不到三成,而後逐年一路攀升,到2022上半年已高達37%,直逼四成,市場交易相當熱絡。

對於這樣的市況與趨勢,筆者認為,「高房價」、「銀行放貸意願增」、「政府力推老屋危老都更」是近年老屋市場性持續提升的三大關鍵。而面對這樣的趨勢,如果民眾能把握老屋特有的「陽台補登」及「公設補登」優勢,甚至可能替資產創造更多增值契機。

以高房價來說,近兩三年年全國房價飆漲,許多縣市房價漲幅2~3成,甚至不少地區或個案還出現房價翻倍的狀況。由於,目前新屋價高、在都會區內的精華地段供給也相當有限,也導致很多首購民眾買房時,往往只能瞄準價格相對較便宜的老屋,進而帶動老屋交易量攀升。

其次,近年銀行對老屋放貸意願增加不少,根據內政部資料顯示,全國屋齡30年以上老屋到今年Q2為止,共有超過460萬棟,超過住宅存量5成以上,甚至,在台北老屋佔住宅存量比重還高達7成以上,呈現遍地是老屋的狀態,因此,除非銀行放棄中古屋房貸市場,不然銀行增加老屋貸款是必然的結果。

再者,近年「政府力推老屋危老都更」也是一大原因。由於台灣房屋老化問題嚴重,為鼓勵老屋加速更新重建,政府2017年5月發布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,並提供「容積獎勵」、「放寬高度及建蔽率」、「稅賦優惠」等3大獎勵,也確實帶動老屋市場熱度提升,這點由近年老屋交易增加與危老計畫核准件數直線攀升可見一斑。目前老屋除居住價值外,更多了都更的期待。

由於,目前老屋市場性提升,民眾對於老屋關注度增加,民眾確實該花時間多了解老屋的商機。筆者認為如果房子夠老,甚至還有「陽台補登」及「公設補登」的商機存在,讓購屋者有機會秒賺百萬,是現在持有老屋與想買老屋的民眾不可忽略的要點。

由於早期建物登記法規是以建物四面牆壁為界線,因此第一次建物登記時,把陽台、屋突、停車空間、防空避難室等都忽略沒有登記,直到1982年8月12日內政部訂定「建物測量辦法」後,包含陽台等附屬建物,才可以辦理測繪登記。所以,如果目前房子屋齡超過40年,就可能有不少空間可以補登。目前全台屋齡40年以上老屋住宅存量就有約307萬宅,而這類房子的補登商機,是買老屋除期待危老都更外的隱藏商機,民眾千萬要把握。

以陽台補登來說,民眾如果發現房子屋齡超過40年,且屋內有陽台,但「建物權狀標示部」卻沒有標示陽台字樣,這時就可能有陽台補登的可能。只要房子所有權人或委由代書等代理人向各縣市工務局申請「竣工平面圖及位置配置圖」,收到圖後檢查圖上建物上是否有「陽台」字樣,若有,即可向地政事務所申請陽台補登,若無,還可在工務局申請加註「陽台」字樣,若經同意加註,則可再至地政事務所申請陽台補登。

以往過經驗來看,陽台補登後有機會多出3~5坪面積,在如今寸土寸金的高房價時代,即便小小的居住空間,價值都不斐。以台北來說,目前平均房價每坪逼近70萬,如果能多出3~5坪的面積,資產就可能增值數百萬,是相當大的一筆財富。而且,陽台等附屬建物一經補登,未來無論是在參與都更危老或是買賣移轉,都能為自身帶來更多好處,持有或想買老屋的民眾都要好好把握。

周昆立
◎現職:
元宏不動產加值服務平台 創辦人、
◎學經歷:
中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」
◎專長:
地籍富數據分析應用

北市光復南路32巷都更案發生工安意外 工人遭活埋慘死

松山分局中崙派出所於本(21)日14時5分接獲119轉報案件,稱松山區光復南路32巷一帶工地發生工安意外,立即派員前往協助戒護,現場保全。

據瞭解,26歲江姓工人於工地內地下一樓施工時,遭土方壓住受困,造成頭部撕裂傷,經救護人員緊急送至國泰醫院急救後宣告不治。


▲工人意外死亡。(圖/記者何宇庭攝,下同)

工安意外現場為都更案場,「臺北市松山區延吉段一小段119地號等8筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」,區位為北側光復南路22巷、南側為光復南路32巷、西側為光復南路22巷16弄、東側為光復南路所圍成四邊臨路之完整計畫街廓。