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冠德建設、大洋塑膠中和開發案，19日無預警對外公告終止合建契約，宣告雙方掰了！總銷逾數百億的指標大案，就此暫時畫下句點，原本估計冠德分回總銷至少200億元也沒了。

冠德和大洋19日重訊公告，雙方董事會通過合意終止「新北市中和區健康段125地號等25筆土地合作開發案」合建契約。「中和大洋舊廠合建案」，早自2015年雙方即簽訂合約，不過在整體環境與市場變遷影響下，雙方對於此開發案方向有不同想法，因此經雙方合意宣布終止合作本合建案。

冠德與大洋中和案位於中和捷運橋和站附近，原為1.57萬坪的乙工用地，經變更為住宅區後，扣除公園、道路、捐贈部分可分回9,912坪住宅及機關用地，規模比南港「世界明珠」還大，被視為雙北市最大開發案之一，市場估計冠德分回總銷至少200億元，大洋預估可分得250億元。

經記者查證，冠德建設表示，整體環境與市場變遷的影響下，雙方對於此開發案方向有不同想法，因此經雙方合意宣布終止合作本合建案。本合建案之終止，對於冠德建設並無重大影響，目前資金充沛，且已儲備充裕案量，重大個案皆持續推展進行中。

後疫情時代，台北商圈逐漸復甦，今年初已有3筆店面租賃單價破萬元的案例！據實價揭露，台北市五分埔商圈首度出現租金單價破萬元的交易紀錄，且是信義區1樓店面實價登錄以來單價第三高，該店面位於松山路119巷內，於1月以每月7萬元出租，單坪月租10,072元，備註為分租6.95坪店面。

台灣房屋建國民生加盟店副店長何志剛表示，五分埔商圈在疫情前，店租單坪約2000~3000元上下，且疫情爆發後人流大幅下降、許多實體店面業者轉向電商，因此五分埔店面的空置狀況更為顯著，如今疫後時代，出現商圈租金新高行情，應是特殊案例，業者看好觀光人流回籠，且分割店面租金總額降低，負擔相對平實，吸引服飾、飾品等業者承租。

另外，今年初實價登錄還有兩筆單價破萬元的店面租賃交易，都位在西門町商圈，2月峨眉街的一處6.19坪分割店面，月租金6.3萬元，單坪月租10,178元，由伴手禮業者承租；同月成都路的12.62坪店面，月租金13萬元，單坪月租也達10,301元，由韓式拍貼業者承租。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察近年雙北高單價租金的樓店，大多是40坪以下的中小型店面，更有許多不到10坪的分租店面，店面租賃呈現「高單低總」的情形。以月租總額來說，這些「小宅型店王」的承租門檻比大型店面親民，所在區段的人潮又多，更容易吸引業者目光，也更適合有創業或是展店需求的餐飲、診所、零售等中小型民生消費業種，使低總價精華店面的市場性提高。

▲五分埔店面租金竟創萬元新天價。（圖／記者何宇庭攝）

張旭嵐指出，對房東而言，近年升息之後，利息支出會稀釋投報率，因此若將店面「化大為小」，將坪數比較大的店面，切割成兩、三個小店出租，不僅租金門檻更親民，脫租率、投報率也相對較高，使分租店面的發展愈來愈興旺。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近期央行五度升息，對房貸族來說，每月的還款壓力加重，且疫後觀光業逐漸升溫，商圈店面人潮明顯回流，房東在疫情時期的讓利心態也逐漸退卻，再加上電費調漲在即，背負房貸的房東，不排除會將增加的成本轉嫁到租客身上，因此新承租或準備續約的店家，須做好漲租的心理準備。

Q:

爸爸長年生病，有一個阿姨在照顧他，沒想到爸爸離世後，阿姨拿出遺囑，說爸爸要把家裡的房子送他，遺囑上面有律師見證，但是執行人是阿姨，請問這樣有法律效力？家人可以趕緊轉移房屋產權嗎？

A：

1.律師擔任遺囑執行人費用較高，所以只擔任遺囑見證人是有可能的，但是否有其他協助詐欺或脅迫訂立遺囑之事，依現有資料無法推斷。

2.若遺囑有侵害繼承人特留份可以行使扣減權，如認遺囑之製作不符合法律程序或有偽造變造可以提起遺囑無效訴訟。

3.違反遺囑擅自過戶遺產或處分銀行資產，刑事可能涉及偽造文書、使公務員登載不實、詐欺等；民事可能涉及侵權行為、不當得利等，遺囑執行人提起訴訟機率極高，後續爭訟機率高須謹慎評估。

沈川閔律師 神川法律事務所

電話號碼:（02）3762-1686
傳真號碼:（02）3762-1668
地址:臺北市信義區基隆路一段141號6樓

(一)學歷
中央警察大學76期行政系
臺北科技大學智慧財產權研究所碩士
104年律師高考智財組及格
日本知的財產管理技能士 三級
日本語能力試驗N1考試及格
新北市政府都更推動師考訓及格

(二)經歷
前刑事警察局偵一大隊偵查員
保六總隊官二大隊警務員

現任神川法律事務所主持律師
中華民國觀光產業理事長交流協會法律顧問
臺灣省旅行商業同業公會聯合會法律顧問
新北市旅館商業同業公會法律顧問

日前網傳一份首都圈公立國中考取建中、北一女的錄取率排行榜，雖然台北市教育局已出面澄清並非官方統計，但仍在家長圈引發熱議。在該份資料中，中正區的中正國中建北錄取率高達16.21%，可說是考取第一志願的最大搖籃！大安區的龍門國中、松山區的敦化國中，也分別以10.86%、10.53%的錄取率，奪下亞軍與季軍；另外大安區的金華國中及師大附中國中部，則分居第四、第五名，使大安區在建北錄取率前五名公立國中當中，一口氣包辦3所名校。

▲網路傳言中的五大「建北製造機」，周邊房價表現也確實不俗。根據實價登錄統計，近一年來五所公立明星國中附近的成交均價，每坪落在92.6~118.5萬元，也就是說，想買一間十來坪的小宅設籍搶門票，家長少說要準備千萬重金，卡位門檻甚是可觀。（圖／翻攝google maps）

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，上述明星國中的周邊房價高貴，除了學區加持外，最主要的原因，是這些國中全數位於首都的「蛋黃區」，本身的地段價值，就已經充滿貴氣；且這些國中的所在區段，還都有大型休憩空間，比如中正國中對面就是中正紀念堂；龍門、金華與師大附中，都鄰近大安森林公園；敦化國中也與敦化林蔭道、台北田徑場、小巨蛋近在咫尺，區段的居住環境出色，也讓周邊房價的保值性更加顯著。

由於明星國中坐落開發成熟的台北市中心，因此周遭的新案供給稀少，且屋齡5年內的物件，多半為豪宅屬性，以敦化國中周邊為例，低屋齡的「華固名鑄」，以及預售案「璞永敦仰」，都採豪宅規劃，所以有意卡位學區的家長，建議將目光鎖定在屋齡逾20年的中古社區，選擇較多，單總價也較平實。

陳定中也提醒，買在明星國中附近，並不代表保證入學，明星國中年年額滿，即便設籍也要比個先來後到，就拿中正國中來說，111學年度入學的新生，最終設籍日為108年9月25日，此後設籍者，只能改分發其他國中；此外，部分明星國中學區迷你，以師大附中國中部為例，111學年度的學區，只有信義路北側的和安、仁慈兩里，校門對面的信義路南側，就落在了學區之外，所以民眾購屋前，務必先向學校或教育局處確認學區範圍。

第一建經研究中心副理張菱育表示，明星學區的卡位商機，常會催化「設籍型小宅」的興起，市面上不少學區設籍型小宅，總坪數只有10多坪，雖然具有低總價優勢，但行庫可能會將其視為小套房，導致貸款成數低落，部分行庫甚至不承做，所以家長們選購之前，須注意物件是否能正常貸款。

台北市知名公立國中2022至今房價統計

資料來源：實價登錄學校周邊500公尺之住宅大樓、華廈、公寓及套房等成屋交易，統計排除1樓及親友關係人等特殊交易，統計日期為2023.4.13。

房貸升升不息，不過豪宅客有備而來。實價登錄顯示，今（2023）年3月法人買方以1億2680萬，「無貸款」買下內湖豪宅「璞真水寓」7樓戶，單價每坪約146萬元，創該社區歷史新高紀錄，該社區屋齡約6年，前一手買家於2014年預售時以1億1290萬元購入，持有9年轉手增值1390萬元。

▲「璞真水寓」7樓戶，單價每坪約146萬元，創該社區歷史新高紀錄。

碧湖畔的「璞真水寓」，社區車位屬於公設，因此權狀內車位坪數含在公設坪數內不分開拆算，這次新交易的7樓戶單價146萬元，創下社區新高，主要因為該社區僅九戶，6樓以上即可俯瞰碧湖，景觀遼闊且稀有，且7樓戶是帶有千萬元價值的裝潢銷售，因此轉手增值幅度高。

2023年初台北億級豪宅無貸款案例。（圖／台灣房屋提供）

今年初豪宅市場包括「璞真水寓」，就出現至少6筆無貸款的豪宅交易，包括松山區「潤泰敦峰」今年3月10樓戶，總價1億7460萬元成交，以及二月份21樓兩戶逾4億；中山區「芷英」6樓戶，1億8991萬無貸款購入；大安區「吉美大安花園」13樓戶1.39億元，也都是無貸款交易。今年初，光無貸款的億元豪宅交易總金額就超過10億以上。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，購買動輒上億的豪宅，不需貸款就出手，其中不乏是以公司名義購買，多半是想趕在平均地權條例修改上路前，積極布局，避免受「法人購屋許可制」的約束。

而直接動用現金購屋，除了顯示企業的資金豐沛外，免經過銀行核貸、對保的繁瑣過程，過戶時程縮短，也無須交代金流來源，符合重視隱私的高資產族多重考量。此外，不動產也是優質擔保品，就算未來需要資金活用，仍可以抵押貸款，因此高端客採現金購屋，在財務規劃上還是具備一定的靈活性。

今日六都地政局公布3月份買賣移轉棟數，與去年同期相比台北市大舉滑落29.5%，其他五都年減幅都超過1成，而統計六都今年第一季買賣移轉棟數與去年同期相比，則都緊縮2成上下，其中桃園市今年第一季僅8,190棟，跟去年超過1萬棟的移轉相比大幅下滑27.8%，台北市第一季不到6千棟，年減27.5%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，今年1月平均地權條例修正案通過沒多久，內政部表示限制預售轉售不溯及既往，買方見不到新案拋售潮拉長觀望期，深怕入手後價格開始修正，不敢貿然挺進，加上今年春節時間長，儘管3月進場買方增加，但首季工作天數短，且市場缺乏刺激買方的利多消息，今年第一季買賣移轉棟數大幅緊縮。

價高買方驚，北市有感量縮

由於2月工作天數短，今年3月六都移轉棟數與2月相比明顯增加，但跟去年同期比仍顯頹勢，其中台北市移轉量深跌29.5%，綜觀六都第一季買賣移轉棟數，僅新北市破萬棟，卻也有24.5%的年減幅，桃園及台北降幅最大，桃園市首季僅8,190棟、年減27.8%，台北市只有5,677棟、年減27.5%，買氣向來高昂的台中市今年第一季僅9,870棟、年減22.5%，南二都缺乏科技話題帶動，高雄年減22.3%、台南年減19.0%。

郎美囡指出，央行升息循環不知何時止步，貸款條件不如過往，買方不敢輕易出手，尤其台北市房價高，購屋門檻高，拉長買方猶豫期，首季成交量在低水位，此外，從各行政區移轉棟數觀察，前幾年新案成交熱區有交屋量挹注，惟量體並不大，如台中市北屯區第一季共1,296棟，佔台中市整體13.1%，但西屯區及南屯區3月份買賣移轉棟數低於2月份，桃園市3月份以桃園區、中壢區及龜山區移轉棟數最多，不過跟去年單月可上看8百棟相比仍屬低點，也顯示房價未出現區域性鬆動，買方拉長猶豫期，成交量難見春暖花開。

政策影響決策，買賣雙方磨合

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，今年房市狀態為價不降、量不來，尤其央行去年連續升息後，已有部分族群房貸利率破2%，買方購買力被壓縮，且政府打炒房態度不變，讓買方更為期待價格修正，導致成交不易突破。

百萬 YouTuber Joeman 推出的線上買房課程，開賣不到半個月銷售額突破2000萬元大關，不過卻有房地產專家林裕豐盤點他過去買房史，其中以單坪4字頭購入的八里河景房，仍在高點套牢中，顯然Joeman擔任網紅的吸金功力，大勝在房產的獲利。

曾在頻道開箱不少建案的Joeman，這次開設「超實用買房秘技」課程，不到半個月時間，已有超過4400人預購，以現在4000多元的早鳥價換算，幫線上平台進帳超過2000萬元。有網友直言，就算扣掉平台抽成，「大家已幫Joeman 準備好下間房屋的頭期款了。」

 ▲joeman開設「超實用買房秘技」課程，不到半個月時間，已幫線上平台進帳超過2000萬元。（圖／翻攝Joman YT頻道）

對於Joeman遭不少網友大酸「割韭菜」，《房業網》調研中心主任林裕豐指出，Joeman課程大綱確實掌握買房重點基礎面向，有助於「房市小白」學習房產知識，但實際內容尚未產出，無法做出實質評論，就課程短期賣出2000萬元佳績來看，行銷實力無庸置疑。

透過實價登錄與地籍謄本追查Joeman的「起家厝」，也是其公司登記地址，位在新莊頭前重劃區的「一方城心」社區，為寶佳機構打造，屬於一般事務所。他2013年時以單坪約38萬元、總價1200餘萬元，購入低樓層的33.6坪2房，如今9年過去，身價水漲船高，社區近1年平均單價約55萬元，同樓層近期成交單價約49萬元，每坪賺11萬元，總價多了360萬元，整體增值幅度約3成。

▲房地產專家林裕豐表示，Joman買屋在低迷市況中仍被套牢，近期要加價轉手獲利，恐怕並不容易。（圖／《房業網》提供）

不過Joeman的另一間房，則是買在高點套牢中。根據Joeman頻道開箱的八里河景宅，於2020年斥資1200萬元買下「昇陽九樂」高樓層戶37.78坪含車位2房，更砸300餘萬元裝潢，可聲控冷氣、燈光等設備，標榜具備「無敵河景與科技裝潢」，當時扣除車位換算，單價約41.5萬元購入，至今仍高居社區第五高單價，當時他還自述看實登，房價賠了100多萬元。

林裕豐表示，該社區近1年成交單價約34.6萬元，今年更有低樓層戶以單價27萬元成交，顯見Joman買屋在低迷市況中仍被套牢，近期要加價轉手獲利，恐怕並不容易。

對於遭外界質疑開買房課程的公信力，Joeman曾回應媒體，並非房產專家，也非房市小白，卻曾開箱無數建案，就建案格局、房價行情、出價議價等方面，給過不少網紅、藝人建議，強調該課程邀請多位房市專家開課，深具內容，並非單純由他個人開課，而是會有不動產律師、結構技師、會計師、建築師等客座講師，課程內容包括買房前的三觀、看房、議價簽約、驗屋交屋等面向。

對於線上課程卻能銷售長紅？林裕豐認為，房市小白在沒有任何房產知識的前提下，易沈浸於銷售話術中，進而做出不理性的判斷，若能透過線上課程、專業書籍，進行系統性學習，是不錯的房產入門磚，坊間不乏線上房產課程。然而Joeman房產課程尚未完成，現今無法評論，但就半個月內賣破2000萬來看，顯見百萬網紅吸金實力與行銷的成功。

林裕豐提醒，民眾買房前需勤做功課，包含實價登錄查閱行情、房屋格局動線、房屋法規、稅制、結構、建商品牌聲譽等，除了上網搜集資訊，可詳讀相關書籍、報章雜誌外，建議要「腳勤」多看建案，透過接觸市場，累積經驗，才能買到心目中的理想好宅。