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日前網傳一份首都圈公立國中考取建中、北一女的錄取率排行榜，雖然台北市教育局已出面澄清並非官方統計，但仍在家長圈引發熱議。在該份資料中，中正區的中正國中建北錄取率高達16.21%，可說是考取第一志願的最大搖籃！大安區的龍門國中、松山區的敦化國中，也分別以10.86%、10.53%的錄取率，奪下亞軍與季軍；另外大安區的金華國中及師大附中國中部，則分居第四、第五名，使大安區在建北錄取率前五名公立國中當中，一口氣包辦3所名校。

▲網路傳言中的五大「建北製造機」，周邊房價表現也確實不俗。根據實價登錄統計，近一年來五所公立明星國中附近的成交均價，每坪落在92.6~118.5萬元，也就是說，想買一間十來坪的小宅設籍搶門票，家長少說要準備千萬重金，卡位門檻甚是可觀。（圖／翻攝google maps）

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，上述明星國中的周邊房價高貴，除了學區加持外，最主要的原因，是這些國中全數位於首都的「蛋黃區」，本身的地段價值，就已經充滿貴氣；且這些國中的所在區段，還都有大型休憩空間，比如中正國中對面就是中正紀念堂；龍門、金華與師大附中，都鄰近大安森林公園；敦化國中也與敦化林蔭道、台北田徑場、小巨蛋近在咫尺，區段的居住環境出色，也讓周邊房價的保值性更加顯著。

由於明星國中坐落開發成熟的台北市中心，因此周遭的新案供給稀少，且屋齡5年內的物件，多半為豪宅屬性，以敦化國中周邊為例，低屋齡的「華固名鑄」，以及預售案「璞永敦仰」，都採豪宅規劃，所以有意卡位學區的家長，建議將目光鎖定在屋齡逾20年的中古社區，選擇較多，單總價也較平實。

陳定中也提醒，買在明星國中附近，並不代表保證入學，明星國中年年額滿，即便設籍也要比個先來後到，就拿中正國中來說，111學年度入學的新生，最終設籍日為108年9月25日，此後設籍者，只能改分發其他國中；此外，部分明星國中學區迷你，以師大附中國中部為例，111學年度的學區，只有信義路北側的和安、仁慈兩里，校門對面的信義路南側，就落在了學區之外，所以民眾購屋前，務必先向學校或教育局處確認學區範圍。

第一建經研究中心副理張菱育表示，明星學區的卡位商機，常會催化「設籍型小宅」的興起，市面上不少學區設籍型小宅，總坪數只有10多坪，雖然具有低總價優勢，但行庫可能會將其視為小套房，導致貸款成數低落，部分行庫甚至不承做，所以家長們選購之前，須注意物件是否能正常貸款。

台北市知名公立國中2022至今房價統計

學校	行政區	學校周邊均價 (萬元/坪)
中正國中	中正區	113.2
龍門國中	大安區	92.6
敦化國中	松山區	94.0
金華國中	大安區	116.0
師大附中國中部	大安區	118.5

資料來源：實價登錄學校周邊500公尺之住宅大樓、華廈、公寓及套房等成屋交易，統計排除1樓及親友關係人等特殊交易，統計日期為2023.4.13。

北台灣新建案今年來每月的近一年平均銷售率在2月達到61.33％最高點，之後便逐月下滑，至今年9月，近一年（2021年10月～2022年9月）平均銷售率來到約52.92％，為今年單月最低點，意味著新建案銷售速度正在趨緩當中。住展雜誌研發長何世昌表示，今年Q2升息與本土疫情大爆發後，新建案市況直直落，外界預言房價即將反轉下殺的聲音頻仍，但預售屋房價依然持續上揚，原因與近一年銷售率仍在五成多空分水嶺之上有關。唯需注意的是，一旦銷售率跌破五成，價格下修的壓力就會浮現。

疫情重擊房市 選後極為關鍵

新建案銷售率在今年3月開始下滑，4月下挫幅度加大，升息與本土疫情爆發為最主要的導火線，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。升息打擊的是購屋信心，疫情爆發則影響了民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫，尤以4月疫情失控衝擊最劇烈，近一年銷售率於當月重挫近3個百分點；當這三件事匯集在一起，新建案市況因而受拖累。

何世昌指出，北台灣新建案銷售率走勢，預期至11月都會逐漸下滑，倘若選後12月買氣未能回升，2023年Q1新建案近一年銷售率將會跌至50％多空分水嶺以下，則最快Q2房價可能出現轉折。但如果選後銷售率上揚，則反轉下跌的空襲警報將暫時解除。

竹市多頭不墜 北市仍亮綠燈

北台灣各縣市中，以新竹市的買氣最強健，今年9月的近一年銷售率高達約82％；其中，香山近一年銷售率突破9成，北區約79％，東區則約77％。由於新竹市銷售率遠超出50％多空分水嶺之上，且線上新建案未售出的剩餘戶數低於300戶，短期內推案又無爆量的可能，房價未看到任何轉折跡象。

每坪房價已達百萬元的台北市，雖然房價基期極高，且近來買氣極冷，但9月的近一年銷售率仍約有56％，除了中正、大同、中山與士林等四個行政區外，其餘八個行政區平均銷售率都在五成以上，市場還算相對安全。

何世昌認為，新建案銷售率能夠高度呈現市場供需情況，當銷售率從逾六成降至約53％，代表新建案由供不應求逐漸趨向於供需平衡。至於未來銷售率是否會跌破五成、轉為供過於求，除了檢視買氣能否止跌反彈外，業者也需謹慎控制供給量，避免爆量使得市場平衡被打破；一旦水庫裡的水滿出來，在下游戲水的人只有逃跑一途了。