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桃園市青埔發展快速，15分鐘就可踏進雙北生活圈，吸引不少雙北首購族前往置產。近期網友發現，當地居民習慣自稱住「青埔」，而非行政區上的「中壢」，儼然獨立於中壢區外，加上青埔房價比中壢其他區域高出一大截，單坪甚至高出10萬元，鄉民戲稱「青龍國」正式建國。

　　中信房屋研展室依據實價登錄資料統計，桃園高鐵站與中壢火車站周邊一公里的住宅價格，2022年青埔精華區均價一坪要價34.8萬，比中壢精華區的均價24萬，硬是高出10.8萬， 中信房屋研展室副理謝欣亞指出，青埔地區是新興區，不到4字頭的房價吸引眾多雙北買盤，加上交通特性，搭車到台北比到中壢還快，居民生活圈較多是往北移動，絕大多數居民鮮少前往中壢市區，才會發展出獨立於行政區外的青埔人現象。

 　　近一步調查青埔房市高鐵站周邊一公里內，預售屋近三年成交均價，從31.8萬飆至47.2萬，猛漲48.4%。而成屋近三年成交均價，從30.5萬漲至34.8萬，漲幅14.1%。兩者價差達12.4萬，中信房屋青埔領航加盟店店長陳楨蓁表示，二十年前青埔土地一坪僅8萬，目前站前土地一坪已飆到130萬，取得成本高、營造成本高漲，精華地段不缺買家的狀況下，預售屋價格自然飆升。

　　陳楨蓁進一步說明，三、四年前當地有建商為了減輕資金壓力，降價以每坪25萬釋出裝潢屋，當時的房價基期低，每年有8%以上的漲幅，現在市面上的中古屋都經多次轉手，且幾乎每一手都獲利，出租也有3%以上投報率，在開價上有向預售屋看齊的趨勢，今年受多項利空因素影響，市場有降溫跡象，且房價低基期的紅利已減少，後續價格會走穩，而投資區域也有向A17領航站、A19體育園區站延伸出去。

最新出爐的2023年1月買賣移轉棟數，六都合計12,613棟，比起去年同期近乎腰斬，並較前一個月驟減38.4%，慘澹數據也讓市場人士形容「最冷寒流在房市」，在交易趨冷的情況下，賣方態度有可能鬆動，有意買房的民眾或可伺機進場。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，今年1月碰到春節假期，工作天數大減，明顯影響看屋量及簽約量。另一方面，政府表態平均地權條例在限制預售移轉不溯及既往，買方等待的拋貨潮落空，經濟面、政策面也有各項限制，市場難以激起火花，房市持續低迷。

實價揭露2022年台南中西區、東區皆出現一級大型店面交易，更雙創去年區域透天店面交易最高價。專家分析店面現在已成為投資置產主力目標，今年將持續有發展機會。

▲位於中西區民族路二段的透天店面，去年以總價2.8億元成交。

最新實價揭露，台南市中西區與東區雙雙出現億級大型透店交易，位於中西區民族路二段1棟屋齡6年的一層樓大型透天店面，去年8月以總價2.8億元成交，該店面土地170.46坪、建坪134.07坪，這筆交易也是榮登中西區2022年度最高價透天交易，如換算地價每坪約164.3萬元，為該區近兩年來，次高地價紀錄。

據了解，此透店買家為台安連鎖藥局，北中南皆有門市，而該店面現況為愛迪達旗艦門市，營業至今約5年時間，不過目前已準備結束營業。

▲2022年台南億級透天店面交易。（圖／台灣房屋集團趨勢中心提供，上同）

台灣房屋台南東門加盟店店長蔡裕荏表示，該透天店面就站前商圈，周邊店家林立、人流車流多商機濃厚，是台南精華市區中的蛋黃地段。且該店面屋齡新、面寬大、空間坪數廣闊，以成交總價來說頗為合理，推估新買家應是看準區段商機與時機，選擇入手自用展店或做出租規劃。

中正區新成屋豪宅案「新光人壽總統傑仕堡」最新實價揭露，去（2022）年9月成交19樓戶，總價1億1622萬元，每坪160.8萬元，也是該社區目前單價次高紀錄，僅次於同層對面戶的166萬元，新買家是蔡姓自然人，以無貸款方式買進。

新光人壽總統傑仕堡。（圖／台灣房屋中正加盟店提供）

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，中正區素地稀少，且少見大型基地的新建案推出，而「新光人壽總統傑仕堡」基地高達上千坪，實屬此區罕見，因此吸引企業主、醫師、政要等在地族群，將原本住幾十年的舊房子賣掉，換屋至新穎的社區管理豪宅大樓。

李毅甫指出，該社區分2大棟，每層3戶，創下高價的戶別是面經濟部低矮建築，與面重慶南路大馬路的戶別相比，視野較遼闊，隱私性相對高，且該戶別具獨立性、享有完整三面採光，所以單價相對突出，而這次新揭露的是面重慶南路的戶別，因此在價格上則較低。

台灣房屋集團趨勢中心統計實價登錄，2022年台北市中正區豪宅單價前五名社區，第一名由「松濤苑」11樓戶，單價250萬元拿下，也是前五名當中唯一單價破200萬元；第二名為「頂禾園」8樓戶，單價170萬元；第三名是「中正首賦」8樓戶，單價169萬元。而「新光人壽總統傑仕堡」社區則排名第四，「睦昇森朗」的144萬排名第五。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，中正區2022年前五名豪宅當中，像是「松濤苑」、「新光人壽總統傑仕堡」、「中正首賦」等社區，都鄰近官邸特區及博愛特區，區段治安備受肯定；加上周遭擁有植物園、台灣博物館、中正紀念堂、建國中學等文教與休閒設施，居住環境單純優質，所以不乏國內政要青睞，亦吸引許多資深或低調企業主在此居住，可說是「達官豪宅聚落」，與信義區、大安區豪宅的外商、新貴客群形成明顯區隔。

資金派對散場後，房市買氣趨緩，北台灣完銷建案數大幅下滑。據住展雜誌統計，截至今年12月16日止，北台灣完銷建案（2022年公開且完銷的建案）共計150個，較2021年（279個），大減逾四成。

分區來看，新竹地區完銷建案47個為最多，其次是桃園市39個，宜蘭地區則以25個位居第三，相較之下，北北基生活圈完銷案數量偏少，台北市19個、新北市18個、基隆市2個。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年北台灣銷售表現相對穩定的個案，可分為兩種類型，一是規劃低總價產品的建案，相對低入手門檻能同時吸引到置產、投資和自住買盤，二是品牌建商的推案，剛開案時有粉絲客支持聲勢，後續則持續吸引自住客上門。由於目前市場以個案表現為主，合理規劃建案總價帶及經營品牌形象，為縮短消費者猶豫期、加快建案銷售速度的有效策略。

新竹買氣持穩 桃園低總價夯

以竹科人為主力買盤的新竹地區，市場需求仍穩定，今年完銷建案數為北台灣最多，不少業者看好當地房市發展，陸續推案。在新竹市，東區、北區、香山區各有6個建案完銷。新竹縣竹北市、湖口鄉亦不遑多讓，各有9個建案順利完銷，其餘地區如竹東鎮、芎林鄉等地建案，也吸收市區外溢買盤賣完結案。

至於歷年推案量龐大的桃園市，儘管各主要重劃區因同質性產品選擇多，市場競爭激烈，今年仍有39個建案成功突圍，在進場一年內完銷。而桃園市內完銷建案數排第一的行政區，依然是觀音區，全年高達13個建案賣完結案，占全市完銷建案數三分之一。

成采錡表示，觀音因房價水準屬於桃園相對低檔，持續吸引外來買盤，線上建案無論是透天還是公寓大樓，皆是總價門檻越低、詢問度越高，因此，區域推案縮坪不減房的情況格外明顯。統計觀音完銷案產品規劃，2房坪數介於14至27坪間，3房介於21至30坪；另出現建坪僅38坪的透天單位，因總價不到800萬元，半年內就售完。

雙北個案表現 宜蘭小案衝量

雙北地區以個案表現為主，各區完銷建案數量差異不大。台北市今年有19個建案完銷，從小坪數套房到中大坪數換屋產品都有，並有不少是品牌建商指標案。至於新北市，由於線上建案規模動輒百戶，目前僅18個建案完銷；另值得一提的是，近期市場出現僅19坪的3房產品，挑戰買方接受度。

宜蘭縣則仍是小規模建案的天下，今年25個完銷建案中，透天住宅占六成，其餘四成為公寓、華廈等集合住宅。其中完銷建案最多的是員山和五結，兩區都以低總價透天產品吸引在地客群。至於基隆市，今年共2個建案完銷，分別位在安樂以及七堵區。

成采錡指出，由於新建案市場正面對國內外經濟成長趨緩、央行升息、政府打炒房等考驗，明年完銷建案數將繼續下滑。至於《平均地權條例》部分條文修正草案經立法院初審通過，雖看似給房地產市場雪中送乾冰，但該案已經歷整整一年時間討論，看準風向的業者早著手布局，預估此因素不至於讓市場價量劇烈動盪。然而新法上路初期，勢必引發新市場亂象，如檢舉獎金制度若無設置完整配套措施，恐使檢舉行為浮濫，讓公務員疲於奔命，卻僅能抓到少數炒房案件，無法精準打擊不動產炒作。

央行12月理監事會議再度升息，累計今年連續四度升息，利率共調升了2.5碼(0.625%)，追平本世紀的單一年度最大升幅！也讓購屋族的荷包有感縮水。根據台灣房屋試算，採用本息攤還、無寬限期、貸款千萬的購屋族，升息2.5碼之後，每月的還款金額，大約比年初尚未升息前增加約3000元，一整年增加的支出3.6萬，約等於新鮮人一個月的月薪，也超過日本雙人來回機票，國門開啟後的旅遊夢可能得暫時喊卡。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，升息導致房貸加壓，不少民眾期待能靠「加薪」來補貼，但根據主計總處最新薪資統計，2022年受雇員工平均每月經常性薪資，目前為44,339元，跟去年的43,209元相比，僅增加1130元，與房貸月增的3000元相差近三倍！也就是說，需要三倍速加薪，才能填補升息造成的房貸增額，對大多數受薪民眾而言，可能性實在不高。由於薪水漲幅難以填充房貸缺口，加上通膨加劇民生開銷，因此預料會有更多民眾開啟「斜槓人生」，透過業外兼職增加收入應對升息。

房市料現三大浪潮  小宅仍看俏

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，面對金融海嘯後最強勢的升息循環，房市不論租賃或買賣、預售屋或成屋，皆受利率走揚牽動，因此往後的房市發展，預估將浮現三大風潮。第一，「小宅熱賣潮」，消費者考量房貸負擔，選擇壓低預算，購買低總價物件，使市面小宅相對熱賣。

第二，「預售撤守潮」，許多預售屋的買家，在3、4年前尚未升息時簽約買房，如今交屋申貸卻碰上升息，實際的房貸月還款金額，將比當年簽約時預估高出不少，加上房地合一2.0讓預售屋面臨漫長的重稅期，《平均地權條例》的修法又限縮預售屋的轉手彈性，在大環境不友善的情況下，恐加劇消費者自預售屋市場上撤守的情況。

第三，「租金上漲潮」，部分房東可能將升息孳生的房貸利息支出，轉嫁到房客身上，催動租金上揚；在漲租趨勢下，財力有限的租屋族，將「捨大就小、選舊拒新、棄套房租雅房」以緩解負擔，深化租市的蝸居現象，並且更有意願以簽長約的方式，抑制租金的變動頻率。

張旭嵐並指出，由於明年的全球經濟恐踩剎車，加上通膨情況可望因今年四度升息獲得抑制，且央行長期以來，對升息都採，「平穩不躁進」的緩和態度，因此展望明年，利率起伏將比今年來得穩定，大幅走升的可能性不高，市場也將逐步消化今年升息的波動，朝「溫和軟著陸」的方向調整修正。

多國持續升息、終端需求放緩與全球經濟前景發展不明等影響，台灣經濟連帶受到影響，出口自9月出現負成長，2022年台灣經濟表現開高走低，商用不動產與土地市場也呈現相同局面。根據第一太平戴維斯統計，2022年(截至12月14日)大型商用不動產交易金額達1325億元，比去年減少25%；建商購地動能減半影響，今年大型土地交易與地上權合計僅1767億元，年減幅度更達39%，商用不動產與土地總成交金額，皆寫下近4年低點。

受到央行持續升息影響，不動產買氣自下半年起明顯降溫，第4季商用不動產金額僅161億元，呈現旺季不旺的格局，為近10季最低單季交易規模，幸而今年上半年買氣穩健，全年交易量能仍維持1325億元的相對高水位。各類不動產中，辦公室買氣異軍突起，成交金額達469億元，規模較去年翻倍，更成為各類商用不動產之中，唯一正成長的類別，壽險業與專業投資機構都積極布局，顯示當全球股匯市波動劇烈、通膨持續升溫，核心與保值的優勢成為專業投資人的布局重點，多個知名商辦交易，包括保力達以每坪210萬元買下信義計畫區統一國際大樓整層辦公室，中國人壽斥資120億元購置七期整棟辦公大樓，辦公室單價陸續創下紀錄。

雖然科技業受庫存升溫與接單能見度不高，導致擴廠需求較去年下滑，廠房與廠辦今年交易金額僅為301億元與277億元，然加計公部門釋地所帶動的工業土地交易，工業不動產全年交易金額達到1332億元(包含廠房、廠辦與工業土地)，僅較去年減少9%，仍站穩台商回台投資潮以來交易次高規模，工業地指標案包括桃園航空城七宗產業用地標售案，總脫標金額達227億元，售出超過10萬坪工業土地，航空業、零售業、生技製藥跟物流業者都積極補充土地庫存，也代表廠商的中長期生產用地需求穩固。

整體工業不動產呈現量縮價漲的局面，根據第一太平戴維斯調查，主要工業區今年土地單價漲幅約11%，是自2016年調查以來第二高的漲幅，具備三種特性的工業區漲幅最明顯，一為單價在1字頭的工業區，具價格吸引力，二為位於科學園區周邊工業區，可享產業外溢效果，三為位於捷運沿線的都會型工業區，在都更與工業立體化政策帶動下，由平面式改為立體使用，坪效帶動地價。

▲第一太平戴維斯協理丁玟甄。

買方方面，央行今年已連續3季升息，商用不動產的自用型買方轉為保守，而投資型買盤則未受影響，投資交易占比達到63%，規模與去年相當。保險業成為今年最積極的投資買盤，投入金額超過403億元，比去年增加3成，而隨著基準利率調升，不動產投資最低投報率門檻提高到2.595%，保險業轉投資策略持續轉向雙北市以外投資標的，今年即有7成的資金布局於雙北市以外的不動產，具穩定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓，都在投資標的之列。另外，專業投資機構也相當活耀，包括資產管理公司、投資公司或家族辦公室等企業，全年投資金額達到160億元，成為第二大宗投資人，並且特別偏好台北市的辦公室與廠辦產品。

受到住宅市場買氣下滑，房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸，土地交易規模明顯下滑，全年成交金額減少39%，建商購地動能明顯萎縮，全年購地金額為1059億元，年減率達5成，主要原因除了公部門減少釋出建地以外，另一方面，2019年到2021年之間，建商購地金額累計超過6000億元，土地庫存豐富，這也使得土地新案評估上更為謹慎。多家建商採多樣化策略以分散風險，包括提升工業廠辦推案比重、參與公辦都更或聯開案、以及品牌建商合作推案，以降低未來住宅市場波動所產生的風險。

表一:前十大商用不動產交易案

標的	區域	金額(億元)	買方	不動產類型
台中豐邑市政核心	臺中市	120.5	中國人壽	辦公室
精英電腦大樓	臺北市	83.5	中國人壽	廠辦
國產實業大樓	臺北市	65.0	自然人	辦公室
錦宏氣密窗青埔物流倉儲	桃園市	63.0	台灣人壽	廠房
信義誠品百貨22.98%產權持份	臺北市	59.0	統一	零售
新竹國賓飯店等	新竹市	58.0	全球人壽	旅館
宏普舊宗段新建辦公大樓	臺北市	40.8	宏楷投資及新妍投資	廠辦
明台產險大樓	臺北市	37.7	台新銀行	辦公室
統一國際大樓3個樓層	臺北市	34.9	環泥建設開發、坤慶國際開發	辦公室
潤泰金融大樓8樓層	臺北市	32.0	中國人壽	辦公室

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素壟罩下，全球的股匯市與不動產市場波動劇烈。隨著美國通膨逐步受到控制，升息速度可望趨緩，中央銀行升息幅度隨之放緩，再加上近日國門全面解封，觀光旅遊業逐步回溫，都對台灣經濟帶來正面影響。展望明年，預期在利率緩升、經濟發展穩定的局面下，商用不動產價格與買氣將維持穩定，而政府研議中的平均地權條例修正案，若未來私法人購置住宅將採許可制，有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場，主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠；科技業雖然今年擴廠相對保守，但隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資，也顯示產業鏈在台持續深化的動力，帶動廠房以現代化物流的需求，挹注工業地價格緩步向上。

▲第一太平戴維斯董事長黃瑞楠。（圖/記者何宇庭攝，上同）

下半年以來房市不利因素接踵而來，不過建商開價，還是持續追高。最新調查指出，雙北市預售新案開價驚驚漲，持續突破天花板，其中新北市新店、三重，已朝向每坪8字頭開出，桃園青埔特區、竹縣竹北縣治三期，也有新案挑戰7字頭價位。

住展雜誌今（24）日公布最新調查指出，下半年以來，受全球經濟展望下修、央行升息、九合一大選，以及股市動盪等因素影響，國內房市人氣、買氣逐步走弱。市場上因而出現部分小型建商調降預售建案開價，可同時間，也有不少建案以超高開價進場銷售。

住展雜誌統計，下半年北台灣有多個新建案開價改寫區域新高，如新北市新店、三重出現開價8字頭新案，在桃園青埔特區和竹縣竹北縣治三期，各有新案挑戰7字頭價位。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，觀察天價建案可發現，能在競爭激烈的房市重點推案區，推出高價新案的業者，多屬於中大型建商，而建案本身的基地條件也多具有優勢，導致業者不願輕易在價格上退讓。

住展雜誌統計資料顯示，下半年北市高價案出現於北投士林科技園區。北士科因土地取得成本相對高且品牌建商推案集中，新案開價達三位數在業界預料當中，「國泰雍萃」則以132.5萬元／坪的平均開價，成為區內價位天花板。

新北市方面，也有不少重劃區迎來開價創高建案。三重的捷運三重站周邊，出現刷新三重全區高價紀錄的「家泰豐和」，平均開價達8字頭。

桃園小檜溪重劃區、中壢青埔特區，以及蘆竹A10重劃區，都有新案價位開創歷史新高，楊梅、觀音的大樓案價位也拔高中。其中開價最驚人的，屬青埔特區、青塘園周邊的成屋新案「玖都美術花園」，平均開價達70萬元／坪。

新竹縣市則是蛋黃、蛋白，甚至蛋殼區的價位都創歷史新高，如竹北高鐵特區、縣治三期相繼出現7字頭開價新案，寶山造鎮案開價5字頭，芎林新面孔攀上4字頭，湖口和新埔不遑多讓，新案開價皆見3字頭。

不過成采錡指出，最近受景氣變化影響，買賣雙方對價格的認知，正逐步擴大中，若高價案的產品規劃優勢不夠明顯，容易成為競爭對手的最強助攻，使鄰近個案能以「相對低價」拉高銷量。

文／謄本達人、元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立

過往市場對於老屋都有「老屋難貸款」、「老屋沒人買」的疑慮，不過，根據內政部資料顯示，近五年來全國屋齡30年以上老屋佔住宅市場交易比重持續攀升，從2018年的27%、不到三成，而後逐年一路攀升，到2022上半年已高達37%，直逼四成，市場交易相當熱絡。

對於這樣的市況與趨勢，筆者認為，「高房價」、「銀行放貸意願增」、「政府力推老屋危老都更」是近年老屋市場性持續提升的三大關鍵。而面對這樣的趨勢，如果民眾能把握老屋特有的「陽台補登」及「公設補登」優勢，甚至可能替資產創造更多增值契機。

以高房價來說，近兩三年年全國房價飆漲，許多縣市房價漲幅2~3成，甚至不少地區或個案還出現房價翻倍的狀況。由於，目前新屋價高、在都會區內的精華地段供給也相當有限，也導致很多首購民眾買房時，往往只能瞄準價格相對較便宜的老屋，進而帶動老屋交易量攀升。

其次，近年銀行對老屋放貸意願增加不少，根據內政部資料顯示，全國屋齡30年以上老屋到今年Q2為止，共有超過460萬棟，超過住宅存量5成以上，甚至，在台北老屋佔住宅存量比重還高達7成以上，呈現遍地是老屋的狀態，因此，除非銀行放棄中古屋房貸市場，不然銀行增加老屋貸款是必然的結果。

再者，近年「政府力推老屋危老都更」也是一大原因。由於台灣房屋老化問題嚴重，為鼓勵老屋加速更新重建，政府2017年5月發布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，並提供「容積獎勵」、「放寬高度及建蔽率」、「稅賦優惠」等3大獎勵，也確實帶動老屋市場熱度提升，這點由近年老屋交易增加與危老計畫核准件數直線攀升可見一斑。目前老屋除居住價值外，更多了都更的期待。

由於，目前老屋市場性提升，民眾對於老屋關注度增加，民眾確實該花時間多了解老屋的商機。筆者認為如果房子夠老，甚至還有「陽台補登」及「公設補登」的商機存在，讓購屋者有機會秒賺百萬，是現在持有老屋與想買老屋的民眾不可忽略的要點。

由於早期建物登記法規是以建物四面牆壁為界線，因此第一次建物登記時，把陽台、屋突、停車空間、防空避難室等都忽略沒有登記，直到1982年8月12日內政部訂定「建物測量辦法」後，包含陽台等附屬建物，才可以辦理測繪登記。所以，如果目前房子屋齡超過40年，就可能有不少空間可以補登。目前全台屋齡40年以上老屋住宅存量就有約307萬宅，而這類房子的補登商機，是買老屋除期待危老都更外的隱藏商機，民眾千萬要把握。

以陽台補登來說，民眾如果發現房子屋齡超過40年，且屋內有陽台，但「建物權狀標示部」卻沒有標示陽台字樣，這時就可能有陽台補登的可能。只要房子所有權人或委由代書等代理人向各縣市工務局申請「竣工平面圖及位置配置圖」，收到圖後檢查圖上建物上是否有「陽台」字樣，若有，即可向地政事務所申請陽台補登，若無，還可在工務局申請加註「陽台」字樣，若經同意加註，則可再至地政事務所申請陽台補登。

以往過經驗來看，陽台補登後有機會多出3~5坪面積，在如今寸土寸金的高房價時代，即便小小的居住空間，價值都不斐。以台北來說，目前平均房價每坪逼近70萬，如果能多出3~5坪的面積，資產就可能增值數百萬，是相當大的一筆財富。而且，陽台等附屬建物一經補登，未來無論是在參與都更危老或是買賣移轉，都能為自身帶來更多好處，持有或想買老屋的民眾都要好好把握。

周昆立
◎現職:
元宏不動產加值服務平台 創辦人、
◎學經歷:
中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」
◎專長:
地籍富數據分析應用