央行再度升息 商用不動產與土地交易市場信心大受影響

全球央行持續升息抑制通貨膨脹,繼美國宣布基準利率上調3碼後,中央銀行今天再度宣布調升基準利率半碼(0.125個百分點),由1.5%上調至1.625%,以及提升存款準備率1碼,連續三季升息,也再次確信台灣將進入緩步升息循環,雖然升息腳步緩慢,但仍將影響商用不動產市場與住宅市場的信心,買方觀望態度將加濃厚。

今年前8月大型商用不動產交易為935億元,比去年同期減少23%,特別是自8月起,受到美元升息、台幣走貶以及台海情勢升溫等因素影響,交易放緩速度更加明顯;前八月土地交易累計為1312億元,年減21%,比2020年的高點時期,同期交易規模減少了將近900億元,這也顯示,央行緊縮土建融資,以及抑制預售屋投機炒作的政策,已經影響建商購地動能,別是中小型建商。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出,美國累計升息12碼,基準利率上調到3.00%至3.25%之間,房貸利率以及通貨膨脹高漲的雙重影響下,房市已出現降溫跡象。台灣方面,國內物價相對穩定下,中央銀行以穩定經濟為主軸,本次升息後,五大銀行平均購屋貸款利率將突破1.8%,大約是回到2016年的水準,升息幅度雖相對溫和,但透過調升存款準備率,持續緊縮放款,對於買賣雙方的心理層面影響深厚。

前8月交易金額年變動率

 2022年前8月2021年前8月年變動率
商用不動產935億元1,211億元-23%
土地與地上權1,312億元1,670億元-21%

資料來源:第一太平戴維斯

今年下半年開始,商用不動產買方轉趨觀望,追價力道放緩,收益型產品的期望投報率提高,而美元持續升值、股匯市震盪以及台海情勢緊張,都影響投資型買方將資金投入不動產的速度,以保險業為例,不動產投資門檻由年初的2.095%提高到2.595%,台北市市中心的標的幾乎很難達標,大幅限縮可購買的標的,而保險業在評估投資標的時,甚至將要求更高的投報率加碼,以因應未來一年的升息風險。賣方方面,心態有逐步調整的態勢,開價雖沒有明顯修正,但在議價過程中,對於價格認知逐步貼近市場行情,這有助於交易的推進。展望第四季,在國內經濟基本面維持穩定,以及短期新供給量少的情況下,預期商用不動產市場將可維持量縮價平的格局。

房市不怕冷!北台灣928檔 推案量仍衝2400億

住展雜誌統計,北台灣2022年房市928檔期推案預估量約為2,396億元,較2021年同期略增80餘億元,年增率僅約3.7%。住展雜誌研發長何世表示,今年928檔推案量仍不小,但卻不如外界預期的那麼大,原因都是因為房地產「發延」症狀嚴重;由於11大選投票日逐漸逼近,延推的建案只增不減,導致今年最後一檔檔期熱鬧有餘,但驚喜不足。

推案量不小 但低於預期

何世昌解釋,雖然今年928檔案量持續成長,但成長的主因是如「DIAMOND TOWERS台北之星」等延推案量挹注。然而,未能爆大量的原因也是延推案所造成;由於11月地方諸侯大選將至,部分建商索性選擇避其鋒芒,將公開銷售時間續延至選後,例如「都廳大院」繼續沉潛,以至於推案潮不如想像中那麼洶湧。

今年928檔推案量最大的縣市為台北市,案量逼近千億元。不過,北市建案數量並不多,主要是指標案量金額可觀所致,尤其是「DIAMOND TOWERS台北之星」單一個案就占全市近半案量。

北市928檔建案最集中、且新案數量最多的地方是「北投士林科技園區」,預計將開賣的建案如「華固上文林」、「宏普北士科案」、「隆遠心仝聚」、「璞真文學」、「樸園璞開石」等案。今年以來,北士科建案的每坪開價、成交均價都達到三位數,房價水準直追士林天母地區,儼然已成為北投新豪宅區。

蛋白蛋黃同床異夢 桃園建案緊捉區外客

推案量居次的新北市,今年928檔約有780幾億元新案開賣,但此檔期推案零星分散於各地,僅三重的二重疏洪道重劃區、二重地區(捷運先嗇宮站一帶),以及土城暫緩發展區等地案量稍多,其餘區域案量均在百億元以下。

由於桃園受疫情等因素影響的延推案多在暑期間公開,例如青埔特區便是如此,因此桃園928檔推案量僅剩約343億元。產品的部分,多數建案以二房、三房為大宗,鎖定首購、首換與大台北輕移民。有趣的是,桃園蛋白區推案數比蛋黃區多,蛋白區建案多想拉攏受高房價推擠而來的桃園市區客,而市區建案卻想吸引大台北輕移民。

新竹持續攻高價 選後買氣很重要

新竹928檔量能亦有限,只約250幾億元,且多集中在竹北菁華重劃區;雖然菁華區供給量稍增,但預期新案成交均價至少從70萬/坪起跳,4、5字頭的價格已經回不去了。另外,往年推案極少的寶山鄉,今年湧現推案潮,928檔有數個新案開賣;值得注意的是,在高價新案助攻之下,寶山新建案房價是否能在短短一年內,從1字頭飆到3字頭?後續頗值得關注。

何世昌認為,今年以來,疫情、打房、升息、選舉、經濟衰退疑慮、第四次台海危機,以及芮氏規模6級以上地震等負面消息接踵而至,可謂是集各大利空於ㄧ身,這種情況堪稱「百年一遇」,預料買氣難大幅上升,業者心心念念的遞延性買盤,或許要等到選後才會見到曙光。

現代孟母發威!學區宅正夯 「雙敦學區」最搶手

台北市松山區的敦化國中,屬於非常知名的明星學區,雖然房價高出一般學區1-2成,但家長砸千萬置產也在所不惜。(圖片來源/維基百科)

父母想盡辦法擠進明星學區

什麼是學區宅?顧名思義指該房所在鄰里歸屬於明星學校範圍;以台北市為例,像是松山區的敦化國中&國小(雙敦學區)、介壽國中,中正區的中正國中,大安區的新生國小、金華國中,北投區的石牌國中…等,皆屬於知名的明星學區。

明星學區通常擁有悠遠的文化歷史,長期累積深厚的文教氣息,各校對教育都十分看重,且幾乎都投入大把資源,雖然明星學區房價高出一般學區1-2成,但每年都吸引家長們慕名而來,為了明星學區砸千萬置產也在所不惜。

最近受到矚目的,還有新北市的雙語學區,相較於台北市房價更親民,加上生活機能與交通便利性都不錯,也受到許多家長青睞。

例如三峽北大特區與林口新市鎮,共同點為市容街廓規劃整齊、擁有聯外交通的高速公路,近幾年生活機能逐漸到位,加上大樓物件選項多、且購屋門檻低,不但是首購、小資、新婚族購屋熱區,加上這裡有不錯的雙語學校,也成為不少父母心目中學區房首選。

雙語學區房光環加持,過去3年房價漲逾1成

像是最近才剛開學,三峽區的龍埔國小與北大國小便宣布「滿額」(事實上前幾年也是額滿),證明三峽北大特區學齡人口逐年增加。

根據根據21世紀不動產企劃室統計,在兼具生活機能與雙語學制學區的加持下,也帶動房價上漲,目前這兩間國小周邊房價漲幅皆超過2成。其中龍埔國小學區,今年周邊房價平均35.9萬元,3年內漲幅為28%,去年漲幅更是高達46%排名第一;至於北大國小學區,今年周邊房價平均為34.2萬元,3年來漲幅為22.7%,甚至許多15年內大樓已站穩4字頭,等將來三鶯線通車後,有望再帶來一波行情。

21世紀北大佳園加盟店店東關崢表示,由於三峽北大生活環境佳,近幾年掀移民入住潮,目前三峽地區人口已逼近12萬人,十年間成長19%,主要都落在北大特區,大量人口移入帶動周邊生活機能跟著快速提升,像是麥當勞、摩斯漢堡、全聯、3C家電等商家都已進駐,各類診所也一應俱全。

三峽北大生活圈是熱門學區

21世紀不動產企劃研究室表示,新北市林口區的麗林國小周邊區域也值得矚目,麗林國小位在林口新市鎮開發最早的區域,周邊生活機能成熟,加上位於三井Outlet與環球購物中心雙商圈範圍內,雙語學校師資陣容齊全,也是林口最熱門的滿額小學,去年周邊近4年中古屋也達到32%的帳幅。

此外,新北市的中和光復國小也是熱門學區,鄰近捷運中原站,華中橋與光復大橋可通往台北市,交通便利性相當夠,生活機能也很完整,近幾年周邊房價也有明顯漲幅,近一年成交均價幾乎都落在5字頭,3年來漲幅高達25.3%。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱別提醒,若因為家中小寶貝即將就學而對學區宅有興趣,要注意每個學校的入學條件都不同,因此必須事先做好功課,特別留意設籍時間與學區範圍,以免花了辛苦積蓄購屋,孩子卻沒擠進中意的學校就可惜了。

「瑞普萊坊」黃舒衛獲2022公關基金會企業年度傑出發言人獎

財團法人公共關係基金會於今日(2)舉辦兩年一度的 「2022傑出公關獎頒獎典禮」,頒發表現傑出公關獎項,包括台哥大、瓦城、技嘉、統一、三星等橫跨各領域的知名企業都在本次入圍名單內,其中瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛首次入圍便一舉奪下企業發言人項目最佳發言人獎,獲得評委們的肯定,成為商仲業首次入圍並獲獎。

瑞普萊坊總經理蘇銳強表示,瑞普萊坊自1999年創業以來迄今20餘載,業務橫跨經紀業務代理、不動產顧問諮詢、不動產估價等範圍,除秉持著夥伴精神,不斷致力於提供顧客更好的服務外,也不忘致力於產業對外溝通,提升產業形象,本次有幸獲獎不但是對企業公關方面的肯定,更是各界對瑞普萊坊品牌的認同,十分榮幸。

秉持替企業上妝、接軌國際市場、助攻公司業務、塑造品牌形象、成為產官學界橋梁的公關理念,黃舒衛表示:首先感謝母校政治大學在專業培育和公關領域上諸多鼓舞;另外要將本次的獲獎獻給公司,感謝公司給予資源、舞台,讓我們能持續提供高品質的專業資訊,黏合市場、政府機關、一般民眾之間的縫隙,也期許未來與各位一同發揮各自領域的專業,實現公關的精神和價值。

工作天數多+交屋撐場 鬼月移轉棟數開小紅盤「下個月恐難看」」

受民俗月影響,房市交易冷清,不過各縣市地政局公布8月建物買賣移轉棟數,六都移轉量卻呈現月增4%與年增14%的表現,其中台中、台南、高雄短期移轉棟數有止跌回穩的跡象,專家認為應是受8月工作天數較多,且交屋移轉帶動,使得移轉棟數出現止跌回穩。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,通常影響建物買賣移轉棟數至少有3個關鍵,包括地政局可以辦理過戶的工作天數,預售屋交屋的買賣移轉登記與實際市場上成屋的交易變化,而8月又通常是民俗月的時間點,也是一年之中的淡季,因此通常移轉棟數會比7月少,「不過今年8月工作天數比起7月多出近1成,加上預售交屋移轉量也較大,因此帶動台中、台南與高雄的移轉棟數較7月增加。」

統計六都建物買賣移轉棟數,8月總計為1.9萬棟,月增4%,年增14%。其中,雙北市呈現月減、年增,台北市2236棟,月減2%,但年增15%;新北市則月減5%,但年微增1%;新北交易移轉棟數以板橋區、汐止區、鶯歌區減少較多,主要是因新成屋移轉棟數減少所致。

桃園市8月建物買賣移轉棟數為3482棟,月減2%,但年增17%;台中市8月建物買賣移轉棟數為4027棟,月增17%,年增37%;台南市為2017棟,月增10%,年增8%;高雄市2925棟,月增9%,年增12%。曾敬德指出,8月的移轉大致反映6月到7月的交易狀況,以近幾個月市場表現一般來看,短期不容易出現大幅反彈走勢,加上9月工作天數也略比8月少一些,短期移轉量還是靠交屋撐住。

潤弘配發現金股利9元 李志宏:缺工趨勢不會回頭

潤泰集團旗下營造廠潤弘精密(2597)去年營收213億元,EPS(每股純益)為9.96元,並分配現金股利每股9元,創下歷年新高。對於缺工趨勢,潤弘精密董事長李志宏預言:「恐怕不會回頭。」

潤弘公布,去年度營收達213億元,較前年增加47.47%,營業毛利為32.8億元,稅後歸屬於母公司的淨利達18.42億元,較前年成長82.4%,皆創下歷年新高。

同時,2021年度的EPS為9.96元,也是歷年之最。在去年營收、毛利均大幅成長之下,潤弘也大方分配現金股利每股9元。

李志宏表示,去年在轉單效應下,承攬數個國際科技廠房並大量施工,致使營收、毛利均較前1年度大幅成長;此外,由於潤弘提供的是專業工程技術的服務,工法獨特受到業界青睞,並藉由向客戶收取工程預付款來分擔風險,因此去年全球原料大漲,對他們也影響不大。

去年收穫豐潤,李志宏笑說:「我們就順順地做。」對於哪些國際大廠為去年營收挹注最多,他也低調不願多談。除廣為科技大廠施工外,潤弘手中也有不少社宅案。李志宏指出,目前位於中壢的社宅案,總共900餘戶,預計今年底就能夠交屋;此外,位於萬華的300餘戶社宅也剛開工,全案外牆以預鑄工程興建,預計2024年就能完工。他坦言,這些社宅案毛利較低,主要是為保持社會關係,抱持著服務少數族群的心態,才投入這些案場。

對於下半年房市概況,李志宏認為,物價與工資漲幅會隨著景氣變化,且會隨景氣循環,不過缺工趨勢恐怕是「不會回頭」,畢竟東南亞經濟已不似從前,移工未來僅會越來越少,同時台灣還有少子化問題,未來一定是得要靠技術跟設備來取代人力。

桃園龜山單價40萬新成屋竟出現「大破洞」 買家傻眼「難不成是壁癌」

房價愈來愈貴,但是買的品質有比較好嗎?一名買家到桃園龜山看新成屋「和x恆x」,沒想到竟然在房間裡看到一個大破洞,他問跑單小姐,但是沒人知道怎麼回事,買家將照片po在臉書社團《靠北建商》,很多網友勸他「鳳凰出頭,你們家要發了」


▼新成屋的牆壁出現大洞。(圖/讀者授權使用)

網友看到貼文,紛紛發揮創意,「只有這間才有,錯過了就沒有喔…」、「壁癌與它們的產地」、「這是新的風水:鳳凰出頭,你們家要發了」

靠北建商》全文:

某天我來到桃園龜山和x恆x看實體屋況時

看到此狀況讓我驚為天人⋯⋯ㄧ問代銷小姐也說

不知道 要問工程主任….

我很確定那個是一個大洞被補起來 ……….



經查,該建案為桃園龜山的指標建案,基地緊鄰A7產專園區,又稱為樂善科技園區,是北台灣新科技聚落,學區為樂善國小,另有萬坪保護區,部分戶別可享永久綠意景觀,在區域內少見,開案時是2字頭房價,現在開價已經來到4字頭,最新一筆實價登錄單價為32.56萬元。(記者吳德中/台北報導)

《好好買房》EP.21 蝸居10年頂加為省錢! 小資空姐有計畫買房超神奇

不滿被辭退!新店房仲抓狂砍殺同事  3人受傷送醫

新北市新店區中央路上某房仲店家,今天(2日)中午12時許驚傳砍人事件,一名男房仲因不滿要遭到辭退,竟持刀砍殺同事,造成3人受傷送醫,目前轄區警方獲報已趕抵現場將男房仲逮捕,詳細事發原因還有待進一步調查釐清。

▲房仲抓狂持水果折疊刀砍殺同事。(圖/攝影中心翻攝,下同)

據了解,這起事件發生在中午12時許,49歲吳姓男房仲,因與36歲楊姓店長及34歲凃姓女同事有工作上的問題糾紛,楊姓店長要將吳男辭退,吳男因此情緒失控,隨手拿起辦公室內水果折疊刀揮舞,導致凃女及店內勸架同事25歲朱女、39歲林男等3人,分別遭受胸口、左肩、手指等割傷,在旁的同事見狀嚇得趕緊向110報案。

警方獲報趕抵時,吳男已將揮舞的水果刀放下,警隨即將3人送醫,所幸經院方救治後並無大礙,由於3人指證歷歷堅持要對吳男提告,警方隨即將吳男帶回偵訊,全案依傷害罪嫌移送偵辦。(記者吳德中/台北報導)

北市都更案量衝755.9億 東區重返榮耀「耑序」單價開出240萬

自年初以來受疫情、升息等因素影響,房市前景不明朗,建商推案意願也較低。但據《住展》雜誌統計,截至上半年為止,大台北都更不含危老推案量達755.9億元,年增約30%。專家認為,建商不願讓「手上煮熟的鴨子飛掉」,都更案既已整合成功,大多無畏大環境積極推案。

《好好買房》EP.19 商仲與房仲有什麼不同 從廠辦到辦公室的專家

《住展》雜誌統計,上半年大台北都更推案量達755.9億元,較去年同期增加175.5億元,年增約30%,其中主要仍集中在台北市,北市上半年開賣的都更案數量高達21個,總案量約595.4億元,新北市同期都更案量約160.5億元。

耑序


在大台北上半年開賣的10大都更案中,單價最高、區段條件最好的是大安區「耑序」,是由早年東區知名社區「共和大廈」重建,平均開價每坪240萬元。何世昌指出,由於該案由知名品牌建商與國際建築設計團隊共同打造,算是「好布料遇上老師傅」,成交價可望擠上「200萬俱樂部」,成為新的一線豪宅。

▼大台北上半年前十大都更案。(表/《住展》雜誌提供)

▲▼大台北上半年前十大都更案。(表/《住展》雜誌提供)

對於「耑序」目前銷售狀況,該案案場銷售人員表示,目前「耑序」由於原接待中心用地已經開工,因此目前全案暫停一切銷售行為,等到8月新的接待中心開幕後,會再對外公開銷售;至於目前該案銷售程度、開價等細節,等到8月過後會再進一步公布。

中正區「新光人壽總統傑仕堡」案量為140億元,為上半年案量最大的都更案,也是比較罕見的先建後售都更案。另,大安區「親家JIA」近捷運忠孝復興站,為台中建商親家建設進軍台北市第一案,最小坪數僅11坪,總價門檻相對低許多,是上半年都更指標案中規劃坪數最小的建案。

何世昌認為,若下半年疫情能夠趨緩,如「Diamond Towers 台北之星」、「璞真慶城街案」、「富邦忠孝懷生案」等都更大案持續釋出銷售,大台北全年都更推案量有機會上看1800至2000億元。雖然大台北都更推案量擴張,但若營造成本高漲問題懸而未解,老屋屋主恐怕別對都更有太多期待,因為「別人的都更總是不會讓我們失望」。(大聲傳媒記者吳德中/台北報導)

《好好買房》EP.19 商仲與房仲有什麼不同 從廠辦到辦公室的專家

租屋族有多苦 北市租金所得比35%最沉重

單身租屋族苦!依申請租金補貼的月所得上限計算,發現北市套房平均租金占所得35%,為六都負擔最大。而桃園市人均月所得4.58萬元,套房租金則為8200元,租金占比僅17.9%相對最輕鬆。

《好好買房》EP.19 商仲與房仲有什麼不同 從廠辦到辦公室的專家

中央300億元擴大租金補貼專案,即將於7月1日開放申請。台灣房屋以今年申請租金補貼的家庭人均月所得上限為依據,統計六都套房租金占月收的比例。發現台北市的單身租屋族最辛苦,平均租1間套房,需給付近2萬元月租,租金支出占月薪的35%,已超過月收入的1/3。

租屋

▲桃園市人均月薪4.58萬元,套房平均租金則為8200元,租金占比僅17.9%。(圖/台灣房屋提供)

然而,桃園市平均套房月租金僅約8220元,與台北市相比,每月可省下1萬元以上的租屋開銷。租金支出僅占月薪的17.9%,負擔為六都最輕鬆,可說是台灣都會區的租屋美樂地。

▲。(圖/台灣房屋提供)

▲六都套房租金所得比統計。(圖/台灣房屋提供)

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,台北市的房價與消費水平,均屬全國最高,加上租屋市場長期以來「需求大於供給」,因此租金水準相對高昂。

張旭嵐說,北市生活負擔相對沉重,過去有不少民眾選擇「單身住台北,成家就脫北」,但如今連單身族在台北租屋,都要花掉1/3以上的月薪,且絕大多數申請補貼的租客,月收標準都低於所得上限,實際的租屋負擔恐怕更沉重,在壓力山大的情況下,首都青年不排除加速脫北步調,轉往生活壓力較低的城市居住。(記者吳德中/台北報導)

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