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文／全球居不動產情報室總監陳炳辰

自2022年3月利率調整以來，加上連兩年的選舉因素，兼之政經局勢不佳，還有平均地權條例將在2023年中上路，而多項先前的打房政策亦未見鬆綁，房市冷氣團揮之不去，不論是移轉棟數，或是實際觀察新案案場與中古屋買氣，量能上均顯弱化，市場期待量先價行，然卻遲無房價下修徵兆。

相較近年最強一波的房市寒流，莫過於2016年房地合一稅推出之際，不僅移轉棟數來到史上最低，房價也見修正，當時台北市的平均房價由單坪6字頭降至5字頭，還有新北市板橋區江翠北側重劃區的新案拋出4字頭的排隊價格，然而在短短一年後的移轉棟數竟已走出陰霾，出現緩增情勢，台灣民眾買房信念可見一斑。

建商無降價條件 民眾鍾情買房 續漲一拍即合

台人視房產為資產價值的展現，有土斯有財觀念深，且房產運用多元，都會逐漸習慣於房市調控而仍熱衷購屋，此便為其一讓建商樂觀以待後況，堅守房價的原因，即便面對像平均地權條例的嚴刑峻法，市場還是可能短期就加以適應，短空長多，房產依舊為穩健的投資選項，而明年在大選結束、升息情勢終結，以及政經局勢不無趨穩的機率，皆讓建商認定只要咬牙撐過當下，春天不遠。

其二不降價原由為最常被討論的成本壓力，除了物價漲勢讓原物料與工人價格走升，又還有獵地成本，如為近幾年房市熱潮才進場，或是高價重劃區地段，皆所費不貲，更不易有後續房價調整空間。其三另有像是在區段價位上的比較，當相較蛋白的地段在零零總總原因下，開價來到一定水位，鄰近市區的物件自然難為低，又令價格僵持。

其四，要是已開案的產品，實不能任意修正價位，不然對已銷售戶也不公平，淪為退訂更得不償失。其五，在前幾年熱潮的盈餘，建商荷包賺飽飽，儼然有撐價實力度小月。再則，不少建商開價上已看齊兩三年後的水位，還有賣不掉加價賣的狀況，再讓房價看不到跌勢。這些因素都使當下吹不起降價風，房價已呈難以回溯的不可逆之姿。

此外，值得觀察近期不少建案工地意外，政府面臨輿論壓力，是否衍伸出在開工時得更嚴格的受規範檢視，相關營造安全成本的增加，再增興案所需費用，之後還有環保碳費的徵收，或得改善如混凝土建材，均是造房者難以承受之重，房價將非僅是建商壓縮獲利，或是政府限貸限買措施可抑制。

不想再被坐地起價 以盤代跌只剩半年 眼下總統大選腳步愈近，高房價再為話題，平均地權條例與相關房市政策面都不大有機會讓房市有喘息空間，下半年還有房貸利率高檔，政經狀態動盪等利空，房價持續以盤代跌，但過去經驗來說，明年利空出盡可能性不低，有意買房的民眾可得好好把握這還可個別議價，而非坐地起價的買方市場良機。

全台房市受「平均地權條例」等政策影響，各地多呈現商用建築火熱 程度高於住宅的現象，據報指出因為一級商辦不僅可自用置產，更由於出租率 極高、收租穩定，加上產品稀有性，十足展現保值優勢，自然吸引財團或金控 等高端資金布局，尤其台北市內湖科技園區，受惠聚落成熟、機能完整、產業 前景、建設利多等優勢，締造第 2023 年一季成交金額高達 61 億元，占全北市 的 73%之多，整體市場貨源始終供不應求，也令許多企業先行租賃周邊南港或 汐止，守株待兔等待區內新案落成，更甚有買家已從成屋轉向預售市場，只為 搶下內科一席之地。

內湖科技園區做為全台產值之冠，歷來是眾多高端企業置產首選，更在「內科 2.0」、「捷運環狀線東環段」、「捷運民生汐止線」等眾多建設議題發酵，使得區 域價值持續看漲，即便素地發展趨向飽和，僅存潭美段、舊宗段尚有土地，仍 舊吸引無數人時刻關注;有鑒於此，內科發展推手的優質品牌-達永開發機構 ● 耀達建設，廿多年來一路深耕區域，打造金矽谷系列指標商辦，實現無數企 業突破利基，在未來南港商辦大多朝向只租不賣趨勢、內科新案屈指可數情狂 下，再度成功插旗正內科精華美地，釋出珍稀預售商辦【金矽谷 No.25 環球旗 艦總部】與【金矽谷 No.26 全球經貿中心】，除新案難得一見，更憑地段與產品 規劃特色，甫公開雙雙旋即成為市場焦點。

隨著今年起，金管會指示 20 億元上市櫃公司，需提出永續經營報告書，落實落 實企業、社會、環境共好目標，從中顯見環保綠能注定成為新時代國際趨勢， 並且更已然成為商用市場實質的競爭優勢，房市專家表示台北市商辦擁有認證 的綠色建築辦公大樓，其租金溢價率達 10%~15%，除部分舊大樓可透過設備 升級取得綠建築認證，進而推升市場租金，新商辦是否規畫綠建築，對於企業 形象與選址影響力也逐漸擴大，為此耀達建設【金矽谷 25&26】皆採尖端規 劃，通過銀級綠建築標章認證，力求推升企業資產價值，也讓事業發展路上， 能走得更為穩健長遠。

▲▼正內科產專明星，金矽谷 No.25 挑高坐擁河景大基地

【金矽谷 No.25 環球旗艦總部】坐落內湖新明路，地段隨發展逐步蛻變為新穎 產業特定專用區，左右齊匯生活機能，交通更是便捷接軌國道、機場、三鐵 (捷運、高鐵、台鐵)，輕鬆往來穿梭信義計畫、南軟園區等地，在如今內科寸 土寸金之際，難得獨具 1435 坪方正大基地，以 16 層地標之姿，博覽基隆河畔 風光與台北 101 都會榮景，幕後由耀達建設召集海內外頂尖團隊，從細節起採 用先進設計作業，其結構規劃 SC 抗震六級，結合自我查驗與第三方監督機 制，成功榮獲國家建築金質獎、國家耐震標章，一樓挑高 10.35 米、辦公商務 層 4.2 米，並設置 5.5 米高的專屬休閒公設層，各樓層盡數敞亮通透提供企業主 靈活運用，以便以自身需求安排空間使用，實現人性化、高效率的職場環境， 精進企業發展實力。
雙捷站前 400 米，金矽谷 No.26 當代美學新創出眾

【金矽谷 No.26 全球經貿中心】

位於內湖五期，近距內科 2.0 指標「台北市數位 內容創新中心」與交通雙金軸「捷運環狀線東環段」、「民生汐止線」，領首掌握 內科十足的增值能量;建築規劃摩登氣派門面，全棟 8 樓層足具 2100 坪產業使 用空間，採 SC 鋼骨抗震結構，同樣具備銀級綠建築標章認證，以符合未來企 業發展 ESG 目標，一樓大廳設計挑高 6.65 米體現時尚白派之美，進一步延伸至 各層梯廳，每一處皆與傳統商辦大不相同，全面兼顧坪效機能與現代美學，迎 合科技數位、自媒體等新創菁英聚焦，更是各產業晉升內科菁英的從容首選。

家門口出現天坑，真的很嚇人！消防員第一時間疏散2人，發現屋內還有2名住戶受困，其中一位更是年長85歲的婦人，趕緊架梯將人運下來送醫檢查，還有住戶被擋在家門外，不少老住戶很意外，因為住快50年第一次遇到地面塌陷，有人猜測恐怕和旁邊的工地有關聯。

台北市信義區建案「東昀昀」今(13)日下午15時發生地基坍方事件，天坑約長15公尺、寬3公尺、深度2、3公尺，17時再度發生路面2次坍塌，整起事件導致鄰近居民受困，1送醫，共疏散16戶、10人安置，遭台北市建管處勒令停工並開罰承造人日商「華熊營造」、監造人「向度聯合建築師事務所」共18萬元。

▲天坑附近的居民無家可歸。（圖／記者何宇庭攝）

台北市建管工程處處長虞積學表示，台北市建築管理工程處已立即勒令即刻起停工，指出一共撤離附近住戶16戶，詳細人數還有待計算，其中10名住戶需要安置。至於地面塌陷原因，初步勘查，應為旁邊工地連續壁滲水，掏空道路地面地基導致。

根據「華熊營造」官網，華熊營造為日本知名營造「熊谷組」1974年在台灣創立，公布於官網建案共147個，商業大樓、住宅、廠辦，甚至公共工程都有觸及，知名建物遍布全台，包括完工已久的「101大樓、新光摩天大樓、世界貿易中心、陶朱隱園」，而興建中的，「台北雙星、世界明珠、新店裕隆城開發案」等，甚至知名科技廠房、食品大廠、學校、公共工程都有涉略。

建管處表示，目前現場住戶已完成疏散與安置，並勒令工地停工，並監督營造廠盡速處理地層下陷的問題，讓狀況恢復穩定，後續將令復原公共設施如道路等，並要求建商鑑定鄰損住戶是否有安全疑慮，後續也會協助住戶與建商協議修繕與賠償部分，未來工地在復工前，須經過專業機構審查，才能申請復工。

截至截稿前，仍未收到「華熊營造」回應。

台中一名房仲在網上刊登資訊，開價1138萬出售台中太平區一棟40年透天厝，並附上5張照片強調「超級急急急售！」但眾人一看照片傻眼，忍不住笑說「感受到你的急了」。

原PO在房屋社團貼出5張屋況照片，急售太平區40年透天厝，地坪20.8坪、建坪33.7坪，開價1138萬元。不過，照片超級模糊，疑似拍攝時嚴重晃動，沒有一張是清楚的，僅能從內文說明得知，3個房間格局方正，客廳寬敞明亮，有傳統廚房、開放式神明廳及1樓車庫。

許多網友看完笑翻，「太急了吧」、「這房子是不是鬧鬼，所以無法聚焦」、「這價位看起來不太急啊」、「這根本是趁屋主不在進去偷拍吧」、「快笑死，從照片看得出真的很急」、「最近都流行靈異照嗎」、「時速180的拍照技術」

值得一提的是，貼文真的引起不少潛在買家注意，紛紛在下方留言「想了解」、「請私訊我」、「有興趣」、「已私訊您」，還有人大讚「確實掌握了流量密碼」、「我覺得這篇文章會變成2023房仲經典」、「這行銷手法厲害了」掀起熱議。

▼房仲貼出5張屋況照，讓不少人霧裡看花。（圖／翻攝自「自售、出租、買賣房屋土地交流社團」）

最新實價揭露，出現多筆法人購置億級商辦交易，包括「欣翰士林官邸」去年12月一次成交2戶3樓，共約3.4億元、單價94~95萬元，買家分別是「越弈投資」、「千奕國際實業」，其負責人都是張瓊月；同月，「保力達」以約14.5億元標下信義計畫區「統一國際大樓」15樓戶，單價高達210.5萬元，創下北市頂級商辦行情新高紀錄。

此外，今年的億級商辦交易，像是「書田大樓」10樓、「環球經貿中心大樓」7樓、內科「長虹NASDAK」5樓、「聯虹識野科技大樓」3樓，也都看到法人置產蹤跡，值得一提的是，3月時「新光證券」以無貸款方式買下中正區「重慶大樓」11樓戶，總價約1.15億元，該樓屋齡已高達50年，顯示精華地段老商辦仍相當受歡迎。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，「重慶大樓」坐落於城中區，鄰近台北車站及北門，由於重慶南路是早期許多銀行的總行據點，至今仍是銀行金融、證券業林立，建物大多為老舊辦公電梯大樓，且該樓使用分區屬商四，容積率高，若價格合理仍吸引買家進場置產，作為自用或出租使用，目前此區商辦月租金單價約落在1400~1700元，未來還可以等改建的機會。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，平均地權條例的修法「管住不管商」，因此今年私法人逐漸將目光，從豪宅轉向商用不動產。而在通膨的預期心理下，高資產族的對於優質商辦購置規劃更加積極，在央行升息至今已達3碼的情況下，預期投報率也應隨之上調0.75%，由於精華區老商辦更具「低買價」、「高投報」特色，以及「高出租率」的地段優勢，因此今年精華區中古商辦將成為交易重點。

第一建經研究中心副理張菱育分析，由於平均地權條例修法當中，限制私法人的購屋彈性，改採許可制，但僅針對住宅型產品，純商用不動產則不在此限，所以目前精華地段的商辦市場供不應求，再加上信義計畫區內的商辦大多只租不售，若有物件釋出，不乏有自用需求的買家願意積極以高價購入，使商辦行情首度突破200萬大關，而目前台北市大部分由法人登記的商辦貸款，成數約估價的7~8成、利率約2%以上。

雙北地區房價高不可攀，讓桃園機場捷運周遭的住宅，成為北部「尚可負擔的捷運宅」，樂屋網統計近2年，桃園機場捷運周遭住宅價格，結果發現，坐落於青埔的A17領航站周遭大樓與華廈價格成長最多，讓青埔成為桃園機場捷運通車6年來的最大贏家。

近期隨著國內防疫措施逐步鬆綁，出入境人口增加，桃園機場捷運（以下稱桃捷）的旅運人次也逐漸回升。據桃捷公司統計，桃捷去年初旅運量每月僅100萬人次，但到了今年初，旅運量已呈現翻倍成長，今年1月出站有214萬人次，2月出站也有209萬人次。

旅客逐漸回流，周遭住宅行情同樣看俏，樂屋網統計近2年桃捷全線站點周遭500公尺大樓與華廈的行情變化，結果發現，A17領航站漲幅達3成7最高，其次為A2三重站和A7體育大學站，漲幅分別為2成和1成8。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，A17領航站坐落於高鐵桃園車站特定區，也就是俗稱的青埔地區，緊鄰A18桃園高鐵站，擁高鐵、桃捷雙鐵優勢，北往台北，南至新竹都可劃入「高鐵一日生活圈」。雖然一度歷經房價下修，但隨著百貨、飯店、影城、水族館等重大建設逐步開花結果，吸引許多人潮消費，當地房價也明顯反彈回升。

洪安怡說，A2三重站是除了台北車站外，桃捷唯一與北捷重疊的站點，出口也在同一處，雙捷運交會的魅力，也讓三重站周遭房市受到矚目，周遭待售的小華廈雖然不多，但一直保持穩定的詢問度，加上「玫如CITY」、「家泰豐和」等新建案帶動，致使住宅價格向上攀升。

至於A7體育大學站，洪安怡指出，該區雖位處桃園市，但緊鄰新北林口，搭乘桃捷僅25分鐘可抵達台北車站，近年推出的大批新建案，產品定位符合主流市場需求，2房總價有機會壓在1000萬元以內，精準鎖定小資族群，不少鄰近城鎮的買方跨區至此購屋，新建案已上看4字頭。

洪安怡說，「脫北者」外溢購屋的行為，帶動衛星城市房價起飛，不過目前房市趨冷，部分「房價衝過頭」的區域，有可能進行短期盤整，建議入場前還是要先觀察，多查詢鄰近確保自身需求並衡量資金狀況，切莫追高，才能買到一間合適的住家。

買房除了注重舒適度和價格外，「保值」也是重要的考量，據不動產網路服務公司樂屋網統計指出，目前1房以下的住宅平均單價最高，次高單價為4房以上的住宅，但若是就近5年的房價增值情況來看，2房和3房住宅表現最佳，房價漲幅普遍達3成以上，也因爲2房和3房住宅是目前市場上的主流，房價也最保值。

樂屋網依據實價登錄資料統計電梯大樓、華廈和公寓此類住宅中，不同房數對房屋單價的影響，數據顯示2022年1房以下的房屋每坪為61.8萬元，2房為35.5萬元，3房為32.2萬元，4房以上為49.3萬元，顯見1房以下的住宅單價最高，次高單價為4房以上的住宅，之後依序是2房和3房住宅。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，由於1房、套房這類住宅多半集中在人口稠密的都市地區，此區塊普遍房價高，且因為坪數小，換算成單坪價格時，數字也就容易拉高。在4房以上房型的部分，洪安怡指出，這類住宅不乏大坪數的「豪宅」，因而拉高單價，至於2房和3房，算是目前普遍購屋市場主流，不容易受極端值所影響，價格相對平均。

至於「不同房數的住宅是否會影響房價的漲幅？」樂屋網以2022年不同房數的房屋單價，對比5年前的價格發現，3房型的住宅漲幅最多，達35.86%，其次為2房住宅漲幅33.46%，表現最差的是4房和1房，分別漲幅19.95%和17.71%。

對此洪安怡分析，現行以子女數較少的小家庭成購屋主力，2房和3房等小型住宅更受歡迎，因而更有機會推升房價；反觀4房和1房，若是坪數過大的豪宅，因為房價基期高，漲幅相對有限，至於1房和套房，多半為過渡期產品，以單身族或投資族為主，加上貸款成數受限，轉手度遠不如2房、3房，價格也比較不容易推升。

洪安怡補充，在台灣少子化及高房價等背景因素下，可能會加劇這種因不同房數影響的房價趨勢變化，建議自住型買方購屋時，除了考慮目前需求，也可將未來的生活規劃一併納入考量，選擇盡可能長期滿足需求的房型。

台北居大不易，不過還是有不少人努力在台北購屋揹房貸！台灣房屋集團趨勢中心根據聯徵中心資料，統計2022年度台北不同收入者的購屋貸款狀況，其中年收100萬以下的房貸族，就佔了45.4%，100-200萬也有高達32%，加總起來，去年200萬年收以下的購屋者佔了77.4%，將近八成，打破高收入才能在台北買房的迷思。

進一步觀察各收入區間的貸款狀況，其中100萬以下的購屋者，鑑估值1947萬，貸款成數最低，僅七成，平均利率則最高1.71 %，平均購買坪數為31.8坪。而400萬以上收入者，佔所有房貸族的7.5%，平均鑑估值4222萬，平均核貸成數71.4%，利率1.69%，平均坪數為58.4坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，若以百萬年收者的資料看來，七成貸款也至少要1360萬左右，以三十年期來說，每個月付貸款也逼近五萬，就算月入八萬，房貸支出仍超過六成，因此理想狀況「靠雙薪」，夫妻合力買房，降低財務壓力，不過也由於財力有限，多半只能買得小、買得老或買得遠，因此貸款成數和利率略為遜色。

張旭嵐並指出，另一種情況就是「靠爸媽」，常見許多父母擔心子女薪資追不上房價，就先幫忙出頭款購屋，再由子女繳交貸款，或是直接藉由子女名義購屋置產的狀況，所以才會出現低薪資揹高房貸的情形。

第一建經研究中心副理張菱育表示，2012年起央行針對豪宅下達限貸令，目前台北市總價超過7000萬以上的豪宅，僅能貸款四成，且無寬限期，因此近年常見高資產族乾脆以不貸款的方式買豪宅，且不乏以法人名義購買，這類無貸款的交易，都不在聯徵的統計對象中，所以估計北市高資產族的交易佔比，實際上應該還會更高。

六都地政局公布2月買賣移轉棟數，共計1萬5817棟，月增25.4%。除桃園，其他5區較前1月皆明顯成長，其中高雄成長超過3成，新北市則大增69%。不過，1月碰上史上最長年假，工作天數比去年少約1/4，所以2月各區出現明顯月增都屬正常。

1、2月棟數合併為2萬8430，還是明顯量縮，年減高達28%，並寫下近6年同期最低量。其中新北、桃園年減都超過3成。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，2月五都交易量較去年增加，是因去年工作天數少導致基期低。事實上，將今年前2月合併計算，排除季節性因素後，各都量能均下修2成以上，顯示市場尚未擺脫央行升息、打房政策所造成的觀望氣氛。

住商不動產企劃研究室總監徐佳馨表示，今年交易量要回升，至少需等到第二季尾聲才有機會。首先是《平均地權條例》部分條文修正預計的上路時間是5月，屆時會明顯消除市場上的不確定性。

另外，目前新案市場未出現調降價格情況，而業者普遍會把329檔期視為風向球，若屆時成交情況不理想，第二季時可能就會出現「讓利拼成交」的策略，那麼量能也勢必會有所釋放。

實價登錄最新資料，2022成交單價在200萬元以上的豪宅交易共33筆，跟2021的58筆相比，大幅減少43%，這些200萬俱樂部豪宅的平均成交單價也出現萎縮，去年平均每坪225.9萬元，比2021年下降2.5%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，豪宅一直都在不動產選擇性信用管制行列，2021年3月央行再度下調豪宅貸款成數，但購置超級豪宅買方以貸款做財務槓桿不多，以限制成數、無寬限期的方式抑制豪宅交易成效不彰，因此2021年創下200萬豪宅成交量新紀錄。

直到去年央行減少資金水流、接連升息，內政部不時宣布打房政策消息，外在經濟環境也不樂觀，市場氣氛丕變，高價豪宅成交價量跟著緊縮。

有實價登錄以來，歷史紀錄最高成交單價是位在台北市大安區的「One Park Taipei元利信義聯勤」，最高成交價每坪299萬元，全台有出現成交單價在200萬元以上的豪宅社區共31個，全都在台北市，以信義區最多，有11個成交單價出現200萬元以上的豪宅社區。

大安區有10個，中山區及松山區各有4個，中正區及士林區也各有1個。觀察近10年200萬俱樂部交易，在2017年成交量明顯增加，除了房市谷底反彈外，高單價豪宅的供給量提高也是關鍵。

住商不動產台北101世貿加盟店店東陳德潤表示，高單價豪宅在近5~6年越來越多，不僅大安區傳統豪宅地段有新豪宅，信義計畫區也是高價豪宅重鎮，早期有皇翔御琚、信義富邦，這幾年琢白、冠德信義、信義首席公館陸續成屋，買方的選擇更多元。

由於信義計畫區街廓整齊，又有101大樓等多棟高級商辦、購物中心，吸引許多回台置產的企業主，然而去年市場急速降溫，信義區豪宅的詢問度下降3~4成，平均地權條例修正案通過後，買賣雙方更加偏向觀望，除非賣方增加讓利空間，買方才願意買單。

郎美囡指出，豪宅單價、總價高，房市多頭時，交易量可明顯受到帶動，一旦市場轉向，反應也相當敏感，去年交易量與前年相比大降4成，今年初平均地權條例修正案三讀通過，新法正式上路後公司法人購買住宅採許可制，交易流程多了關卡將影響成交量，且豪宅交易不少以公司法人持有，豪宅交易量必然受到衝擊，今年豪宅市場恐難再現榮景。