地震一瞬間 三步驟檢視你家的房子安全

9月17日晚間21點41分發生有感地震,根據中央氣象局地震報告指出,這起地震的震央位於臺東縣關山鎮,芮氏規模6.4,地震深度7公里,最大震度台東有「6強」,是49年來當地最大地震,不排除近日還會有規模5的餘震發生。

  民國88年發生了921集集大地震,重創全台,震撼人心,讓台灣居民感受地震強大威力,芮氏規模達到7.3,共持續了102秒,總計2,415人死亡,11,305人受傷,也因此迫使國人和政府重新開始深思防震的重要性,並檢討建築物或其他地方的防震措施,昨日(17日)發生的地震剛好在921大地震屆滿二十三周年前,「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發再次呼籲,唯有避開921大地震倒塌受損大樓設計施工的十大危險基因,並透過建築內部鋼筋混凝土結構及施工品質控制,方能確保蓋出禁得起地震考驗的建築。

  而在發生地震的當下,戴雲發創會理事長表示,民眾應就近趴下並尋找掩護,更重要的是,地震過後也應積極檢查自家房子的狀況。民眾可以針對家中的大柱、大樑檢查,看看有沒有出現45度的裂縫,也要特別注意低樓層的結構狀況。另外提醒民眾,千萬別輕忽地震對建物造成的損傷,可依循掌握以下三步驟替自家住家結構進行簡易健檢。

  • 觀察整棟大樓外觀。

  為了避免因為地震造成房屋倒塌,必須確保房屋的結構安全,房屋結構整棟皆是命運共同體,因此判斷結構是否安全,不能只看自家樓層,必須同時留意整棟大樓四周的外牆。亦可詢問左鄰右舍是否也有損害,再共同查看整棟大樓是否有異常歪斜、沉陷狀況,並檢查門窗是否有擠壓變形,牆壁、柱、梁、樓板等有無裂損。

  • 大樓柱子是否有嚴重裂縫、混凝土剝落、或鋼筋外露等現象。

  地震來時,常造成建物受損倒塌的往往是整棟大樓的一、二樓,故可從一樓開始檢查,觀察公共空間的大梁大柱是否有45度斜裂縫、鋼筋外露或是水泥剝落的狀況,只要結構沒有被裝潢遮蔽的地方,例如公設大廳、樓梯間、地下室、垃圾分類室、或是地下停車場都應該要檢查看一遍。如果出現異狀就應通知管委會找尋結構相關技師做進一步的檢查。

  另外,需特別注意1樓若為挑高大廳,或被改建為超商、大型賣場、餐廳等建物,更要特別留意,避免發生「軟腳效應」。戴雲發創會理事長強調,不是自己家裡沒問題、大樓就百分之百安全,低樓層的1~2樓,更是地震後最應該檢查的地方,舉例,如台南「維冠金龍大樓」、花蓮「雲門翠堤大樓」,都是低樓層出狀況,導致坍塌或傾斜。

  • 住家大梁、大柱或是剪力牆有無斜45度角的裂縫。


  地震發生時,房屋會因此產生震動週期,若結構不夠穩固,則可能在重要的結構體上產生斜的裂縫。戴雲發創會理事長表示,並非所有牆面上的裂縫都需要擔心,主要要查看撐起房屋結構的梁柱是否有受地震影響,或是看牆面大於25公分厚的剪力牆是否有出現斜45度角的裂縫。若有的話,代表結構已受到地震影響,未來若遇到強度更大的地震,其裂縫將更加擴大,甚至可能造成梁柱斷裂,建議應請專業的結構相關技師進一步勘驗,並給予專業建議。

  整體來說,為預防及降低地震帶來的危害,戴雲發創會理事長建議,如民眾發現家中大梁、大柱或是大於25cm的剪力牆面已出現新增較為明顯的45度裂縫,務必請結構技師到府進行檢測建築是否有安全疑慮,如些微受損仍堪住,可透過補強延續建築壽命;如建築已嚴重受損,可往都更合建拆除重建,但短期千萬別入住,因為地震何時來襲不可預知,切勿拿生命安全來測試建築結構安全。另外呼籲,全台推動危老與都更雙軌老屋改建潮,若能將最高端、科技的建築工法導入,應能成為提升台灣建築品質的契機,讓民眾能住到一百年都不需要被都更的優良安全住宅,以免只有建造出更多新的但未必真正安全的建築。

買到漏水屋自認倒楣? 專家教3招檢查 可向原屋主求償

內政部不動產資訊平台日前公布2022年第一季各類不動產交易糾紛,其中「房屋漏水」為最常發生的糾紛,共有74件,而近日進入梅雨季反而是檢測房屋體質的良好時機。

《好好買房》EP.14 預售屋有裝修優勢嗎? 中古屋該如何裝修才省錢?

▼進入梅雨季,專家教你看屋健檢重點。(示意圖/21世紀不動產)

看屋健檢包含3重點,能避免買到會漏水的房子。首先屋內可以觀察牆面、窗框及隔間接縫處,這些都是房屋最容易顯現狀況的地方,天花板或是牆面若是出現小水泡狀的隆起、明顯色差、油漆脫落的現象,表示牆壁已經受水氣侵蝕。

▼牆面、窗框及隔間接縫處,這些都是房屋最容易顯現狀況的地方。(示意圖/21世紀不動產)


再來觀察窗框與窗戶是否有滲漏水的現象,像是陽台外推、頂樓加蓋等隔間接縫處,都可以觀察如果有水漬、水珠或者是色差、油漆剝落等狀況,都是有可能漏水造成的,屋外則是可以檢查頂樓及一樓的排水狀況,是否還有積水,若出現以上狀況就需要多加留意可能這個房屋有滲漏水的狀況。

▼天花板或是牆面若是出現小水泡狀的隆起、明顯色差、油漆脫落的現象,要多加留意。 (示意圖/21世紀不動產)


常有民眾問到,如果交屋後才發現房屋漏水該怎麼辦呢?21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱則表示,首先根據民法第354條,原屋主須擔保「物之瑕疵擔保責任」是指原屋主保證交付時無瑕疵,因此,要先釐清這個漏水是「交屋前」就已存在的漏水問題,還是「交屋後」才產生的漏水問題,並非漏水都能要求原屋主負責。若是確定原屋主必須負責漏水問題,民眾可以主張減少價金、將房屋漏水回復至未漏水原狀等兩種方式擇一向原屋主求償。(記者黃建廷/台北報導) 

《好好買房》EP.14 預售屋有裝修優勢嗎? 中古屋該如何裝修才省錢?

房業網法律科普》賣房子委託仲介,我還可以後悔不賣嗎?

Q:我簽了一個委託銷售的專任約,為期三個月,回家之後跟家人商量,決定不要賣了,自家繼續住,但是通知房屋仲介後,他說我們不可以取消,如果他找到適當價金的買家,我們也一定要簽約,否則就會違約,會被處罰,他這樣講對嗎?

A:

房屋仲介的功能是什麼
第 565 條
稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。
講的白話,就是幫買賣雙方牽線的,拿牽線報酬的人,實務上我們認為是一種這種牽線,本質上是一種委任關係
我相信你並委託你幫我賣,一種依賴信賴關係所為的商業行為
既然是一種委任關係 民法上委任的法條就很重要了
第 549 條
當事人之任何一方,得隨時終止委任契約。
當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由,致不得不終止契約者,不在此限。
為什麼規範這條
查民律草案第七百七十六條理由謂委任根據信用,信用既失,自不能強其繼續委任。故各當事人無論何時,均得聲明解約…
(白話 我就不信任你 還找你繼續辦事阿?)

這樣回答了第一個問題,仲介說 你簽了有期限的專任委託給我
現在你要終止委託,這是不合法的,你不可以終止委託
這樣的說法對嗎?
這樣的說法 不對..這位大哥可以立刻終止委託

臺灣高等法院高雄分院民事判決     101年度上易字第44號
按委任契約之當事人,得隨時終止契約,為民法第549 條第1 項所明定。此項規定,係基於委任為特別著重當事人間信任關係之契約,若當事人間之信任關係已有動搖,自不宜再繼續維持契約之效力,而得由其中一方為期前任意終止,不受約定期間之拘束,僅藉由對他方負損害賠償責任為衡平(同條第2 項參照)。而系爭契約既具有委任之性質,縱約定有期限,上訴人自仍得為期前終止…

第二個問題:終止委託之後我們要不要賠給仲介佣金?
一內政部的版本
第十條  委託人終止契約之責任
本契約非經雙方書面同意,不得單方任意變更之;如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時,委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用,本項費用視已進行之委託期間等實際情形,由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第五條原約定服務報酬之半數。
這位大哥昨天才委託,今天就講要終止,仲介根本就來不及服務,如果簽的是內政部的版本,大概就是不用。

二提到法條的後半段:
當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任
同樣的,大哥昨天委託,今天終止,所以不會產生什麼不利
但如果委託了很久呢…有可能要付部分的報酬喔

臺灣高等法院高雄分院民事判決     101年度上易字第44號
又本件委託期間係自98年1 月1 日起至99年8 月31日止,期間合計1 年8 個月,上訴人則係於99年8 月25日終止,已如前述。而被上訴人係受託居間仲介銷售系爭土地,依其所述,其所為勞務內容為藉由各類型之廣告媒體,例如平面廣告、網路廣告、櫥窗廣告、現場廣告等刊登廣告等方式為行銷,而由業務員負責與客戶洽談協商,與上述費用支出之內容大致相當。然被上訴人於上訴人為期前終止時,尚未有任何具體明確之成交跡象(…. 則在距契約經終止後,且離屆滿僅約數天,而仍無具體明確成交之可能時,倘契約約定期間屆至仍無人買受,被上訴人即須自行承擔上開費用,若仍以系爭契約約定之2%比例為上訴人應給付報酬之金額,參酌本件委託價格高達2,500 萬元,以2%計算之金額為50萬元,該約定之報酬,較被上訴人所任勞務之價值,應屬過高而失其公平。

本院經斟酌上開情狀後,認以委託價格1%即25萬元為合理,被上訴人於此範圍內之請求,應屬相當而可准許,逾此部分之請求,不應准許。

一但發生這樣的狀況,多快的速度去終止?
越快越好 兵貴神速
最快的方法 line表達(已讀)表示意思表示已經達到
然後再補發存證信函
千萬不要猶豫 拖拖拉拉的向仲介表達不想賣 又不正式的發出終止的通知
先前有遇過 賣方口頭跟仲介講不想賣
仲介隔天就說 我已經找好買家 (其實是仲介安排的自己人),
結果鬧上法院 仲介堅持自己可以舉證 已經找到適合的買家 要求報酬
這會很慘喔 人家已經準備好陷阱等在那邊 怎麼澄清是個大問題

謝智潔律師

電話:2709-2946、2709-2498

傳真:2709-2113

地址:北市敦化南路2段5號8樓之5

國立政治大學法制組畢業,93年律師高考及格

(二)經歷

前宏理法律事務所受雇律師

現任智博法律事務所主持律師

犯罪被害人保護協會義務律師

台北市室內設計裝修同業公會顧問

現代婦女基金會義務律師

法律扶助基金會審查委員

(三)經辦案件

故宮博物院弊案

導演張作驥性侵案

湯景華縱火六死案

華山分屍案

youtube頻道:
房客不搬走,房東想斷水斷電,可以這樣做嗎?是否可能有法律風險呢?!
法律5.0-智博法律事務所謝智潔律師

房業網法拍科普》第一次標法拍屋就上手

Q:法拍屋好像很便宜,但是糾紛不少,該怎麼進入這個水很深的市場,一般民眾可以自己去買嗎?

EP.04 真假豪宅怎區分?台北台中這幾區最熱

  1. 拍資序哪裡看

ANS:目前法拍資訊來源多元,一般來說大概可以分為下列幾種:

  1. 新聞報紙:過去規定法院公告一定要刊登在新聞紙,但許多法院公告都刊登在民眾較少見到、廣告費用較便宜的報紙,如:新生報、太平洋日報、眾聲報,但修訂民事訴訟法規後,法院公告除新聞紙外,也可以選擇在法院網站刊登。
  2. 法院公告欄:強制執行法第八十一條及第八十四條中規定:「拍賣不動產,應由強制執行法院先期公告。」因此,拍賣公告皆應揭示於執行法院。所以可從各地方法院法拍屋拍賣之公告欄上得知法拍屋相關資訊。
  3. 網路資訊 :

(1)政府相關網站 - 由政府架設,所有拍賣資訊皆能查詢到

  例:司法院  https://aomp109.judicial.gov.tw/judbp/wkw/WHD1A02.htm

      法務部行政執行署https://www.tpk.moj.gov.tw/9539/9799/114109/

      臺灣金融資產(金拍) http://www.tfasc.com.tw/

(2)銀行網站 - 各債權銀行會將已申請查封的案件放在自家網站供大眾查詢

  例:華南銀行 https://www.lawhouse.com.tw/forbid/

      第一銀行https://www.firstbank.com.tw/sites/fcb/LawHouseInfo

(3)民營法拍資訊網站 - 由民間代標業者自行架設之網站,但部分提供資訊有區域限制

  例:寬頻房訊http://www.54168.com.tw/portal/index.aspx

  • 標單如何填寫

ANS:標單可至各地方法院服務處購買,一份10元。填寫時須注意下列幾個地方:

  1. 案號、標別、股別 ~ 依拍賣公告內所載確實填寫
  2. 投標人基本資料 ~ 要特別注意,投標人即為得標後的不動產所有權人,拍定後無法變更,若為親友間2人(含)以上合資購買,需填寫未來全數所有權人姓名,並註明相關持分範圍。
  3. 投標人聯絡地址~未規定一定要填戶籍地址,請以確定有辦法收告公文的地址為主,如公司地址。
  4. 填上要標購的不動產建號或地號,要注意的是土地價格與建物價格需分開填寫,若欲競拍標的有多筆建/地號,請逐一填寫。
  5. 總價~建物出價額、土地出價額的加總,建議用國字填寫,較可避免筆誤或欄位錯誤。
  6. 委任狀~若非本人投標,而是委託親屬友人代為投標,請將投標書上欄位資料填寫完後用印,不須另外準備其他委任書狀。

3.投標小技巧

1.可提前查詢司法院網站,確認是否有公告停拍,若已停拍可避免白跑一躺。

2.可將投標書上基本資料提早填寫完畢,到現場後只需補上價格欄位與願出總價欄位即可,除了可事先檢查避免資料錯誤外,也可避免因時間來不及而錯過投標時間。

3.可提早至法院觀察今日參與投標的競爭人數多寡,再針對總價部分來做調整;或在總價欄位上增添尾數,避免雙方出價金額相同。

4. 投標當日需準備事項

投標人為自然人 ~

(1).國民身分證正本

(2).投標人印章

(3).銀行保證金票據 

投標人為法人 ~

(1).營業事業登記證或公司登記事項卡 
(2).公司大小章 
(3).法定代理人(獨資為負責人)之身分證正本 
(4).法定代理人印章 
(5).委任狀 
(6).銀行保證金票據 

5.得標後的尾款墊付

依規定得標人要在拍定後七天內繳清除保證金抵付拍賣價金以外的餘款。所以,資金的取得和週轉是一件重要的事,投標人必須對資金的調度運用有縝密的籌劃,以免得標後,無法於七日內繳清價金而遭法院將所繳保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足之差額;目前有多間銀行提供代墊款的服務,如合庫、第一、華南、聯邦、安泰、及區域信用合作社等,依各銀行規定,目前代墊款年利率多約落在5.5%~6.3%區間內。

但民眾最好在鎖定投標的物件後,就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估,由銀行方面估算可提供之貸款比率,避免得標後,銀行提供貸款的幅度和預期不符,而出現資金不足的窘境。

6.點交入住

點交時間流程

一、拍定7日內繳清尾款。

二、繳清尾款後7至14日取得「不動產移轉証書」。

三、法院在發出「不動產移轉証書」後,即可向法院申請點交。

四、申請交後,法院會命令債務人自動履行搬遷,(通知書正本送債務人、附本送拍定人),要求債務人(即現住人) 於限期15~30日內自行搬遷交屋。

五、拍定人自行查看,若發現債務人未於搬遷期限內主動搬遷,待期滿後可再向法院陳報債務人未搬離,請法院繼續點交動作。

六、此時法院將會發出履勘通知,通知債務人法院將派員至房屋現址履勘,請債務人在現場等待,拍定人收到履勘通知副本後應通知管區派出所,請派出所安排警員協助。發文內容特別註明:「履勘不因債務人不在而停止」。履勘時,法院會協調雙方交屋時間(通常為一個月),引導雙方逹成共識。

七、經協調後,若債務人至交屋期限仍不交屋,拍定人可再陳報法院,申請強制點交。

八、法院發出定期強制執行通知,聲明強制執行時間。於現場時,拍定人除先行通知管區安排員警到場外,鎖匠及搬家公司也都要預先安排好,以避免債務人不在家、或屋內仍有留置物未搬離之狀況發生。若債務人不在場,屋內的遺留物,法院將現場清點並造冊,依規定,所有遺留物都要交給拍定人保管,拍定人需另尋地方或倉庫存放。

遺留物處理

若債務人不在場,屋內遺留物於清點造冊後,得標人得先行另找地方存放,並發存證信函通知對方來領取,若是無法通知到或對方拒收,可再向法院申請公示送達,以刊登報紙方式通知。若上述動作完畢後,仍無人領取,得標人可向法院申請拍賣留置物,建議得標人可自行拍下處置,減少保存留置物場地租金與保管時間。

由於法拍屋點交與處理留置物乃是相當繁瑣的過程,務必要一步步照程序來作,若得標人未經法院程序自行請鎖匠開鎖進入,債務人聲稱有貴重物品遺失要求天價賠償,反而是得不償失。

法拍達人:寬頻房訊發言人徐華辰

EP.04 真假豪宅怎區分?台北台中這幾區最熱

房業網法律科普》房客拖欠房租很久訴訟太慢  可不可以直接斷水斷電?

Q:房客惡劣,拖欠房屋很久,訴訟太慢,可不可以直接斷水斷電?

實際上做不做得到:

可能但不容易

《好好買房》EP.03 房仲董座陳建慶苦過來的 第一間房花190萬買新北老公寓

  • 電力公司

不願意涉入房東與房客的糾紛,以判斷該房屋內有無人使用為標準

例如:電表仍有持續用電的事情

並且派人到現場勘查  查看有無人居住  確認以後才會斷電

斷電的現場 房客要不在 否則不願意涉入

二、水公司

    只要有人繳水費我就不斷

    換言之,要欠繳水費

問題:房客不付房租,卻跑去繳水費維持用水,可以嗎?

的確是有遇過,現場水公司遇到有人要繳就收了 ,不會問是誰繳的?

法律上:

  • 可能涉及強制罪  未必有罪  但是要反覆進出法院

以臺灣屏東地方法院刑事判決       104年度易字第121號

房東想要調高房客租用用來營用用的洗車場的租金,房客不答應,房東就通知台電對房客租用的停車場斷電,房客一怒之下狀靠房東,認為涉犯刑法304條強制罪

判決結果:無罪

理由:斷電的是台電公司,房東只是去通知台電進行斷電,台電公司去斷電的時候現場沒人,沒辦法對人身施以強暴脅迫,所以台電公司也沒犯罪,房東沒辦法與台電公司一起犯罪

臺灣士林地方法院刑事判決

                   109年度易字第520號

房東明知房客還住在裡面,卻向水公司電公司聲請斷水斷電,而且還更換門鎖,因此起訴強制罪

判決結果:

無罪

強制罪為即成犯,於行為人對被害人施加強暴、脅迫,

   致被害人自由意志有所妨害時,犯罪始成立。然本案被告

   於申請對系爭房屋斷水斷電及更換系爭房屋大門門鎖之際

   ,告訴人既未在場,被告自難對其直接或間接施加強制、

   脅迫行為,已如前述。縱被告上開舉措嗣後有影響告訴人

   使用本案承租房屋權利之情形,亦僅為雙方主張損害賠償

   之民事糾紛範疇,而無從以強制罪相繩之。

要對人身在現場施以強暴脅迫,斷水斷電更換門鎖,房客人沒在場,沒辦法對房客本身施以強暴脅迫行為,雖然這個行為影響房客的承租房屋的權利,但這是民事糾紛,我沒辦法判有罪

謝智潔律師

電話:2709-2946、2709-2498

傳真:2709-2113

地址:北市敦化南路2段5號8樓之5

國立政治大學法制組畢業,93年律師高考及格

(二)經歷

前宏理法律事務所受雇律師

現任智博法律事務所主持律師

犯罪被害人保護協會義務律師

台北市室內設計裝修同業公會顧問

現代婦女基金會義務律師

法律扶助基金會審查委員

(三)經辦案件

故宮博物院弊案

導演張作驥性侵案

湯景華縱火六死案

華山分屍案

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房客不搬走,房東想斷水斷電,可以這樣做嗎?是否可能有法律風險呢?!
法律5.0-智博法律事務所謝智潔律師