分類: 房業網法律科普

民眾辦房貸時會將房子的抵押權設定給銀行，當房貸繳清了，除了拿到清償證明外，民眾也要考慮是否要將抵押權塗銷，不過專家認為塗銷只是個「儀式感」，實際上繳完房貸後身上就沒有揹債務，不塗銷還能增加詐騙過戶的難度，未來若要向銀行再借貸也不用再付設定費。

▲繳完房貸，專家認為不塗銷抵押權更有利。（圖／記者何宇庭攝）

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，繳清房貸後不塗銷的其中1個好處，就是未來若有再向該銀行借貸的需求，就不必再付1次設定費及代書費，這筆費用小則幾千元，多則上萬元，也不是筆小錢，可以省下來當然最好。

9月17日晚間21點41分發生有感地震，根據中央氣象局地震報告指出，這起地震的震央位於臺東縣關山鎮，芮氏規模6.4，地震深度7公里，最大震度台東有「6強」，是49年來當地最大地震，不排除近日還會有規模5的餘震發生。

　　民國88年發生了921集集大地震，重創全台，震撼人心，讓台灣居民感受地震強大威力，芮氏規模達到7.3，共持續了102秒，總計2,415人死亡，11,305人受傷，也因此迫使國人和政府重新開始深思防震的重要性，並檢討建築物或其他地方的防震措施，昨日（17日）發生的地震剛好在921大地震屆滿二十三周年前，「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發再次呼籲，唯有避開921大地震倒塌受損大樓設計施工的十大危險基因，並透過建築內部鋼筋混凝土結構及施工品質控制，方能確保蓋出禁得起地震考驗的建築。

　　而在發生地震的當下，戴雲發創會理事長表示，民眾應就近趴下並尋找掩護，更重要的是，地震過後也應積極檢查自家房子的狀況。民眾可以針對家中的大柱、大樑檢查，看看有沒有出現45度的裂縫，也要特別注意低樓層的結構狀況。另外提醒民眾，千萬別輕忽地震對建物造成的損傷，可依循掌握以下三步驟替自家住家結構進行簡易健檢。

• 觀察整棟大樓外觀。

　　為了避免因為地震造成房屋倒塌，必須確保房屋的結構安全，房屋結構整棟皆是命運共同體，因此判斷結構是否安全，不能只看自家樓層，必須同時留意整棟大樓四周的外牆。亦可詢問左鄰右舍是否也有損害，再共同查看整棟大樓是否有異常歪斜、沉陷狀況，並檢查門窗是否有擠壓變形，牆壁、柱、梁、樓板等有無裂損。

• 大樓柱子是否有嚴重裂縫、混凝土剝落、或鋼筋外露等現象。

　　地震來時，常造成建物受損倒塌的往往是整棟大樓的一、二樓，故可從一樓開始檢查，觀察公共空間的大梁大柱是否有45度斜裂縫、鋼筋外露或是水泥剝落的狀況，只要結構沒有被裝潢遮蔽的地方，例如公設大廳、樓梯間、地下室、垃圾分類室、或是地下停車場都應該要檢查看一遍。如果出現異狀就應通知管委會找尋結構相關技師做進一步的檢查。

　　另外，需特別注意1樓若為挑高大廳，或被改建為超商、大型賣場、餐廳等建物，更要特別留意，避免發生「軟腳效應」。戴雲發創會理事長強調，不是自己家裡沒問題、大樓就百分之百安全，低樓層的1~2樓，更是地震後最應該檢查的地方，舉例，如台南「維冠金龍大樓」、花蓮「雲門翠堤大樓」，都是低樓層出狀況，導致坍塌或傾斜。

• 住家大梁、大柱或是剪力牆有無斜45度角的裂縫。

　　地震發生時，房屋會因此產生震動週期，若結構不夠穩固，則可能在重要的結構體上產生斜的裂縫。戴雲發創會理事長表示，並非所有牆面上的裂縫都需要擔心，主要要查看撐起房屋結構的梁柱是否有受地震影響，或是看牆面大於25公分厚的剪力牆是否有出現斜45度角的裂縫。若有的話，代表結構已受到地震影響，未來若遇到強度更大的地震，其裂縫將更加擴大，甚至可能造成梁柱斷裂，建議應請專業的結構相關技師進一步勘驗，並給予專業建議。

　　整體來說，為預防及降低地震帶來的危害，戴雲發創會理事長建議，如民眾發現家中大梁、大柱或是大於25cm的剪力牆面已出現新增較為明顯的45度裂縫，務必請結構技師到府進行檢測建築是否有安全疑慮，如些微受損仍堪住，可透過補強延續建築壽命；如建築已嚴重受損，可往都更合建拆除重建，但短期千萬別入住，因為地震何時來襲不可預知，切勿拿生命安全來測試建築結構安全。另外呼籲，全台推動危老與都更雙軌老屋改建潮，若能將最高端、科技的建築工法導入，應能成為提升台灣建築品質的契機，讓民眾能住到一百年都不需要被都更的優良安全住宅，以免只有建造出更多新的但未必真正安全的建築。

內政部不動產資訊平台日前公布2022年第一季各類不動產交易糾紛，其中「房屋漏水」為最常發生的糾紛，共有74件，而近日進入梅雨季反而是檢測房屋體質的良好時機。

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▼進入梅雨季，專家教你看屋健檢重點。（示意圖／21世紀不動產）

看屋健檢包含3重點，能避免買到會漏水的房子。首先屋內可以觀察牆面、窗框及隔間接縫處，這些都是房屋最容易顯現狀況的地方，天花板或是牆面若是出現小水泡狀的隆起、明顯色差、油漆脫落的現象，表示牆壁已經受水氣侵蝕。

▼牆面、窗框及隔間接縫處，這些都是房屋最容易顯現狀況的地方。（示意圖／21世紀不動產）

再來觀察窗框與窗戶是否有滲漏水的現象，像是陽台外推、頂樓加蓋等隔間接縫處，都可以觀察如果有水漬、水珠或者是色差、油漆剝落等狀況，都是有可能漏水造成的，屋外則是可以檢查頂樓及一樓的排水狀況，是否還有積水，若出現以上狀況就需要多加留意可能這個房屋有滲漏水的狀況。

▼天花板或是牆面若是出現小水泡狀的隆起、明顯色差、油漆脫落的現象，要多加留意。 （示意圖／21世紀不動產）

常有民眾問到，如果交屋後才發現房屋漏水該怎麼辦呢？21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱則表示，首先根據民法第354條，原屋主須擔保「物之瑕疵擔保責任」是指原屋主保證交付時無瑕疵，因此，要先釐清這個漏水是「交屋前」就已存在的漏水問題，還是「交屋後」才產生的漏水問題，並非漏水都能要求原屋主負責。若是確定原屋主必須負責漏水問題，民眾可以主張減少價金、將房屋漏水回復至未漏水原狀等兩種方式擇一向原屋主求償。（記者黃建廷／台北報導） 

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Q：法拍屋好像很便宜，但是糾紛不少，該怎麼進入這個水很深的市場，一般民眾可以自己去買嗎？

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1. 拍資序哪裡看

ANS：目前法拍資訊來源多元，一般來說大概可以分為下列幾種：

1. 新聞報紙：過去規定法院公告一定要刊登在新聞紙，但許多法院公告都刊登在民眾較少見到、廣告費用較便宜的報紙，如:新生報、太平洋日報、眾聲報，但修訂民事訴訟法規後，法院公告除新聞紙外，也可以選擇在法院網站刊登。
2. 法院公告欄：強制執行法第八十一條及第八十四條中規定：「拍賣不動產，應由強制執行法院先期公告。」因此，拍賣公告皆應揭示於執行法院。所以可從各地方法院法拍屋拍賣之公告欄上得知法拍屋相關資訊。
3. 網路資訊 ：

（１）政府相關網站 － 由政府架設，所有拍賣資訊皆能查詢到

  例：司法院  https://aomp109.judicial.gov.tw/judbp/wkw/WHD1A02.htm

      法務部行政執行署https://www.tpk.moj.gov.tw/9539/9799/114109/

      臺灣金融資產(金拍) http://www.tfasc.com.tw/

（２）銀行網站 － 各債權銀行會將已申請查封的案件放在自家網站供大眾查詢

  例：華南銀行 https://www.lawhouse.com.tw/forbid/

      第一銀行https://www.firstbank.com.tw/sites/fcb/LawHouseInfo

（３）民營法拍資訊網站 － 由民間代標業者自行架設之網站，但部分提供資訊有區域限制

  例：寬頻房訊http://www.54168.com.tw/portal/index.aspx

• 標單如何填寫

ANS：標單可至各地方法院服務處購買，一份10元。填寫時須注意下列幾個地方：

1. 案號、標別、股別 ~ 依拍賣公告內所載確實填寫
2. 投標人基本資料 ~ 要特別注意，投標人即為得標後的不動產所有權人，拍定後無法變更，若為親友間2人(含)以上合資購買，需填寫未來全數所有權人姓名，並註明相關持分範圍。
3. 投標人聯絡地址~未規定一定要填戶籍地址，請以確定有辦法收告公文的地址為主，如公司地址。
4. 填上要標購的不動產建號或地號，要注意的是土地價格與建物價格需分開填寫，若欲競拍標的有多筆建/地號，請逐一填寫。
5. 總價~建物出價額、土地出價額的加總，建議用國字填寫，較可避免筆誤或欄位錯誤。
6. 委任狀~若非本人投標，而是委託親屬友人代為投標，請將投標書上欄位資料填寫完後用印，不須另外準備其他委任書狀。

3.投標小技巧

1.可提前查詢司法院網站，確認是否有公告停拍，若已停拍可避免白跑一躺。

2.可將投標書上基本資料提早填寫完畢，到現場後只需補上價格欄位與願出總價欄位即可，除了可事先檢查避免資料錯誤外，也可避免因時間來不及而錯過投標時間。

3.可提早至法院觀察今日參與投標的競爭人數多寡，再針對總價部分來做調整；或在總價欄位上增添尾數，避免雙方出價金額相同。

4. 投標當日需準備事項

投標人為自然人 ~

(1).國民身分證正本

(2).投標人印章

(3).銀行保證金票據 

投標人為法人 ~

(1).營業事業登記證或公司登記事項卡 
(2).公司大小章 
(3).法定代理人（獨資為負責人）之身分證正本 
(4).法定代理人印章 
(5).委任狀 
(6).銀行保證金票據 

5.得標後的尾款墊付

依規定得標人要在拍定後七天內繳清除保證金抵付拍賣價金以外的餘款。所以，資金的取得和週轉是一件重要的事，投標人必須對資金的調度運用有縝密的籌劃，以免得標後，無法於七日內繳清價金而遭法院將所繳保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足之差額；目前有多間銀行提供代墊款的服務，如合庫、第一、華南、聯邦、安泰、及區域信用合作社等，依各銀行規定，目前代墊款年利率多約落在5.5%~6.3%區間內。

但民眾最好在鎖定投標的物件後，就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估，由銀行方面估算可提供之貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度和預期不符，而出現資金不足的窘境。

6.點交入住

點交時間流程

一、拍定7日內繳清尾款。

二、繳清尾款後7至14日取得「不動產移轉証書」。

三、法院在發出「不動產移轉証書」後，即可向法院申請點交。

四、申請交後，法院會命令債務人自動履行搬遷，(通知書正本送債務人、附本送拍定人)，要求債務人(即現住人) 於限期15~30日內自行搬遷交屋。

五、拍定人自行查看，若發現債務人未於搬遷期限內主動搬遷，待期滿後可再向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續點交動作。

六、此時法院將會發出履勘通知，通知債務人法院將派員至房屋現址履勘，請債務人在現場等待，拍定人收到履勘通知副本後應通知管區派出所，請派出所安排警員協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。履勘時，法院會協調雙方交屋時間(通常為一個月)，引導雙方逹成共識。

七、經協調後，若債務人至交屋期限仍不交屋，拍定人可再陳報法院，申請強制點交。

八、法院發出定期強制執行通知，聲明強制執行時間。於現場時，拍定人除先行通知管區安排員警到場外，鎖匠及搬家公司也都要預先安排好，以避免債務人不在家、或屋內仍有留置物未搬離之狀況發生。若債務人不在場，屋內的遺留物，法院將現場清點並造冊，依規定，所有遺留物都要交給拍定人保管，拍定人需另尋地方或倉庫存放。

遺留物處理

若債務人不在場，屋內遺留物於清點造冊後，得標人得先行另找地方存放，並發存證信函通知對方來領取，若是無法通知到或對方拒收，可再向法院申請公示送達，以刊登報紙方式通知。若上述動作完畢後，仍無人領取，得標人可向法院申請拍賣留置物，建議得標人可自行拍下處置，減少保存留置物場地租金與保管時間。

由於法拍屋點交與處理留置物乃是相當繁瑣的過程，務必要一步步照程序來作，若得標人未經法院程序自行請鎖匠開鎖進入，債務人聲稱有貴重物品遺失要求天價賠償，反而是得不償失。

法拍達人：寬頻房訊發言人徐華辰

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