內政部今日公布2022年全台建物買賣移轉棟數，交易量合計318,101棟，較去年量縮8.6%，六都除台中增加1.4%外，其餘縣市均明顯減少其中又以高雄衰退17.3%與台南減少13.7%比例最高，顯見南二都熱度漸退，另外眾所矚目的新竹縣市表現也差強人意，新竹市衰退32.8%，新竹縣減少11.1%，大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，2022年在全球央行連續升息，經濟表現不佳，國內又有打房政策等因素，表現不盡理想，同時也成為2016年房地合一上路以來的首次下滑，在前景不明下，2023表現恐更糟。

綜觀各都會表現，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，台中雖有交屋潮，但難掩頹勢，而台南與高雄年移轉總量除因為量體不多，減少幅度明顯外，短期內價格飆升速度太快，亦是買氣急凍的重要因素，反觀北部因為退燒早，在資金退潮下，反而成為最持盈保泰的一群，至於在科技業業績大噴發下受惠的新竹縣市，2022年科技業多數仍處於庫存狀態，業績表現不佳，加上區域房價已高，自然不容易有表現。隨著平均地權條例即將上路，建商應會更為保守，未來市場恐僅有自用與成屋成為交易主力，市場動能長期堪憂。

不過，在2022年交易中，值得注意的是，彰化、南投、屏東、雲林、台東、基隆等區域成交量不減反增，徐佳馨認為，低價區仍有吸金效果，加上在地業者積極推案，很容易形成一片榮景，但要特別注意的是，若無實際產業與利多支撐，在少子化等壓力下，這些區域未來很可能成為外強中乾，購屋人不可不注意。

全國買賣移轉棟數

資料來源：內政部月報、住商機構企研室整理

橋頭科學園區在南部半導體S廊帶具關鍵影響力，看準高雄新市鎮發展與橋頭科學園區前景，郡都建設集團攜手愛山林建設12日在橋頭區後壁田段30地號舉行動土典禮，該案預計今年928檔期公開，目前開價未定，預估房價將站穩3字頭。

▲郡都集團＆甲山林集團，即將在高雄橋頭新市鎮推出指標大案。(圖中：郡都建設集團 唐榮華事長、圖左五：郡都建設集團唐承總經理、圖左四：郡都建設集團 唐銘副總經理、圖左二：愛山林建設 張境在總經理)

郡都建設集團總經理唐承說，郡都2021年以總價16億1228萬9999元，標下橋頭區土地，單坪得標價57.33萬元，創區域新高地價，基地將與甲山林集團合建，瞄準科技菁英族群，及首購、換屋家庭，未來開價將站穩3字頭。

唐承指出，橋科往北可串聯南科、路竹園區，往南銜接楠梓產業園區、台積電高雄廠區，且已進入實質開發階段，吸引國巨、日月光、鴻海及群聯等多家半導體、電動車等產業大廠搶進，增加1.1萬個就業機會，提升橋頭房市需求。

產業利多加人口紅利推動區段房價不斷上揚，根據實價登錄公布，2021年橋頭預售案還有1字頭成交價，2022年已全面上攻3字頭。

該案總銷約70億，基地位於橋頭區橋新五路、成功南路口，4面臨路，128米大面寬；將興建地上15層、地下4層，共504戶住宅、18戶店面；住宅為28坪至45坪、2到4房產品；社區留設近2000坪空間，打造日系水景庭園；規劃七大飯店級休閒設施、30米迎賓車道，是豪宅才有的排場，客層則鎖定高科技族群，及首購、換屋家庭。預計最快2月底取得建照，Q3正式公開銷售，屆時將成為備受矚目的市場指標大案。

住展雜誌今（12）日公布最新統計，2022年北台灣新建案推案量前十大行政區，桃園高居榜首；至於中壢、三重、新莊、竹北、北投、龜山、土城、蘆竹、淡水，分別排名第二至十名；全年推案量，估計在323.7至788.1億元之間。十區總推案量達5,922.3億元，占北台灣新案逾48％。

新入榜區如北投、龜山、土城、蘆竹，共同點是都有新興重劃區加入推案行列。

至於2021年推案量還名列前十的新店、板橋、林口、大園，因重劃區推案節奏放緩，2022年推案量落在210至257億元間，排在榜外。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，預售屋限制換約轉售待內政部完成子法擬定，行政院核定才會實施，但《平均地權條例》修正案的討論及三讀，已輪番打擊消費者購買預售屋的意願；當市場買氣持續低迷，近年新增供給量龐大的區域，恐成為海嘯第一排。

2022年推案規模最大的四區（桃園、中壢、三重、新莊），推案量全超過7百億元，部分案量仍集中重劃區，如桃園中路及小檜溪、中壢青埔等。截至今年1月初，四區中以新莊的平均銷售率約四成八為最高。

但說起十大推案熱區中銷售表現最穩定的，還是竹北。全年達41個建案進場，總推案量約623.9億元，雖較2021年增加約二成七，全區平均銷售率仍過半，為十大推案熱區中銷售率最高者。

不同於竹北房市熱絡已久，真正的銷售黑馬是北市唯一入榜的行政區──北投。北投去年在北士科百萬開價案齊發下，總推案量來到607.7億元的高檔；儘管產品總價門檻普遍不低，全區銷售率仍已近五成，高於北市平均。

成采錡表示，自打炒房修法重登報紙頭版後，前十大推案區中，已知有三區（三重、桃園、龜山），出現指標新案期待成交單價低於其他線上個案的情形。再以目前統計數據來看，預售屋限制換約轉售上路後，推案量持續位處高檔的淡水，因近二年新建案平均銷售率均未達五成，且區內成屋選擇眾多，預估淡海新市鎮的預售屋建案，將較快面臨價格下修壓力。

《房業網》副總編輯林裕豐表示，這幾個區域過去推案量太大，已經見到多殺多，面臨政策打房，「不用想跑，來不急」，如果是有自住需求的自用客可以在今年第二季積極看房，應該可以買到「甜甜價」。

立法院三讀通過平均地權條例修正案，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，平均地權條例三讀通過，由於該案送進立院時間已久，許多恐慌賣盤已經於去年7月之前移轉，若想在目前市況不佳時轉單，並不容易，除了許多買方已經有「翹腳撿便宜」的心思，若不小賠難以出場外，不少建商綁交屋前半年才能換約的條款，這也讓想要下車的預售投資客不容易說走就走。

徐佳馨指出，中長期來說，除之前討論的預售屋不能買賣外，最受爭議的莫過於禁止私法人購屋，除實務上執行可能會遇到一些困境，例如都更案若是實施者與出資者不同法人，抑或是不同法人合建等，若細則未臻健全，可能會需要內政部不斷解釋。至於房價是否下跌，目前房市因為景氣已經處於下跌波段，早就是多重器官衰竭，並非因平均地權條例「一槍斃命」。

升息、通膨、房市管制已發酵，房市陷入磨合期

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，在平均地權條例修正案通過前，房地產市場已受升息、通膨及不動產選擇性信用管制的牽制，市場溫度驟降，交易量深受影響，然而去年一整年未發生區域性的拋售潮，第一季假期多是市場淡季，今年上半年交易量減，不容易看到價格下跌，經過一年半的磨合，可能會有個案價格修正，至於是否會有區域性價跌，則要看量體大的社區建案是否帶頭降價，才會快速蔓延。

此外，這幾日討論度最高的是法人購置住宅採許可制，由於諸多限制會打擊建商進行都更危老的整合過程，因此子法內容備受矚目，無論何種結果，許可制上路以及央行的購地貸款限制，中小型建商不易推案，已揭露未來市場新案供給量將減少，產業反而走向大者恆大的局面。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，新法通過後，將大幅降低部分買方在預售屋市場短線進出獲利的機會，也可能會讓部分投資族群，將目光投向中古屋，且改用更長期置產的方式持有不動產。

洪安怡表示，總體而言，法規的調整是為了打擊炒作，但對一般自住族群的買方，其實影響不大，只是目前景氣尚未復甦，買賣雙方都信心不足，整體市況還是普遍看淡的情況下，對於今年房市量縮價微跌的狀況，應該不會有太多的變化。

台灣人「有土斯有財」的觀念下，多年來房價、物價飆漲，但是薪資漲幅卻沒有跟上。許多30~45歲的白領階層，辛苦了大半輩子，夫妻倆積攢了一筆積蓄，好不容易能購買人生中的第一間房子。頭期款付完後，多半只剩100萬~180萬進行裝修、採購家具及置辦傢電，在現今整體裝修費高漲的情況下，究竟該如何有效掌握預算，將每分錢都能最大化的運用呢。

什麼都漲！烏俄戰爭後的裝修轉型2.0

有美家創辦人Jennifer Chen表示：「因為烏俄戰爭的因素，光2021年，建材就漲了三次。過去客戶運用100萬的預算，希望透過設計公司設計，能夠將整間房子裝修成想要的樣子。但現在同樣的預算，卻能完成基礎工程，等於同樣的預算，實際的工程減少了至少50%以上。

因而我們思考，如何能夠重新優化服務流程，縮短甲乙雙方的設計認知落差。透過減少設計環節的溝通，進而達到大幅降低設計費用。將預算更好的分配在住家的打造上，就能進一步以較低的預算，盡可能達到差不多的成效。」

打造住宅裝修新型態：一站式裝修解決方案。

有美家以新型態的服務模式，重新定義了裝修概念，原本漫長的設計溝通模式，現在只需要到實體的展示門市，就可以體驗完整服務。

其中，現行室內設計業者，大多在設計討論上仍以平面設計圖或3D模型圖為主，許多消費者反映這類視覺感和實際看到的成果仍有極大落差。對此痛點，「有美家」提供「720°VR環景實境」服務，使討論中所看到的畫面就跟實景照片一樣，包含空間色彩、材質、收納形式及燈光，都能模擬置入設計圖內，讓消費者易於掌握實體空間感，並透過現場實際觀看挑選材質，完美解決與設計師溝通的認知上落差。

有美家南港門市設計師Diana表示：「有美家有清晰的服務流程、施工標準、材質規範，更推出“一年保固 終身保修” 的服務保障。材質選用歐規低甲醛系統板材，讓消費者選得安心、用的放心。」

從簡化裝修流程開始，重新打造「新裝修文化」

有美家深入了解客戶需求，運用現有資源，重新建立服務流程，滿足了客戶在裝修預算不足的困境。透過一站式服務流程，由專業的設計師規劃諮詢、消費者分析居住需求以及客製化預算建議，並透由實體店面體驗，即時展示多樣住宅生活場景，讓裝修品質看得到、摸得到。

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愛山林今(9)日舉行法說會，董事長祝文宇表示，愛山林除了代銷外，現在已經多了建設開發和營造收入，目前已開始賺錢入帳，走向建設公司為主的方向。對於2023年房市，祝文宇認為，「量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，明年有局部降價的隱憂。」

祝文宇表示，愛山林過往營業項目以代銷為主，去年將股本增加1.65倍，主要是賺錢的項目開始動作了，這兩年增加營建和建設開發收入。過去愛山林沒有配股配息一直積蓄能量，每年營收都有10多億元，應該有很好配息條件，但都拿來儲存土地及負擔相關利息及費用，現在愛山林土地非常多快7萬坪，對公司能回饋的量也非常大，今年把股本從19億調到26億元，接下來還有增資計畫，加上更多營運資金，把手上土地更快變現利潤。

▲愛山林去年合併營收55.21億元，刷新近8年最高，今年受到政府打房政策與央行升息影響，截至2022年第三季前，營業收入32億元，每股盈餘0.57元，每股淨值21.96元。

祝文宇表示，今年有疫情、選舉、政府打房因素造成銷售上，去年銷售共700多億，今年預估600億元左右，「房價因為造價增加不斷提升，前陣子大家把房價升的較快，現在消費者僵持，量會少價會撐住。」

目前愛山林線上銷售案量850億元，其中以北市南港「世界明珠」222億元為首，其次為新北淡水「海上皇宮」89億元、高雄鼓山「美術1號院」83億元。12月起新增個案北市高達341億元，以北市松山興富發復興北路145億元為首，另外還包括新北三重「都廳大院」450億元、新北「甲山林土城永寧案」150億元。

▲對於明年市場降溫的疑慮，祝文宇回應，明年度市場會有些競爭，公司都選擇競爭力產品，開價太貴或品質不好都不會參與，手上目前個案都是會動的個案，有市場需求還是會增值。

營建個案方面，目前線上預售案共246億元，案量最大為屏東「甲山林花園帝寶」及北市士林「圓山帝寶」分別是54及50億元。2023年預計公開銷售總銷247億元，目前房市成長動能主要來自首購的剛性需求，未來開發主力朝向雙北去域或以外精華區。祝文宇補充說明，明年自建案會非常多，但代銷案能當年認列，自建案代銷收入是要跟著完工認列。

愛山林總經理張境在表示，自建案營收主要會在2年後入帳，預估每年自建案收入能帶進20~30億元，未來每年代銷營收約10~15億元。

愛山林近年推案重壓基隆，祝文宇表示，高雄周邊、台南周邊3字頭，基隆也3字頭，「是要選擇1000萬人口的3字頭，還是200萬人口3字頭重要？」他也提到，台北周邊3字頭剩淡水，A7都要4字頭，基隆到北市只要15分鐘，讓很多年輕人圓夢，3字頭買30坪總價不超過1000萬，有需求價就不會跌，尤其大片社區跟自辦重劃一樣，環境會好，如果是小案，當然會比較困難。

祝文宇表示，甲山林過去都是在不景氣大賣，景氣時反而看不到我，「城上城」、「湯泉」都是不景氣時大賣，「不景氣時誰還有在動就很清楚，我都幫客戶先挑過房子才賣給客戶。」

他也強調，今年大家都說房市降溫，事實上因為兩岸問題和選舉，沒有人會看房子，現在選也選完了，才開始安定，很多案子才要蓄勢待發，「北北基供不應求，還會往上，但供過於求的地方，明年有局部降價的隱憂。」