分類: 名家觀點

台灣房地產市場歷經去年大發，成交量創了 4 年來的新高，股市也㇐樣，台灣的經濟成 長交出漂亮成績單，在此優勢下，今年的台灣房地產市場沒有悲觀的理由，尤其去年點 火的主力是科技界的工程師，代表此類產業在過去幾年及未來幾年都將非常好，有穩定 收入，終於可以購入價格親民的房地產，享受政府提供的優良金融環境，造成蛋白區內 的夢幻產品陸續出現，創下榮景!

然而，建商容易『忘了我是誰』，大量點火促銷，所謂『虱目魚、吳郭魚』熱銷，不代 表海產會大漲，其實去年走的是選擇性的產品風，不管是『單價、總價、產品、量』， 都有別於過去的全面大漲;從去年底看到有人想炒作房地產，短買短賣，因此，政府祭 出四個緊箍咒，卻依然無動於衷。新春開始，也看到大炒特炒，工地還沒開賣，卻有 1,000 多人在排隊，不可思議，這是勢之所趨、利之所趨，有利可圖，大家想盡辦法介入炒作， 非自用需求，驚動了政府，東廠出手，派出錦衣衛，開始追、殺、堵、查，把所有可能 的管道、對象、子彈、金援，㇐㇐封掉，把法人的持有也打成與㇐般人㇐樣，沒有特例。

這情況對今年來說，仍有兩樣產品會是市場熱點，第㇐個是土地市場，需求來自於蛋白 區內的麵粉需求，蛋白區的需求來自於有獲利的科技業在中、南部大肆擴廠，帶動薪資 不低的青年工程師，隨便都可擁有千萬房價的房地產，因此，這波搶購的自用買盤，並

不會因政府的打房而有所停滯，因為不是短炒，只是被短炒介入後，攪亂了㇐池春水。 今年由於供給需求，造成重劃區土地市場，只要生活機能逐漸完善，就會成為建商推案 的首選，也即所謂的蛋白區，只要『單價、總價、產品、量』規劃妥當，依然可以得到 買盤青睞，對年輕族群來說，難得遇到房價親民，街廓完善、接地氣的產品，足以吸引 他們進場，直接取代了過去的透天厝，消費習慣也改變了。因此，蛋白區的土地與蛋白 區的主力產品，仍為今年的市場主軸，且需求大過供給，南科、中科、竹科，仍會在今 年再度寫出漂亮數字!

除了這些以外，還有屬於主力的剛性自用買盤，仍在市場上尋找合適的產品，還是以蛋 黃區為主，但目前蛋黃區出現㇐個不合理的現象，當㇐個蛋黃區的預售產品，開價 150 萬㇐坪，成交落在 130 萬㇐坪，130 萬㇐坪的預售屋，三年後交屋，若看成現貨，大約 值 110 萬㇐坪左右，而附近地區 10 年屋齡的卻開 120 萬㇐坪，20 年屋齡的開 110 萬 ㇐坪，30 年屋齡的開 100 萬㇐坪，訊息錯亂。在產品、面積正確下，30 年的 50~60 坪屋子，總價 5000~6000 萬，有的沒車位，卻也賣到 90 幾萬成交。以此推算，那 20 年的屋子，是否要 100 萬成交，10 年的 110 萬成交?那不如去買預售屋，全新現貨 110 萬，這產生了不動產中的『替代』基本原則:『當價格㇐樣時，效用高的優先被選擇、當 效用㇐樣時，價格低的優先被選擇』!

市場上資訊亂了，典型的自用買盤會㇐味追高，只為了想買到喜歡的房子，若是投資，未來是沒有獲利空間的，因為『稅制不改，投資不入』，投資，未來 3~5 年內不易上漲， 即使有，幅度往回攤也比其它投資性產品差。然而，被市場肯定的是地段，因為地段稀 少，拉近了新舊房價的距離，預售屋的價格修正了，新成屋的價格也反映了，唯獨中古 屋不修正，在等待認命的買盤，因為金融環境使這些屋主有條件去等待認命的買盤。

今年仍然是自用剛性買盤的時機，投資獲利的空間愈來越小，政府的政策都是對短炒短 賣的投機、投資客不友善，整個蛋白區熱度可能維持，但量會緩慢增加，代表市場短期 內不再會有投機、投資客，反倒是市區中心蛋黃買盤等了 4 年的舊大樓，在價格親民 後，開始有自用型買盤去尋找適合自己總價、地段好的產品，造成價格不易掉。預售市 場反映的大部分是都更產品，而都更產品大部分蓋成 30~40 坪，並不符合在這地段尋 找的自用型買盤，但是有些在地段好的中古屋，仍然可以高價成交，這是目前市場認命 自用買盤的無奈市況。

到底該不該買?若錢準備好了，就進場買地段好的產品，不論新舊，但如果買的是 4,000~5,000 萬的產品，則必須含車位，若沒含車位，就像㇐件襯衫沒有鈕扣，算不上 完整的衣服，也代表未來房價不易上揚、脫手困難，跟地段好壞無關，備有車位才是決 定蛋黃區中古屋的市場性。

台灣房地產市場新春開紅盤，尤其在缺工缺料、建材大漲情況下，蛋黃區、蛋白區銷售 數字依舊漂亮，房價蠢蠢欲動，受到政策影響，從原料源頭去控制，抑制了投機與投資 的炒作，使今年市場更趨向穩健。

每回被問到，今年是否適合買房?我都會問對方是要自用還是投資，若是自用，就要積 極介入尋找合適產品，因為目前是㇐生中難得見到如此優厚的金融條件，㇐些年長豪宅 族群買家，應該都經歷過年輕時購屋需負擔高利率的時代;若是投資，目前仍不建議， 除非資金從降溫的市場撤出，量是決定市場熱不熱的重要指標。去年在疫情摧殘下，台 灣房市依然走出㇐個多頭、溫和上漲的市場，靠此行業吃飯的人，也應該是豐收的㇐年!

在房價貸款利率創下新低，房地產成為避險工具，脫離谷底是確定的，去年公布的移轉 棟數交出了 32.6 萬棟的成績，為近 7 年來最好的成績單，縱觀今年的房市，在民間的 投資增加等等之環境沒有改變下，呈現價、量均穩的情況，價格上不去，也下不來，由 於有好的金融環境，加上政府的打房措施，修法通過，使得容易炒作的預售市場模糊價 格，將以實價揭露，展現政府積極打房的決心。

政策壓抑市場投機炒作風搭配得很好，價格更透明公開，資訊也能更正確，才可保障消

費者的權益，及買賣雙方判斷的依據，把這樣的選擇權交給消費者，是㇐個良性的政策， 也會為未來㇐年帶來健康的市場。現在的房價呈現穩健復甦的局面，市場資金充沛，利 率低檔，加上台商回流，民間投資可望增加，獲利的科技大廠更在台灣各地大興土木， 加重投資，增進就業機會，更使得蛋黃區房價欲小不易，『量』呈現溫漲，但還不到全 面上揚。目前來看，房價沒有理由下跌，或許今年將呈現『價』跟『量』持穩，『量』 會比去年增加，整年度的移轉棟數交易量預估為 34~35 萬棟，若能達到這個數字，2021 年資金將會尋求避風港，投入房地產，就會看到各類產品全部上揚的局面!

新春開紅盤，台北市房價在 2016 年回穩下跌後，目前看起來價格仍是高，事實上，去 年我深入去探訪預售市場時，有些案子開價 130 萬㇐坪，成交後價格約 90 萬㇐坪，幾 乎打了 7 到 7.5 折，因此，開價總是亂喊，讓消費者無法清楚了解市場價格，也因為預 售的成交價必須公開，使亂喊價、亂炒作的空間沒了，也會讓想買屋的族群更勇敢。但 在台北市土地極度缺貨情況下，地上權賣到所有權價，現在都是都更或小面積的危老地 塊，若想從台北市下手，必須注意蛋黃區與蛋白區的最大區隔，只要必須『跨河、跨橋、 過山洞』的，都是屬於蛋白區，若蛋白區賣到蛋黃區價格，就會面臨套牢的命運，除非 是自用。

在這新的年度，每個人口袋飽飽，都想買個自住的房子，改善居住品質，現階段雖是很 好的投資時機，但地段、環境、可及性仍會是剛性族群的首選，蛋白區的房價若想挑戰

蛋黃區的價格，這會產生㇐個『替代』的觀念，若蛋白區買到的價格，與蛋黃區的中古 屋價格相同，除非蛋黃區的中古屋價格往上，否則，未來就會面臨漲不上去的情況，自 用則例外，在此優厚的金融環境下，祝福所有想買房的人，能夠買到價格合理、地段、 環境、可及性皆符合自用的需求，不要等到熱錢湧入房市，屆時房價上漲速度便會很快。 預祝新的㇐年: 牛轉乾坤，發大財!