分類: 名家觀點

房市屋漏偏逢強降雨！10月住展風向球今（3）日出爐，由於建商推案意興闌珊，以拖待變，推案量大減，單月燈號，已逼近黃藍燈；不過觀察賣方開價，依然還是鐵板一塊，並無降價現象。代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2022 年 10 月分數為 42.2 分，對應燈號「連 15 綠」，分數卻較 9 月（46.1 分）大減 3.9 分，創下2021 年 8 月以來的新低點，分數逼近代表衰退注意的黃藍燈。

住展雜誌企研室經理成采錡指出，風向球分數下滑主因，為新推案驟減和市場買氣不振。受週末大雨和選舉造勢活動等因素影響，10 月案場來人大減、買氣再下修。

對此，不少業者再使出「以拖待變」大法，放緩推案步調，導致預售推案量大減。

調查顯示，10月預售屋推案量僅約5百多億元，預售屋單一案量逾15億元以上的指標案，包括：台北市-北投「心仝聚」和「樸園璞開石」，南港「中瑋吾年」；新北市-板橋「德鄰豊」、三重「家泰豐和」、新店「宏普 GRAND PARK」、泰山「華固一莊」、林口「侘極」；桃園市-觀音「和境初見」、桃園「百俊吾双」和「三本大序」；新竹市-北區「聚吉第」等案。

新成屋推案更少，10月完工釋出的新成屋戶數僅約百戶，單一案量逾15億元以上指標案為台北市中山「冠德大直湛」。

住展指出，儘管買氣再降溫，但房價卻還是鐵板一塊。

風向球追蹤的指標案10月來客組數約21.9組／周，較9月（23.8 組／周）減少1.9組／周，跌回今年8月水準。

10 月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約1.6組／周，較9月（2.1組／周）下降約0.5組／周。

文／元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴

近年全台房價頻創新高，不僅雙北房價高的驚人，連中南部房市近年也出現狂飆的狀態，讓不少人大嘆買房愈來愈困難。不過，雖然房價如此高不可攀，大家罵聲不斷，但從2016年至今，全台房市交易量卻出現連五年量增，顯見很多人撐到最後只能硬著頭皮加入這買房、炒房的共犯結構行列，成為房價上漲的幕後推手。

由於，台灣房市長期「只漲不跌」的印象深入民心，過去20~30年台灣房價一直都呈現大漲小回的趨勢，也讓許多自住客、置產族、投資族對房市產有著莫名的偏愛，房子變成不再只有居住功能這麼簡單，反到變成一種投資產品，而且，配合高槓桿的特性，成為很多人爆富的管道。

不過，雖然炒房賺錢看似容易，近年也幾乎成為全民運動，但房價一直這樣無限制的上漲，恐拖全台灣人下水，如今台灣房市泡沫化的風險已比大家想像的更為可怕。從2001年至今，台灣民眾平均每人年所得雖從40.2萬左右，到今年的85.3萬，增加了113%，但全國房價確上漲了284%，顯見所得明顯跟不上房價漲幅。以房價最高的台北來說，從信義房價指數可發現，2001Q1時台北房價每坪不過21.41萬，但是到今年Q2卻已高達72.46萬，同樣買30坪的房子，購屋總價就從642.3萬，大幅成長到2173.8萬，購屋族足足多背了超過1500萬的房貸金額，負債狀況相當驚人。

而且，由主計處與央行資料顯示，到今年8月底，與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘已高達11.7兆，佔台灣GDP的比重超過50%，資金大量集中在房市，幾乎已到了大到不能倒的狀態，現在房市幾乎變成一場輸不起的炒房遊戲，一旦大幅下跌，恐怕大家下場會很慘。

從內政部資料就可以發現，雖然目前房貸利率還不到2%，讓民眾感覺還勉強可負擔房價，但今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個，而且，台北最新「房貸負擔率」(每月房貸金額/家庭每月可支配所得)已高達66.12%，新北也要52.41%，民眾買房負擔其實相當沉重，且有越來越重的趨勢。一旦目前升息環境出現「升升不息」的狀況，負擔不起房貸的家庭恐急遽增加，房市爆掉的風險也會大增，民眾此時買房一定多評估自身的負擔能力。

雖然台灣房市泡沫是否將立刻破裂並不一定，美國2008年次貸風暴爆發前後，房貸餘額佔GDP比重高達約100%才爆開，目前也有不少國家房貸餘額佔GDP的比重都超過50%，但目前台灣與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘佔台灣GDP比重高也是不爭的事實，資金確實有過度集中在房市的狀況，一旦房市出現問題，恐出現極大的金融震盪，民眾與政府不得不慎。

陳傑鳴
@現職:
元宏不動產加值服務平台研究總監
@專長:
房地產市場分析、買賣租賃策略評估
@經歷:
Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監
@證照：
不動產經紀人

文／元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立

近期房市交易量能冷卻、賣壓攀升，許多苦等不到房價下跌的購屋族，如今終於等到殺價買房的好時機。不過，對於如何找出有機會砍價的「超值屋」，相信很多人不清楚或是不知該從何下手。其實，民眾想議價買好房，只要看懂「謄本」並了解掌握其中各項意涵與異動情資，想超值買好房，一點都不難。

所謂「謄本」(包含建物與土地兩種謄本)，民眾不用想的太複雜，它就好比房子的身分證，除能保障所有權人權益外，其內容揭露的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分，更是紀錄了該房產的各項重要資訊。很多「可殺價」的情報都隱含在其中，只要民眾能把這些資訊「讀懂」，出價買房時就可以更有把握，也更有機會省下大筆購屋預算。

對於謄本內有那些重要資訊及隱含那些殺價資訊呢?筆者以下以建物謄本為例，分別就謄本內的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分給購屋者做初步的介紹。

• 建物標示部：

內容包含建物基本資料的描述，包括:登記日期、登記原因、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、層數、層次、總面積、層次面積與建物完成日等建物基本資訊。

如果民眾想知道房屋建材是鋼筋混凝土、加強磚造或其他建材，就可以從「主要建材」欄位取得相關資訊。而若民眾想知道想買的房子，是一般合法的住宅或是無法做住宅使用的商業宅，就可以看「主要用途」欄位。只要謄本上顯示用途是「住家用」或「集合住宅」，那民眾可以安心購買，但若是顯示「一般事務所」那就是市場所稱的商業宅，這類產品做居住使用有違法疑慮，價格往往也會較住家用的產品更便宜，購屋民眾可藉此做初步判斷。

• 建物所有權部：

內容包含登記次序、登記日期、登記原因(如:買賣、繼承)、所有權人基本資料（二類謄本會隱匿屋主的統一編號、出生日期等資訊）、權利範圍、其他登記事項…等資訊。

其中「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手，頻繁轉手的房子，可能房子有未知特殊問題，民眾看屋時就需多留意。而「登記日期」與「登記原因發生日期」分別是屋主的過戶時間與實際買進時間，因房地合一稅2.0版於2021年7月上路，並針對「短期持有」交易課重稅，因此房地的取得日時間就攸關適用稅率，一般來說，成屋或土地的取得日以移轉日為主，而預售屋則依買賣契約簽約日加以認定，如果屋主持有時間過了重稅期，也許價錢就會更加好談，想便宜買房就更有機會。另外，若在建物所有權物的「其他登記事項」有註明「預告登記、假扣押、假處分及查封」等記載，這類房子是無法過戶的，購屋者也須特別留意。

• 建物他項權利部：

這部分的內容包含登記次序（指他項權利人在這宗建物設定他項權利的先後順序）、權利人、權利種類（常見有抵押權、地上權、不動產役權、典權、農役權、耕作權等）、擔保債權金額/比率/範圍等資訊。

一般來說，如果權利人是「一般銀行」，這類權利常為「普通抵押權或最高限額抵押權」，且可能是跟銀行借款買房時所產生，其中，「擔保債權總金額」就代表抵押給銀行擁有的「權利總值」，通常是貸款金額的1.2倍。如果購屋者無法利用實價資料知道屋主取得成本，這時就可用「擔保債權總金額」來推估，假設為1200萬，則屋主貸款金額就可能是1000萬(1200萬／1.2＝1000萬，若推測貸款8成，再以1000萬／0.8便可推算屋主原始取得成本約1250萬。一旦知道屋主取得成本與取得時間，就可以初步判斷屋主買房價格是否在房市高點與是否可能好殺價。

另外，如果權利人是一般「自然人」或是「民間私人借貸公司」，這類因借款利率往往比銀行更高，就可能代表屋主資金需求較為緊俏，才會向民間借貸設定抵押，這時民眾買房就可能有更大的殺價空間。

綜合以上，民眾應可以對謄本內的資訊有初步的掌握與概念，建議買房時務必多看看謄本資訊，說不定就可以掌握到殺價的好機會。最後，目前民眾要取得謄本相當簡單與容易，以「第二類謄本」來說，申請人沒有身分限制，「任何人」都可申請調閱，一般民眾即可藉此輕易取得房屋的重要資訊。不過，第二類謄本會隱匿屋主的姓名、統一編號、出生日期等個資，調閱者須注意。

周昆立

◎現職:

元宏不動產加值服務平台創辦人

◎學經歷:

中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」

◎專長:

地籍富數據分析應用

美國聯邦準備理事會（Fed）於台灣時間22日凌晨無意外宣布連三度調高利率3碼，但過去所謂利空出盡，當日全球股市反彈的戲碼，這次改為全面收黑，預示市場對未來升息、經濟衰退的疑慮。今央行Q3理監事會後決議升息半碼、升準一碼，但不再加碼房市信用管制。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，考量利差擴大所引發的資金外流以及通膨壓力不減，但又有全球經濟衰退疑慮、內需市場制肘，再加上房市從第二季開始，原本的貸款調控，再加上疫情、通膨、打炒房政策等干擾未解，買氣趨淡，為避免過度干預造成市場風險，央行決策方向其實很單純。

反觀台灣4月的消費者物價指數年增率為3.39%，是101年8月以來新高，生產者物價指數年增率高達14.00%，更重要的是進口物價指數以美元計價年增率15.73%，但以台幣計價則跳升到17.00%，為1980年以來42年新高，顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。而且Fed在5月已經升過兩碼，台灣沒有落隊的空間，再加上7月、9月的利率走向轉鷹，都不得不讓台灣央行被動進行防禦性升息。然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊，因此央行第二季升息幅度落在半碼。

選擇性信用管制暫收手

黃舒衛分析，央行作為全國資金調節的主管機關，從數據管理的角度來看，降低資金潮水位以及減緩熱錢湧入房市的速度，已經達標。因此繼續升息、升準，但不加碼房市信用管制內容。

黃舒衛解釋，代表資金動能的M1B在疫情爆炸的2020年第二季年增率站上雙位數之後，不但帶動股市挑戰一萬八千點，也同步炒熱房市買氣。但今年第一季進入升息循環後，M1B年增率已經在四月回落到個位數，7月的6.67%已為41個月以來新低，即便資金存量仍多，但活水已轉為涓涓細流，資金動能熄火。

進一步說明，央行限縮資金行情，更有後座力漸強的趨勢，出現五衰現象。

從不動產貸款餘額變化來看，以土地為擔保品的土地融資餘額年增率已經從去年第一季將近20%的年增率降到今年7月的12.2%波段新低；建築融資從去年年中的17%降到今年7月的12.53%；比建物買賣移轉棟數更能反映及時市況的上半年房產銷售8774億、年增2.89%，對比去年同期還陷於三級警戒的房市還能有23.08%的年增率，完全不可同日而語；商用不動產前三季（統計至9/16）交易量993億元，年減18.7%；土地前三季（統計至9/16）交易量更為5年新低，年減40.9%，市場回歸理性。

表一、土地市場歷年交易金額 (截至9/16)

歷年Q1-Q3（1/1-9/16）	歷年Q3（7/1-9/16）
年份	金額（億元）	年增幅(%)	年份	金額（億元）	年增幅(%)
2017	735.09	55.12%	2017	262.08	24.40%
2018	1,326.76	80.49%	2018	390.02	48.82%
2019	1,841.02	38.76%	2019	438.93	12.54%
2020	2,588.85	40.62%	2020	716.60	63.26%
2021	2,459.11	-5.01%	2021	997.87	39.25%
2022	1,454.31	-40.86%	2022	571.23	-42.75%

資料來源：Knight Frank Research

商用市場三大趨勢

黃舒衛認為，因應資金成本越來越高，投資人要求的收益率也相對升高，甚至超前部屬，以確保未來輪番升息之後，不致出現「負投報」的窘境，因此未來一季、半年將出現以下三大趨勢；

• 越買越「難」。投資硬指標—壽險業的金八條租金收益率限制，買樓的租金毛收益率門檻從47%調升到2.595%，短短半年從2.095漲至近2.6%，利息成本增加24%，遠高於一般調漲租金速度、幅度，因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。
• 議價空間加大。租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力，恐怕壓縮買方溢價追價意願，進一步翻轉，拉大議價空間，市場將走向選股不選市的個案表現階段。
• 越買越「南」。雖然高總價的物件仍以台北市為主，第三季有精英電腦、國產實業大樓等物件成交，但桃園航空城產專區超過200億的土地標售才是市場焦點，所以資金隨產業、投資機會，南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。

表二、商用不動產市場歷年交易金額 (截至9/16)

歷年Q1-Q3（1/1-9/16）	歷年Q3（7/1-9/16）
年份	金額（億元）	年增幅(%)	年份	金額（億元）	年增幅(%)
2017	447.61	-19.97%	2017	196.93	22.84%
2018	561.30	25.40%	2018	81.21	-58.76%
2019	649.20	15.66%	2019	219.21	169.94%
2020	813.53	25.31%	2020	562.98	156.82%
2021	1,222.13	50.23%	2021	441.06	-21.66%
2022	993.10	-18.74%	2022	295.18	-33.08%

資料來源：Knight Frank Research

文／第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄

近期國內住宅市場氛圍，就像從夏天突然進入了冬天，從市場一片看好，迅速變成空多意見分歧的狀態。預售屋就如同期貨，頭期款較低，興建期付款期程長，吸引許多自有資金較或者高度槓桿操做的投資人。因此當市場風向轉變，或者整體經濟出現鬆動時，以投資為主的預售屋市場，將受到更大的波動。由於房價已位於波段高點，且市場負面消息轉多，預售屋投資應該更趨謹慎，下列幾項觀點，提供投資人在購置預售屋時進一步評估觀察。

1.預售推案量快速膨脹，最大交屋潮來臨

這一輪房市回溫，預售屋推案快速膨脹，由全國的住宅類建築執照核發戶數觀察，107年到110年間，總戶數由每年12萬戶快速增加至17萬戶，這與過往十年每年約9萬到12萬戶的戶數相比，預售屋推案明顯放大。如果以興建期3至4年計算，預期在未來3年將會碰上最大住宅交屋潮，市場供給量大增的情況下，對房價成長帶來壓力。

2. 升息循環下，買方財務評估需謹慎

年初至今，美國升息9碼，台灣央行升息1.5碼，國內房貸利率由年初的1.36%上升至目前的1.7%，雖然與過往2%的房貸利率水準相比，仍位於相對低點，但不可不謹慎的是，台灣的升息與通膨上升速度較國外緩慢，未來若利率跟上國際腳步，房貸族的支出將大幅增加。

以1000萬元的30年房貸計算，每升息1碼，每月房貸支出1200元左右，雖然金額不高，但若連續升息，再加上近期低總價物件中，不乏有買方是大幅擴張消費能力進場購屋，升息容受力較為敏感，將成為市場不穩定因子。另外，即便預售屋在完工交屋前不會有房貸問題，但若長期來看，低利率環境已結束，未來交屋時，每月房貸支付有相當高機率，會高於簽約當下預期的金額。

3.政府抑制房市措施終將影響房市

這波房價大漲，政府與央行推出多項房市調控政策，從房地合一2.0，實價登錄門牌完整揭露，到預售屋紅單禁售，政策推出的速度與力道，遠大於過往，政策對於產業的影響不得不慎。接下來內政部積極推動的預售屋禁止換約政策，雖然尚未排入立法院會期，然一旦通過，將對於預售屋轉手帶來極大影響，若再加上近期營建業缺工缺料，預售屋交屋延後的機率大增，對於投資人來說，在禁止換約與延後交屋兩者加乘下，自有資金可能卡關超過5年，影響自身財務規劃。

雖然從歷史經驗來看，台灣住宅市場以短空長多居多，但預售屋市場經歷了3年的榮景期，價格已來到波段高點，建議投資人宜居高思危。

文／第一建經研究中心副理張菱育

近十年以來房價不減反漲，對於要購買房子的民眾來說，貸款的平均金額也相對增加，而貸款授信額度的變化，主要是反映擔保品的價格和價值，隨著房價上漲，不動產這類型的擔保品，價值也會相對隨之提升。

《好好買房》EP.25 社會記者存錢10年買房 沒想到竟變凶宅房東

觀察金融聯徵中心資料全台受信額度變化，十年前的2013年第一季平均622萬元，增加至2022年同期的880萬元，增加逾四成，主要是受到三大因素影響，包括「房價增漲」、「新屋交易量增」，以及「自用購屋增加」等因素所致。

一般而言，銀行對於新建案的放貸成數比較好，以聯徵中心資料統計，2022年Q1全台屋齡在3年內的貸款件數比例為30.5%，相較十年前2013年Q1的22.5%，增加8個百分點，再加上十年以來整體房價上漲，所以平均授信額度增加明顯。而且近年政府透過信用管制降低多屋族的貸款成數，當自住型購屋回歸為市場主力，整體的貸款成數和授信金額也隨之成長。

而六都當中，房價最低的台南市，新增貸款人數十年以來卻是增幅最高，從2013年第一季1292人，成長至2022年同期的3064人，大增137.2%，是因台南市自從2010年縣市合併後，台南獲得較多的資源補助，也陸續發展了許多公共及交通建設、新興重劃區，再加上「護國神山」台積電進駐南科，產業帶動人口移居此地，提升住宅需求，吸引自住、投資族到台南置產，地價與房價也逐年成長。

房價最高的台北市，十年以來的授信額度增幅20.3%，是六都中最小，但是買房壓力卻也是最大，平均每個人要背起1650萬元的房貸，比起十年前增加了278萬元，幾乎是一台雙B進口車基本款的價格，購屋壓力年年升高，也讓台北民眾逐漸往外圍的新北及桃園地區購屋，因此也讓台北購屋貸款人數，也趨於減少。

《好好買房》EP.25 社會記者存錢10年買房 沒想到竟變凶宅房東

央行今日(16)公布升息半碼(0.125%)，由於美國聯準會一次升三碼，市場預期今日央行至少升一碼，故升半碼著實跌破眾人眼鏡！

《好好買房》EP.17 白手起家！從帶團到房仲　賴建程變身總銷百億大建商

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，若以金融聯徵中心公布之今年首季平均住宅貸款利率1.46%為基礎估算，貸款1千萬元，以20年期、本息均攤方式還款，每月還款金額為4萬8,071元，3月升息一碼後，利率提高為1.71%，則每月還款金額提高為4萬9,226元，每月增加1,155元，如今再升半碼，利率升1.835至%，每月還款金額為4萬9,811元，跟前次升息相比每月再多585元的還款金額，兩次升息每月還款負擔共增加了1,740元，這次緩升貸款族壓力不那麼重，若第三季再升息，房貸族負擔將升壓。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，央行面對全球通膨升息勢在必行，惟同時考量經濟，分寸拿捏上著實兩難，不過近期台幣走弱，也確實看得出央行透過多種工具調整經濟與通膨的彈性，至於房市調控維持現狀不僅是拜金檢與近期房市走軟之賜，也意味著為日後調控房市留下伏筆。

打房軟著陸，價平量恐縮

郎美囡分析，政府打炒房預期可打量又打價，交易量的部分，觀察近幾個月六都的買賣移轉棟數跟去年同期相比，已有量縮的趨勢，央行3月升息後又遇上疫情擴散，買氣明顯收斂，進入升息循環勢必大幅提高購屋負擔，促使投資買盤撤離市場，自用買方的購屋思慮期將拉長，故房屋去化速度將減緩，不過在打價格的部分，營建工料雙漲導致新案價格不易下降，且建商融資條件被限縮，推案量將會調控，若交易量緊縮，房價也難以反應出走勢。（記者黃建廷／台北報導）

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