名家觀點》風向變了! 丁玟甄:預售屋市場宜居高思危

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄

近期國內住宅市場氛圍,就像從夏天突然進入了冬天,從市場一片看好,迅速變成空多意見分歧的狀態。預售屋就如同期貨,頭期款較低,興建期付款期程長,吸引許多自有資金較或者高度槓桿操做的投資人。因此當市場風向轉變,或者整體經濟出現鬆動時,以投資為主的預售屋市場,將受到更大的波動。由於房價已位於波段高點,且市場負面消息轉多,預售屋投資應該更趨謹慎,下列幾項觀點,提供投資人在購置預售屋時進一步評估觀察。

1.預售推案量快速膨脹,最大交屋潮來臨

這一輪房市回溫,預售屋推案快速膨脹,由全國的住宅類建築執照核發戶數觀察,107年到110年間,總戶數由每年12萬戶快速增加至17萬戶,這與過往十年每年約9萬到12萬戶的戶數相比,預售屋推案明顯放大。如果以興建期3至4年計算,預期在未來3年將會碰上最大住宅交屋潮,市場供給量大增的情況下,對房價成長帶來壓力。

  1. 升息循環下,買方財務評估需謹慎

年初至今,美國升息9碼,台灣央行升息1.5碼,國內房貸利率由年初的1.36%上升至目前的1.7%,雖然與過往2%的房貸利率水準相比,仍位於相對低點,但不可不謹慎的是,台灣的升息與通膨上升速度較國外緩慢,未來若利率跟上國際腳步,房貸族的支出將大幅增加。

以1000萬元的30年房貸計算,每升息1碼,每月房貸支出1200元左右,雖然金額不高,但若連續升息,再加上近期低總價物件中,不乏有買方是大幅擴張消費能力進場購屋,升息容受力較為敏感,將成為市場不穩定因子。另外,即便預售屋在完工交屋前不會有房貸問題,但若長期來看,低利率環境已結束,未來交屋時,每月房貸支付有相當高機率,會高於簽約當下預期的金額。

3.政府抑制房市措施終將影響房市

這波房價大漲,政府與央行推出多項房市調控政策,從房地合一2.0,實價登錄門牌完整揭露,到預售屋紅單禁售,政策推出的速度與力道,遠大於過往,政策對於產業的影響不得不慎。接下來內政部積極推動的預售屋禁止換約政策,雖然尚未排入立法院會期,然一旦通過,將對於預售屋轉手帶來極大影響,若再加上近期營建業缺工缺料,預售屋交屋延後的機率大增,對於投資人來說,在禁止換約與延後交屋兩者加乘下,自有資金可能卡關超過5年,影響自身財務規劃。

雖然從歷史經驗來看,台灣住宅市場以短空長多居多,但預售屋市場經歷了3年的榮景期,價格已來到波段高點,建議投資人宜居高思危。

名家觀點》從貸款看房價 10年增長4成「跌價成不可能的任務」

/第一建經研究中心副理張菱育

近十年以來房價不減反漲,對於要購買房子的民眾來說,貸款的平均金額也相對增加,而貸款授信額度的變化,主要是反映擔保品的價格和價值,隨著房價上漲,不動產這類型的擔保品,價值也會相對隨之提升。

《好好買房》EP.25 社會記者存錢10年買房 沒想到竟變凶宅房東

觀察金融聯徵中心資料全台受信額度變化,十年前的2013年第一季平均622萬元,增加至2022年同期的880萬元,增加逾四成,主要是受到三大因素影響,包括「房價增漲」、「新屋交易量增」,以及「自用購屋增加」等因素所致。

一般而言,銀行對於新建案的放貸成數比較好,以聯徵中心資料統計,2022年Q1全台屋齡在3年內的貸款件數比例為30.5%,相較十年前2013年Q1的22.5%,增加8個百分點,再加上十年以來整體房價上漲,所以平均授信額度增加明顯。而且近年政府透過信用管制降低多屋族的貸款成數,當自住型購屋回歸為市場主力,整體的貸款成數和授信金額也隨之成長。

工人,工地

而六都當中,房價最低的台南市,新增貸款人數十年以來卻是增幅最高,從2013年第一季1292人,成長至2022年同期的3064人,大增137.2%,是因台南市自從2010年縣市合併後,台南獲得較多的資源補助,也陸續發展了許多公共及交通建設、新興重劃區,再加上「護國神山」台積電進駐南科,產業帶動人口移居此地,提升住宅需求,吸引自住、投資族到台南置產,地價與房價也逐年成長。

房價最高的台北市,十年以來的授信額度增幅20.3%,是六都中最小,但是買房壓力卻也是最大,平均每個人要背起1650萬元的房貸,比起十年前增加了278萬元,幾乎是一台雙B進口車基本款的價格,購屋壓力年年升高,也讓台北民眾逐漸往外圍的新北及桃園地區購屋,因此也讓台北購屋貸款人數,也趨於減少。

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名家觀點》300億元租金補貼之亂 房東、房客面臨的兩難困境

大家房屋企劃研究室副理郎美囡

內政部砸下重金300億元租金補貼,並大開方便之門,租客向內政部申請不須房東同意,申請通過後,房東即具有公益出租人資格,申請的出租房不僅房屋稅、地價稅比照自用住宅享優惠稅率,每屋每月租金收入綜合所得稅免稅額1.5萬元,政府廣放利多,這次政策響應也相當熱烈。

《好好買房》EP.23 房價高不可攀 入手小宅該知道的事

不過,看似租客及房東雙贏,日前卻傳出有租客申請租金補助,結果房東得知便漲租,連同其他房客的租金一併調漲,讓申請租金補助的房客被其他房客霸凌,內政部也公告,若租客申請補助遭受房東惡意漲租,可向縣市政府提出申訴,房東若不改正,最高可處50萬元罰緩。

郎美囡

▲大家房屋企劃研究室副理郎美囡。

為何政府降低房東稅賦負擔,仍有房東不買單、租客不敢申請,關鍵還是在「稅」,尤其擔心被查稅、追稅,雖然這次政府強調不查稅、不追稅,甚至頂樓加蓋租屋不但能申請補助,也保證不會拆除違建,但顯然不少房東對於政府的保證存疑,因此市場也傳出房租將有對應政策的調漲。

假設台北市某公寓出租,以台北市租金行情,地段、生活機能不差者,每個月租金約2.5萬元,整年皆有承租人的情況下,年租金收入約30萬元,倘若房客申請租金補助,每月2.5萬扣掉1.5萬免稅額為1萬元,再扣掉必要費用率43%,該房東的年租賃所得6萬8千4百元,若房東適用所得稅最低稅率5%,房租的收入課3千多元,但適用稅率高,或是租金收入更高,則房租課稅額可能破萬元。

由於免稅額是固定額度,並非按比例,租金水平高的區域,稅負差距將更顯著。此外,房東的另一層擔憂,政府現在不追,以後是否真的不追,若被認定為公益出租人,未來房屋轉售,土地增值稅是不是就不能使用自用住宅用地優惠稅率。

不過,在討論租金補貼造成租金上漲的可能性之前,房租水平已是連年看漲,央行啟動升息增加房貸租金負擔,將轉嫁至租金上,加上房價走高,租金一併受到拉抬,房租本就難以持平,這次大規模租金補貼,除了降低租客負擔,也是藉此吸收租賃市場資料,政府立意良善,不過租賃市場價格不似房價,租賃與市場供需連動更為密切,若需求不變,擴大供給可降低租金,那麼在都會區廣設社會住宅,或許是更為有效的解方。

《好好買房》EP.23 房價高不可攀 入手小宅該知道的事

升升不息!小資房貸族苦了 每月還款負擔增加1,740元

央行今日(16)公布升息半碼(0.125%),由於美國聯準會一次升三碼,市場預期今日央行至少升一碼,故升半碼著實跌破眾人眼鏡!

《好好買房》EP.17 白手起家!從帶團到房仲 賴建程變身總銷百億大建商

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,若以金融聯徵中心公布之今年首季平均住宅貸款利率1.46%為基礎估算,貸款1千萬元,以20年期、本息均攤方式還款,每月還款金額為4萬8,071元,3月升息一碼後,利率提高為1.71%,則每月還款金額提高為4萬9,226元,每月增加1,155元,如今再升半碼,利率升1.835至%,每月還款金額為4萬9,811元,跟前次升息相比每月再多585元的還款金額,兩次升息每月還款負擔共增加了1,740元,這次緩升貸款族壓力不那麼重,若第三季再升息,房貸族負擔將升壓。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為,央行面對全球通膨升息勢在必行,惟同時考量經濟,分寸拿捏上著實兩難,不過近期台幣走弱,也確實看得出央行透過多種工具調整經濟與通膨的彈性,至於房市調控維持現狀不僅是拜金檢與近期房市走軟之賜,也意味著為日後調控房市留下伏筆。

打房軟著陸,價平量恐縮

郎美囡分析,政府打炒房預期可打量又打價,交易量的部分,觀察近幾個月六都的買賣移轉棟數跟去年同期相比,已有量縮的趨勢,央行3月升息後又遇上疫情擴散,買氣明顯收斂,進入升息循環勢必大幅提高購屋負擔,促使投資買盤撤離市場,自用買方的購屋思慮期將拉長,故房屋去化速度將減緩,不過在打價格的部分,營建工料雙漲導致新案價格不易下降,且建商融資條件被限縮,推案量將會調控,若交易量緊縮,房價也難以反應出走勢。(記者黃建廷/台北報導)

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名家》凶宅價碼一定向下降落? 資深投資客就愛這一味

文/全球居不動產情報室總監陳炳辰

房價高漲,即便連爭議性的事故宅也不一定在價格上呈現「降落」,通常這類物件不是過於兇殘恐怖,大致會比社區或區域行情打個五、六折,狀態好一點價位也會高一些,比方說後續民間習俗處理得宜,亦未再傳出特殊故事,輔以一些裝潢改造,價碼上就有機會隨著時間回溫,又位於地段還不錯,或有出租特性,搭上房市熱潮,均可能因過去入手價位低,轉手有所獲利,或出租投報率佳等優異表現。

《好好買房》EP.17 白手起家!從帶團到房仲 賴建程變身總銷百億大建商


以台北市知名爭議社區「錦新大樓」來說,所在林森商圈的錦州橋旁,樓高14層,屋齡超過40年,戶數達309戶,其本質上的生活圈就較複雜,戶數又多,且有屋齡老舊、住商混合等特性,房價偏低,而在曾發生數起非自然身故意外,亦時有靈異傳聞,兼之不乏傳播媒介推波助瀾,居住不安指數直線上升,拉低社區行情也不意外,單價長期都在3字頭,對比區域行情低出許多,總價則都是300多萬就可入手,但在實價資訊中的歷史交易明細,卻不時可見轉手獲利數百萬元。

究其原因,正是在於這類物件高出租投報率,按照實價登錄「錦新大樓」的月租金,單價曾可達到1762元,總租金也有1.88萬元的紀錄,近年平均來說都要近單坪1500元才能租到,此外,像5樓許多戶租金的歷次交易明細,出現漲幅不說,其中1戶半年內漲了1000元,加價1成!比對社區偏低的成交價碼,換算下來投報率竟達4-5%,長期以來都能維持收益,不受爭議事件影響,遂使投資買盤絡繹不絕。

需得提醒的是,這類社區背景特殊,租客複雜度也高,還有不慎變成二次事故的風險,為投資老手才能找到租賃竅門,若在投資市場還屬於八字輕的輕量級新手並不建議購置,可非人人玩得起的投資財。

至於另有民眾是要購屋自住,一定程度上有所忌諱,拜當前網路資訊發達所賜,很容易可查詢得到歷史事件,買房事前功課做足都不難發現,即便在持有時間內沒有非自然身故情事,已不需要特別註記,也就是常論及的凶宅轉手漂白,但不少房仲或相關銷售方,相較謹慎為免後續糾紛,即便已歷時多年或轉手多次,仍舊會告知買方過去案件,應已大幅降低不知情下買到凶宅的風險。

《好好買房》EP.17 白手起家!從帶團到房仲 賴建程變身總銷百億大建商

 
▲全球居不動產情報室總監陳炳辰。

推案五月雪 何世昌:病毒把房市打回20年

住展雜誌統計,截至5月25日為止,北台灣預售屋、新成屋推案量僅約320億元,預計5月全月推案量可能只有360億元上下,不僅比SARS期間更慘澹,還可能創下2002年以後、近20年來新低。

住展雜誌研發長何世昌表示,由於今年5月本土疫情大爆發,單日確診人數一度逼近10萬人大關,染疫、居隔人數眾多,及民眾自發性減少出門活動,情況比SARS封院恐慌高峰期更嚴峻,建商普遍放緩推案進度,導致新建案供給降至冰點。

《好好買房》EP.14 預售屋有裝修優勢嗎? 中古屋該如何裝修才省錢?

何世昌指出,病毒打房顯然比政策還有效,預料至少會有一季的時間買賣雙方暫停交火;雖然房市正在染疫居隔當中,但預期Q3市況會緩慢復甦,但後遺症所在難免,買氣恐難在短期內回到染疫前頭好壯壯的樣子。

住展雜誌統計預估,今年5月全月推案量可能只有360億元,不僅可能創下2003年以來新低,若與去年同期相比,降幅更為驚人。2021年5月下旬,雙北市首次升三級警戒,當時該月推案量仍逾1100億元,今年5月推案量卻較去年同期衰退幅度高達近68%,比腰斬還慘重。

推案量幾近枯竭的主因,在於北台灣疫情嚴峻,一來是需要隔離與治療的人數眾多,未染疫的民眾傾向避疫、減少外出活動,使得房市人氣與買氣連袂下滑、建商順勢縮手推案。其次,因公家機關染疫、或隔離人數也不少,使得預售屋契約備查時間拖得更久,就算部分建商無畏疫情想賣房,卻因備查進度不明而無法開賣。

北台灣各縣市5月推案量表現,基隆掛蛋沒有新案釋出。次低的是宜蘭縣,僅約9億元,但因去年同期基期並不高,年減幅僅約18%。新北市今年5月推案量只約103億元,較去年同期驟降約4百億元,年減幅近8成。桃園推案量也十分低迷,只有82億元左右,較去年同期大減近72%。而近年受建地不足、供給缺貨問題所擾的新竹,今年5月推案量更只剩11億元,比去年同期暴跌逾9成。

僅台北市推案量約155億元,較去年同期增加11億元、年增幅約7.6%。何世昌分析,北市案量增長的主因,在於520檔期原訂推出的小宅建案數量較多,業者評估線上小宅供給量不足,剛性需求受疫情衝擊程度較低,因此小宅案多按既定程序推出。(記者黃建廷/台北報導)

《好好買房》EP.14 預售屋有裝修優勢嗎? 中古屋該如何裝修才省錢?

第一次裝修房屋就上手 吳宜哲:這幾點要注意

買房之後該如何裝修是一大學問,和設計師討論溝通是最重要的關鍵,有11年開業經驗的室內裝修設計總監來教你裝修的眉角,裝修之前一定要先聽完這一集。

《好好買房》EP.13 第一次裝修房屋就上手 這幾點要注意

▲來賓:哲空間室內裝修設計總監 吳宜哲

預售屋因為可以客變,有絕對的裝修優勢,至少可以省下20~30萬元,但一般人買中古屋,找對好的設計團隊,把重點放在廚房、浴室,也能大大省錢,做出最好的裝修品質。

《好好買房》EP.14 預售屋有裝修優勢嗎? 中古屋該如何裝修才省錢?

名家觀點》去年疫情房市先蹲後跳 曾敬德:今年飆風難再起

/信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德

國內疫情正進入快速爆發期,對於房市交易將會造成一定影響,不過根據去年本土疫情爆發的經驗來看,短期內交易量會出現明顯萎縮,但等到疫情受控後買氣又會逐漸回籠,房市呈現先蹲後跳,而今年有可能重演去年的劇本,短期交易量縮,等到疫情穩定後買盤又回逐漸回籠,只不過因為外在情勢已經出現變化,包括升息循環來臨等狀況,即使買氣回籠,也不容易飆風再起。

《好好買房》EP.10 「一舖富三代」還是真的嗎?

疫情不會讓需求減少,只是會往後遞延,去年疫情發生後市場買氣短期腰斬,不過在疫情從高峰回落後,又很快恢復正常,加上短期買氣集中回流,帶動房市價量齊揚,而疫情期間由於有許多管制措施,大樓進出管制嚴格,因此疫情期間反而以公寓交易比例較高,且去年疫情影響重災區在雙北,越往南影響程度越小。

曾敬德

今年這波疫情初期對買氣影響並不明顯,不過從確診人數過了5000朝向一萬飆升後,預約看屋數量明顯減少約2成,尤其北市影響相對較重,以去年的經驗判斷,當確診人數未再持續增加後,疫情對房市影響就會逐漸淡化。

今年這一波疫情變化仍有待觀察,初步買氣不像去年升級三級管制那樣急凍,但回流的力道也可能不像去年那麼強勁,尤其過去一年房價已經漲了一大波,加上升息等外在環境改變,房市再往上推升動能有限。

《好好買房》EP.10 「一舖富三代」還是真的嗎?

名家觀點》躺著賺錢時機已不再 葉國華:買房前要綜合考量

屋比房屋總經理葉國華

根據國泰金國民經濟信心調查最新數據顯示,2月有高達65.5%的民眾認為現在不是買房時機,而且,耐久財消費意願分數也較1月明顯下滑,顯見民眾買房熱情正在降溫。對此,屋比房屋總經理葉國華表示,近期政府打炒房,加上升息、美國QE縮表、政治局勢變化等潛在風險變數陸續出現,造成全球股匯市大幅震盪,也給房市埋下不少變數。今年房市恐怕已無法延續過去兩年,隨便買、躺著都能賺錢的狀況,購屋民眾應做好功課、切忌盲目。

《好好買房》EP.03 房仲董座陳建慶苦過來的 第一間房花190萬買新北老公寓

葉國華指出,面對台灣愈炒愈高的房價,目前政府和央行已相繼推出一系列打炒房措施,且調控力道越來越大,現在買房風險確實已開始攀升,而且,目前房市不僅有內部政府打炒房的利空因素,還有升息、全球QE縮表…等不確定因素存在。面對已狂飆兩年的房價,民眾此時買房意願放緩是可以預期的結果。

葉國華表示,由於購屋除了考慮自身需求外,如何買到愈住愈增值的房子,對購屋者來說相當重要。而如何買到增值的房地產,這就不脫買對「時機」、「地段」、「產品」、「價格」等四大考量,其中,時機更是影響房產價值的關鍵,只要買對時機點,想獲得資產增值將相當容易。以「時機」來說,目前雖有低利率、通膨預期與台商不斷投資回流…等,對房市發展有利的因素支持房市,但目前國際升息在即,加上各國QE也將陸續開始縮表,未來市場資金動能恐將無法延續,而且,近期俄烏戰爭議題更是讓全球股市動盪,地緣政治衝突風險也是購屋者該考量的因素。可以預期今年房市即便上漲,漲勢也會開始趨緩。今年購買房產已經不像過去兩年,隨便買隨便就可以增值賺錢了,購屋者千萬別看到各項熱銷資訊就衝動去買房,買房還是要多看多比較。

《好好買房》EP.03 房仲董座陳建慶苦過來的 第一間房花190萬買新北老公寓

葉國華
屋比房屋總經理
◎經歷:
Ubee房屋比價平台創辦人
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
31年房地產實戰經驗、服務成交超過3000位客戶
商周學院5屆超業人氣講師、 天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街之全能事務所、等各大知名媒體常態受邀講者
◎著作:
《利他,才是房仲該做的事》(商周)

名家觀點》顏炳立:2022 台灣房市疫後的期待與再生!

戴德梁行董事總經理顏炳立

2021 年是辛苦艱難的一年,食衣住行育樂各行各業,有的結束營業,有的創新發展在 疫情中活了下來,人民的生活改變了,貧富差距更大,房地產市場從充滿活力,到沉潛 再起、逆勢走出,『價、量、買氣』皆展現出活力,對房地產市場而言,真是豐收的㇐ 年。2021 年房市走出了活耀的㇐年,『價、量、買氣』齊揚,土地的靈魂正活絡繼續 貫穿著蛋黃區及蛋白區的產品,的確令人振奮,促使房地產市場活絡,土地及自用型產品是在疫情中成交滿滿的一年,是疫情淬鍊下的精彩產品。

▲顏炳立表示,土地有量的城市,房市繼續看好,價、量、買氣, 皆會有 10%以上的增漲。(圖/資料照)


回顧 2021 年房地產市場仍然有溫度,挟持著疫後的通貨膨脹,物價上漲,低利率,似 乎到了『群魔亂舞』的階段,蛋白區的邊緣-『蛋殼區』,賣蛋白區的房價,蛋白區又再 賣蛋黃區的房價,各地區呈現郊區房子賣市中心中古屋的房價,麵包賣到麵粉的價格, 賣方高姿態惜售。若是投資只有用七個字形容:『㇐場遊戲㇐場夢』,完工就是『夢醒時 分』,交屋就變成『心中永遠的痛』;若是自用型則是長相左右,要等待房價上漲,也是 七個字:『㇐點機會都沒有』,市場的炒作亂源正加速進行!

2022 年房地產市場是『虎嘯市場,只剩貓聲』,在利多的環境條件下,仍可樂觀看待, 但市場主流熱度來源仍然以土地及自用剛性產品、少數避險、抗通膨的資金買盤為主, 蛋白產品會再熱,若是疫情趨緩可控制,不危及生命,各類產品將開始有自用、避險、

▲顏炳立表示,2022 年房地產市場是「虎嘯市場,只剩貓聲」。(圖/資料照)

投資、抗通膨的買盤介入,雖有動能,但主力剛性自用型的產品,將會到達滿足點後買 氣逐漸趨緩。2022 年房地產市場的靈魂是『土地』,靈魂活躍,房價穩,房市樂觀, 但在政府打房且全力斷金流情況下,買氣收斂不再熱了! 2021 年房市沒有雞犬升天,卻 炒到『雞飛狗跳』,以為大行情來了,土地、蛋白產品硬炒熱市,炒作買氣大於真實需 求,2022 年黑天鵝變大隻,房市將呈現『價不漲、量不增、買氣不強、市場穩健不會 熱』四不現象。


今年土地及房子皆會有潛在的需求,土地有量的城市,房市繼續看好,價、量、買氣, 皆會有 10%以上的增漲,Q1 土地市場交易仍樂觀、期待,六都地段好、面積大的商住 土地量縮,價、買氣皆穩健收斂,創高幅度變緩;工業土地價已到頂,物流、倉儲需求 仍強勁,地價緩漲,量縮續熱。另外,六都辦公市場再創新量、新價、新高,將是下㇐ 波的自用企業買盤,惟店面市場價不降,買不追,依舊無量,買氣不起,仍在復健中, 豪宅市場則是『帶刺的玫瑰』、『孤芳自賞』、及『有錢人的收藏品』,買氣有,但收斂。


2022 年市場利率仍處於低檔,剛性買盤撐場,房市表現持穩,儘管有政府打房政策干 擾,對房市影響不大。虎年的台灣,『猛虎出柙』,各行各業將浴火重生,創造出後疫情 時代的美好社會,迎接疫情後的新生活,2022 年積極開跑,台灣在世界上能見度高, 預期未來幾年房地產市場將健康、樂觀、充滿活力。