房市轉衰退?11月住展風向球變「黃藍燈」 分數創去年8月新低

房市要轉衰退了嗎?代表北台灣新建案市場概況的11月「住展風向球」今(1)日出爐,失守連15綠,轉為「衰退注意」的黃藍燈,分數創下2021年8月以來、即16個月來的新低紀錄。六大構成項目呈現「一升、三降、二平」,其中預售屋推案量分數上揚,但待售建案個數、來客組數、成交組數分數下挫現警訊。

據住展公布,11月當月分數為41.5分,對應燈號失守「連15綠」的相對安全防線,轉為代表「衰退注意」的黃藍燈,分數較10月(42.2分)減少0.7分,創下2021年8月以來新低。

風向球六大構成項目呈現「一升、三降、二平」,其中預售屋推案量分數上揚,待售建案個數、來客組數、成交組數分數下挫,新成屋戶數、議價率分數持平。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,儘管11月預售屋推案量較10月大增約3百多億,北台灣市況仍受房市人氣、買氣低迷拖累,降至今年最低點。隨著房市迎來選後推案潮,如何縮小買賣雙方價格認知差距,成為線上個案一大考驗。

新北、新竹大案進場 預售案量升

11月預售屋推案量約8百多億元,大台北預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-北投「柏鴻君臨」;新北市-三重「冠德心天匯」、中和「南山大苑」、林口「璽來登日朗」、泰山「明志書苑」、淡水「佳昂新家」、「鉅陞ONE」等。

桃竹地區預售屋單一案量逾15億元以上的指標案,有桃園市-中壢「遠傳UNI」、蘆竹「佳陞豐景」;新竹市-東區「學府首席Ⅱ」、北區「春福水硯」;新竹縣-竹北「合新詠遇」、「惠宇謙恆」、「佳鋐華興悦」、「櫻花聚-聚馥區」等。

近選舉來客減少 成交組數大跌

風向球追蹤的指標案11月來客組數約17.3組/週,較10月(21.9組/週)減少4.6組/週,跌幅超過21%。11月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約1組/週,較10月(1.6組/週)下降約0.6組/週,跌幅37.5%。

成采錡表示,11月北台灣房市來人量是越近選舉、表現越差,僅部分個案成功以預約客一舉提高來人組數,成交量則因買賣方價格認知拉大而低迷,其中又以北市建案成交的最艱難,一週成交一組即屬高標。

待售案增加 房市賣壓恐加重

買氣趨緩下,線上待售的住宅建案較上月微增至1,061個,新建案議價空間卻繼續縮小,11月新建案平均議價率約10.15%,主因為多數賣方信心未潰散,仍堅守價格,使日前順利成交案件,多屬雙方認知價格較接近的個案。也因市場迎來選後推案潮,若買賣雙方態度不變,預期建案銷售速度難以加快,下個月待售建案數走升的機率偏高。

成采錡表示,在全球經濟前景黯淡、央行升息、中央打炒房修法等因素影響下,預估消費者看淡房市的預期心理將持續攀升。雖說不少業者期待新案進場大舉拉抬市場熱度,可就住展目前掌握,多數指標新案預設開價仍屬於區段高標,意味業者須花費更多時間縮短雙方認知價格差距。此舉將拖慢建案銷售速度、拉長銷售期,使業者面臨更大的市場競爭壓力。

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買賣雙方續僵持 10月住展風向球近黃藍燈

房市屋漏偏逢強降雨!10月住展風向球今(3)日出爐,由於建商推案意興闌珊,以拖待變,推案量大減,單月燈號,已逼近黃藍燈;不過觀察賣方開價,依然還是鐵板一塊,並無降價現象。代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2022 年 10 月分數為 42.2 分,對應燈號「連 15 綠」,分數卻較 9 月(46.1 分)大減 3.9 分,創下2021 年 8 月以來的新低點,分數逼近代表衰退注意的黃藍燈。

住展雜誌企研室經理成采錡指出,風向球分數下滑主因,為新推案驟減和市場買氣不振。受週末大雨和選舉造勢活動等因素影響,10 月案場來人大減、買氣再下修。

對此,不少業者再使出「以拖待變」大法,放緩推案步調,導致預售推案量大減。

調查顯示,10月預售屋推案量僅約5百多億元,預售屋單一案量逾15億元以上的指標案,包括:台北市-北投「心仝聚」和「樸園璞開石」,南港「中瑋吾年」;新北市-板橋「德鄰豊」、三重「家泰豐和」、新店「宏普 GRAND PARK」、泰山「華固一莊」、林口「侘極」;桃園市-觀音「和境初見」、桃園「百俊吾双」和「三本大序」;新竹市-北區「聚吉第」等案。

新成屋推案更少,10月完工釋出的新成屋戶數僅約百戶,單一案量逾15億元以上指標案為台北市中山「冠德大直湛」。

住展指出,儘管買氣再降溫,但房價卻還是鐵板一塊。

風向球追蹤的指標案10月來客組數約21.9組/周,較9月(23.8 組/周)減少1.9組/周,跌回今年8月水準。

10 月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約1.6組/周,較9月(2.1組/周)下降約0.5組/周。

名家專欄/房市泡沫風險升 炒房遊戲將告終

文/元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴

近年全台房價頻創新高,不僅雙北房價高的驚人,連中南部房市近年也出現狂飆的狀態,讓不少人大嘆買房愈來愈困難。不過,雖然房價如此高不可攀,大家罵聲不斷,但從2016年至今,全台房市交易量卻出現連五年量增,顯見很多人撐到最後只能硬著頭皮加入這買房、炒房的共犯結構行列,成為房價上漲的幕後推手。

由於,台灣房市長期「只漲不跌」的印象深入民心,過去20~30年台灣房價一直都呈現大漲小回的趨勢,也讓許多自住客、置產族、投資族對房市產有著莫名的偏愛,房子變成不再只有居住功能這麼簡單,反到變成一種投資產品,而且,配合高槓桿的特性,成為很多人爆富的管道。

不過,雖然炒房賺錢看似容易,近年也幾乎成為全民運動,但房價一直這樣無限制的上漲,恐拖全台灣人下水,如今台灣房市泡沫化的風險已比大家想像的更為可怕。從2001年至今,台灣民眾平均每人年所得雖從40.2萬左右,到今年的85.3萬,增加了113%,但全國房價確上漲了284%,顯見所得明顯跟不上房價漲幅。以房價最高的台北來說,從信義房價指數可發現,2001Q1時台北房價每坪不過21.41萬,但是到今年Q2卻已高達72.46萬,同樣買30坪的房子,購屋總價就從642.3萬,大幅成長到2173.8萬,購屋族足足多背了超過1500萬的房貸金額,負債狀況相當驚人。

而且,由主計處與央行資料顯示,到今年8月底,與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘已高達11.7兆,佔台灣GDP的比重超過50%,資金大量集中在房市,幾乎已到了大到不能倒的狀態,現在房市幾乎變成一場輸不起的炒房遊戲,一旦大幅下跌,恐怕大家下場會很慘。

從內政部資料就可以發現,雖然目前房貸利率還不到2%,讓民眾感覺還勉強可負擔房價,但今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個,而且,台北最新「房貸負擔率」(每月房貸金額/家庭每月可支配所得)已高達66.12%,新北也要52.41%,民眾買房負擔其實相當沉重,且有越來越重的趨勢。一旦目前升息環境出現「升升不息」的狀況,負擔不起房貸的家庭恐急遽增加,房市爆掉的風險也會大增,民眾此時買房一定多評估自身的負擔能力。

雖然台灣房市泡沫是否將立刻破裂並不一定,美國2008年次貸風暴爆發前後,房貸餘額佔GDP比重高達約100%才爆開,目前也有不少國家房貸餘額佔GDP的比重都超過50%,但目前台灣與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘佔台灣GDP比重高也是不爭的事實,資金確實有過度集中在房市的狀況,一旦房市出現問題,恐出現極大的金融震盪,民眾與政府不得不慎。


陳傑鳴
@現職:
元宏不動產加值服務平台研究總監
@專長:
房地產市場分析、買賣租賃策略評估
@經歷:
Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監
@證照:
不動產經紀人

名家專欄/房市轉空 看懂謄本輕鬆殺價買好房

/元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立

近期房市交易量能冷卻、賣壓攀升,許多苦等不到房價下跌的購屋族,如今終於等到殺價買房的好時機。不過,對於如何找出有機會砍價的「超值屋」,相信很多人不清楚或是不知該從何下手。其實,民眾想議價買好房,只要看懂「謄本」並了解掌握其中各項意涵與異動情資,想超值買好房,一點都不難。

所謂「謄本」(包含建物與土地兩種謄本),民眾不用想的太複雜,它就好比房子的身分證,除能保障所有權人權益外,其內容揭露的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分,更是紀錄了該房產的各項重要資訊。很多「可殺價」的情報都隱含在其中,只要民眾能把這些資訊「讀懂」,出價買房時就可以更有把握,也更有機會省下大筆購屋預算。

對於謄本內有那些重要資訊及隱含那些殺價資訊呢?筆者以下以建物謄本為例,分別就謄本內的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分給購屋者做初步的介紹。

  • 建物標示部:

內容包含建物基本資料的描述,包括:登記日期、登記原因、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、層數、層次、總面積、層次面積與建物完成日等建物基本資訊。

如果民眾想知道房屋建材是鋼筋混凝土、加強磚造或其他建材,就可以從「主要建材」欄位取得相關資訊。而若民眾想知道想買的房子,是一般合法的住宅或是無法做住宅使用的商業宅,就可以看「主要用途」欄位。只要謄本上顯示用途是「住家用」或「集合住宅」,那民眾可以安心購買,但若是顯示「一般事務所」那就是市場所稱的商業宅,這類產品做居住使用有違法疑慮,價格往往也會較住家用的產品更便宜,購屋民眾可藉此做初步判斷。

  • 建物所有權部:

內容包含登記次序、登記日期、登記原因(如:買賣、繼承)、所有權人基本資料(二類謄本會隱匿屋主的統一編號、出生日期等資訊)、權利範圍、其他登記事項…等資訊。

其中「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手,頻繁轉手的房子,可能房子有未知特殊問題,民眾看屋時就需多留意。而「登記日期」與「登記原因發生日期」分別是屋主的過戶時間與實際買進時間,因房地合一稅2.0版於2021年7月上路,並針對「短期持有」交易課重稅,因此房地的取得日時間就攸關適用稅率,一般來說,成屋或土地的取得日以移轉日為主,而預售屋則依買賣契約簽約日加以認定,如果屋主持有時間過了重稅期,也許價錢就會更加好談,想便宜買房就更有機會。另外,若在建物所有權物的「其他登記事項」有註明「預告登記、假扣押、假處分及查封」等記載,這類房子是無法過戶的,購屋者也須特別留意。

  • 建物他項權利部:

這部分的內容包含登記次序(指他項權利人在這宗建物設定他項權利的先後順序)、權利人、權利種類(常見有抵押權、地上權、不動產役權、典權、農役權、耕作權等)、擔保債權金額/比率/範圍等資訊。

一般來說,如果權利人是「一般銀行」,這類權利常為「普通抵押權或最高限額抵押權」,且可能是跟銀行借款買房時所產生,其中,「擔保債權總金額」就代表抵押給銀行擁有的「權利總值」,通常是貸款金額的1.2倍。如果購屋者無法利用實價資料知道屋主取得成本,這時就可用「擔保債權總金額」來推估,假設為1200萬,則屋主貸款金額就可能是1000萬(1200萬/1.2=1000萬,若推測貸款8成,再以1000萬/0.8便可推算屋主原始取得成本約1250萬。一旦知道屋主取得成本與取得時間,就可以初步判斷屋主買房價格是否在房市高點與是否可能好殺價。

另外,如果權利人是一般「自然人」或是「民間私人借貸公司」,這類因借款利率往往比銀行更高,就可能代表屋主資金需求較為緊俏,才會向民間借貸設定抵押,這時民眾買房就可能有更大的殺價空間。

綜合以上,民眾應可以對謄本內的資訊有初步的掌握與概念,建議買房時務必多看看謄本資訊,說不定就可以掌握到殺價的好機會。最後,目前民眾要取得謄本相當簡單與容易,以「第二類謄本」來說,申請人沒有身分限制,「任何人」都可申請調閱,一般民眾即可藉此輕易取得房屋的重要資訊。不過,第二類謄本會隱匿屋主的姓名、統一編號、出生日期等個資,調閱者須注意。

周昆立

◎現職:

元宏不動產加值服務平台創辦人

◎學經歷:

中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」

◎專長:

地籍富數據分析應用

票房毒藥大翻身! 台北市51~80坪住宅漲最多

台北市房市經過資金帶動,不同坪數的價格漲幅也出現異動,依據實價登錄資料統計,今年各坪數區間平均成交價與去年相比,成長幅度在10%以上的竟然是51~80坪,其中51~60坪的住宅成交單價年漲幅11.6%,顯見大三房及四房成為今年漲勢最猛的住宅類型。



▲大家房屋企劃研究室副理郎美囡。(圖/記者何宇庭攝,上同)

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,大三房、四房曾為市場的票房毒藥,房市下修盤整時乏人問津,近期因資金潮拉高購屋預算,以及疫情讓居家時間增加,買方重視開闊的室內空間,且80坪以下的總價容易控制在央行豪宅貸款限制,及台北市豪宅稅的標準內,讓今年單價有亮眼表現。

今年各坪數區間的平均成交單價,超過20坪的住宅,有坪數越大、單價越高的趨勢,超過百坪的住宅均價維持在百萬行情,但跟去年相比沒有明顯變動,其它坪數區間都有明顯漲幅,20坪以下成交單價上升至7字頭,均價71.4萬元、年漲幅3.8%,41坪到80坪都從去年的6字頭漲至7字頭,其中,51~60坪均價72.9萬元、增幅11.6%,61~80坪均價76.2萬元、增幅10.0%,是漲幅最大的坪數區間;單價還維持在6字頭的坪數是21坪到40坪,儘管價格尚未叩關7字頭,今年房價也都有7%~9%的漲幅。

郎美囡分析,通常大坪數總價必然偏高,故百坪住宅通常為豪宅,去年已反應高端買方回歸的資金動能,今年價格表現疲軟,僅維持去年水平,至於價格表現一直都相當強勢的小宅,今年均價成長幅度落後大坪數,由於小坪數多年來因少子化及不婚主義的社會結構變化,以及高房價之下,小坪數有低總價優勢,且小宅易於出租,故穩居台北市熱銷物件,前幾年價格隨著房市谷底反彈也已成長,因此漲勢放緩,此外,今年銀行放款趨於保守,過大或過小的住宅成數不盡理想,也會影響買方追價意願。

北台灣預售屋供給爆量1.3兆! 何世昌:選後買氣恐停滯

住展雜誌統計,今(2022)年Q3北台灣新成屋、預售屋推案量總額約3,807億元,較去年同期增約480億元、年增幅約14.4%。今年前三季,北台灣新成屋、預售屋累計推案量約為9,113億元,較去年同期增約234億元,年增幅約2.6%。住展雜誌研發長何世昌表示,回顧今年上半年,北台灣推案量縮水,到了Q3利空如火箭彈滿山遍野似的轟炸,建商推案意願卻在炮火中逆勢滋長;隨著部份延推案在暑期陸續公開,尤其是桃園市暑期間爆出大量,緊接著又銜接928檔期,整體推案量一舉上攻,並由原本的量縮轉為量增,將有助於推升今年全年推案量。

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永和僅9戶 北士科眾案齊發

北台灣前三季以新北市推案量最高,約為2,889億元,但若與去年同期相比,卻減少近6百億元,年減幅約17%。新北市今年以新莊、三重、土城與泰山等地重劃區推案較踴躍,尤以新莊推案量最洶湧,前三季已爆出約600多億元。

反觀板橋、永和、三峽等地推案狀況較為冷清,其中板橋前三季累計案量僅約120億元,比去年同期驟減一百億元。而永和新案更為零星,前三季僅一筆建案公開,案量竟不足1億元,可售戶數僅9戶,供給量簡直少得可憐。

何世昌指出前三季推案量衰退幅度最大的是台北市,只推出1,924億元,較去年下滑4百餘億元,年減幅近18%。北市推案量最多的行政區是北投,主要是北士科題材所帶動,前三季共推出約4百億元案量,且第四季還有「隆遠心仝聚」、「樸園璞開石」、「宏普士科案」等約2百億元新案將公開,熱度會延續到年底。

桃園三區大進擊 新竹量增有玄機

桃園市今年前三季推案潮狂噴,前三大推案區依序為中壢、桃園、龜山,其中中壢案量飆到6百多億元,桃園超過5百億元,龜山則釋出5百億元案量,上述三區合計案量占全桃園市總案量約62%,顯示建案高度集中於少數區域。

雖然桃園前三季累計推案量達2,658億元,年增逾五成,但因今年指標大案多已開賣,Q4新增供給量將轉為下滑。

另外,新竹地區前三季案量累計為1,298億元,較去年增加二百餘億元,年增幅約26%。雖然新竹今年供給量上升,但主因是寶山指標案「宏道新竹帝寶」單一個案占整體案量近四分之一所致,如竹北、東區等菁華區域供給都同步下挫。

何世昌認為,北台灣今年推案量回升,原因與建照核發量位居高水位,以及營造成本止漲,與房價持續上揚,建商趁利潤好而搶著推案有關,北台灣全年推案量估可站上1.3兆元。雖然推案量已轉為正成長,但未來需注意市場胃納量是否會隨之上升;假如選後買氣停滯,未來恐要務實面對供給過剩的問題。

連續升息澆熄房市資金行情 黃舒衛:央行決策鷹中帶鴿

美國聯邦準備理事會(Fed)於台灣時間22日凌晨無意外宣布連三度調高利率3碼,但過去所謂利空出盡,當日全球股市反彈的戲碼,這次改為全面收黑,預示市場對未來升息、經濟衰退的疑慮。今央行Q3理監事會後決議升息半碼、升準一碼,但不再加碼房市信用管制。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,考量利差擴大所引發的資金外流以及通膨壓力不減,但又有全球經濟衰退疑慮、內需市場制肘,再加上房市從第二季開始,原本的貸款調控,再加上疫情、通膨、打炒房政策等干擾未解,買氣趨淡,為避免過度干預造成市場風險,央行決策方向其實很單純。

反觀台灣4月的消費者物價指數年增率為3.39%,是101年8月以來新高,生產者物價指數年增率高達14.00%,更重要的是進口物價指數以美元計價年增率15.73%,但以台幣計價則跳升到17.00%,為1980年以來42年新高,顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。而且Fed在5月已經升過兩碼,台灣沒有落隊的空間,再加上7月、9月的利率走向轉鷹,都不得不讓台灣央行被動進行防禦性升息。然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊,因此央行第二季升息幅度落在半碼。

選擇性信用管制暫收手

黃舒衛分析,央行作為全國資金調節的主管機關,從數據管理的角度來看,降低資金潮水位以及減緩熱錢湧入房市的速度,已經達標。因此繼續升息、升準,但不加碼房市信用管制內容。

黃舒衛解釋,代表資金動能的M1B在疫情爆炸的2020年第二季年增率站上雙位數之後,不但帶動股市挑戰一萬八千點,也同步炒熱房市買氣。但今年第一季進入升息循環後,M1B年增率已經在四月回落到個位數,7月的6.67%已為41個月以來新低,即便資金存量仍多,但活水已轉為涓涓細流,資金動能熄火。

進一步說明,央行限縮資金行情,更有後座力漸強的趨勢,出現五衰現象。

從不動產貸款餘額變化來看,以土地為擔保品的土地融資餘額年增率已經從去年第一季將近20%的年增率降到今年7月的12.2%波段新低;建築融資從去年年中的17%降到今年7月的12.53%;比建物買賣移轉棟數更能反映及時市況的上半年房產銷售8774億、年增2.89%,對比去年同期還陷於三級警戒的房市還能有23.08%的年增率,完全不可同日而語;商用不動產前三季(統計至9/16)交易量993億元,年減18.7%;土地前三季(統計至9/16)交易量更為5年新低,年減40.9%,市場回歸理性。

表一、土地市場歷年交易金額 (截至9/16)

歷年Q1-Q3(1/1-9/16)歷年Q3(7/1-9/16)
年份金額(億元)年增幅(%)年份金額(億元)年增幅(%)
2017735.0955.12%2017262.0824.40%
20181,326.7680.49%2018390.0248.82%
20191,841.0238.76%2019438.9312.54%
20202,588.8540.62%2020716.6063.26%
20212,459.11-5.01%2021997.8739.25%
20221,454.31-40.86%2022571.23-42.75%

資料來源:Knight Frank Research

商用市場三大趨勢

黃舒衛認為,因應資金成本越來越高,投資人要求的收益率也相對升高,甚至超前部屬,以確保未來輪番升息之後,不致出現「負投報」的窘境,因此未來一季、半年將出現以下三大趨勢;

  • 越買越「難」。投資硬指標—壽險業的金八條租金收益率限制,買樓的租金毛收益率門檻從47%調升到2.595%,短短半年從2.095漲至近2.6%,利息成本增加24%,遠高於一般調漲租金速度、幅度,因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。
  • 議價空間加大。租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力,恐怕壓縮買方溢價追價意願,進一步翻轉,拉大議價空間,市場將走向選股不選市的個案表現階段。
  • 越買越「南」。雖然高總價的物件仍以台北市為主,第三季有精英電腦、國產實業大樓等物件成交,但桃園航空城產專區超過200億的土地標售才是市場焦點,所以資金隨產業、投資機會,南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。

表二、商用不動產市場歷年交易金額 (截至9/16)

歷年Q1-Q3(1/1-9/16)歷年Q3(7/1-9/16)
年份金額(億元)年增幅(%)年份金額(億元)年增幅(%)
2017447.61-19.97%2017196.9322.84%
2018561.3025.40%201881.21-58.76%
2019649.2015.66%2019219.21169.94%
2020813.5325.31%2020562.98156.82%
20211,222.1350.23%2021441.06-21.66%
2022993.10-18.74%2022295.18-33.08%

資料來源:Knight Frank Research

名家觀點》風向變了! 丁玟甄:預售屋市場宜居高思危

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄

近期國內住宅市場氛圍,就像從夏天突然進入了冬天,從市場一片看好,迅速變成空多意見分歧的狀態。預售屋就如同期貨,頭期款較低,興建期付款期程長,吸引許多自有資金較或者高度槓桿操做的投資人。因此當市場風向轉變,或者整體經濟出現鬆動時,以投資為主的預售屋市場,將受到更大的波動。由於房價已位於波段高點,且市場負面消息轉多,預售屋投資應該更趨謹慎,下列幾項觀點,提供投資人在購置預售屋時進一步評估觀察。

1.預售推案量快速膨脹,最大交屋潮來臨

這一輪房市回溫,預售屋推案快速膨脹,由全國的住宅類建築執照核發戶數觀察,107年到110年間,總戶數由每年12萬戶快速增加至17萬戶,這與過往十年每年約9萬到12萬戶的戶數相比,預售屋推案明顯放大。如果以興建期3至4年計算,預期在未來3年將會碰上最大住宅交屋潮,市場供給量大增的情況下,對房價成長帶來壓力。

  1. 升息循環下,買方財務評估需謹慎

年初至今,美國升息9碼,台灣央行升息1.5碼,國內房貸利率由年初的1.36%上升至目前的1.7%,雖然與過往2%的房貸利率水準相比,仍位於相對低點,但不可不謹慎的是,台灣的升息與通膨上升速度較國外緩慢,未來若利率跟上國際腳步,房貸族的支出將大幅增加。

以1000萬元的30年房貸計算,每升息1碼,每月房貸支出1200元左右,雖然金額不高,但若連續升息,再加上近期低總價物件中,不乏有買方是大幅擴張消費能力進場購屋,升息容受力較為敏感,將成為市場不穩定因子。另外,即便預售屋在完工交屋前不會有房貸問題,但若長期來看,低利率環境已結束,未來交屋時,每月房貸支付有相當高機率,會高於簽約當下預期的金額。

3.政府抑制房市措施終將影響房市

這波房價大漲,政府與央行推出多項房市調控政策,從房地合一2.0,實價登錄門牌完整揭露,到預售屋紅單禁售,政策推出的速度與力道,遠大於過往,政策對於產業的影響不得不慎。接下來內政部積極推動的預售屋禁止換約政策,雖然尚未排入立法院會期,然一旦通過,將對於預售屋轉手帶來極大影響,若再加上近期營建業缺工缺料,預售屋交屋延後的機率大增,對於投資人來說,在禁止換約與延後交屋兩者加乘下,自有資金可能卡關超過5年,影響自身財務規劃。

雖然從歷史經驗來看,台灣住宅市場以短空長多居多,但預售屋市場經歷了3年的榮景期,價格已來到波段高點,建議投資人宜居高思危。

名家觀點》從貸款看房價 10年增長4成「跌價成不可能的任務」

/第一建經研究中心副理張菱育

近十年以來房價不減反漲,對於要購買房子的民眾來說,貸款的平均金額也相對增加,而貸款授信額度的變化,主要是反映擔保品的價格和價值,隨著房價上漲,不動產這類型的擔保品,價值也會相對隨之提升。

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觀察金融聯徵中心資料全台受信額度變化,十年前的2013年第一季平均622萬元,增加至2022年同期的880萬元,增加逾四成,主要是受到三大因素影響,包括「房價增漲」、「新屋交易量增」,以及「自用購屋增加」等因素所致。

一般而言,銀行對於新建案的放貸成數比較好,以聯徵中心資料統計,2022年Q1全台屋齡在3年內的貸款件數比例為30.5%,相較十年前2013年Q1的22.5%,增加8個百分點,再加上十年以來整體房價上漲,所以平均授信額度增加明顯。而且近年政府透過信用管制降低多屋族的貸款成數,當自住型購屋回歸為市場主力,整體的貸款成數和授信金額也隨之成長。

工人,工地

而六都當中,房價最低的台南市,新增貸款人數十年以來卻是增幅最高,從2013年第一季1292人,成長至2022年同期的3064人,大增137.2%,是因台南市自從2010年縣市合併後,台南獲得較多的資源補助,也陸續發展了許多公共及交通建設、新興重劃區,再加上「護國神山」台積電進駐南科,產業帶動人口移居此地,提升住宅需求,吸引自住、投資族到台南置產,地價與房價也逐年成長。

房價最高的台北市,十年以來的授信額度增幅20.3%,是六都中最小,但是買房壓力卻也是最大,平均每個人要背起1650萬元的房貸,比起十年前增加了278萬元,幾乎是一台雙B進口車基本款的價格,購屋壓力年年升高,也讓台北民眾逐漸往外圍的新北及桃園地區購屋,因此也讓台北購屋貸款人數,也趨於減少。

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