文／大家房屋企畫研究室總監郎美囡

你有房貸補貼嗎？　應該是最近跟房地產相關的熱門問候語。

依據內政部表示，這次3萬元的一次性補助可以減輕55萬戶房貸族的負擔，不過，統計2020年到2022年的買賣移轉棟數高達99萬多棟，而且這三年為房價高點，剛入手房子又碰到2022年央行連四季升息，房貸壓力大卻最有可能因購屋總價高過總價限額，拿不到補助。

今年1月份五大銀行平均房貸利率來到1.953%，是近7年的歷史新高，由於大部分購屋人申請房貸的類型是「指數型房貸」，其為「放款指數利率」加「加碼利率」計算貸款利息，其中放款指數利率會跟著央行宣布升降息同步，因此央行不斷升息，房貸族有感升壓，尤其有申請寬限期者，在寬限期間沒有攤還到本金，升息後利息負擔壓力更大。

行政院於2月16日拍板公布房貸補貼的資格條件，讓許多剛上車的貸款族有「落榜」之感，原來自己不在政府補貼的對象內，補貼的三大條件為「家戶所得120萬以內，核貸金額台北市850萬、非台北市700萬，購屋總價台北市1200萬、非台北市1000萬」，綜合這三大條件，小坪數、單身是最有可能符合，若以區域來看，雙北以小宅的可能性高，整體來說中南部符合條件的機會最大。

政府補貼是一次性的，但房貸卻是20、30年的事，補助雖不無小補，不過購屋看重的還是未來價值，房市經過疫情爆發後資金潮的洗禮，短短三年間房價上升至新高點，有計畫現在進場的買方，擔心的不外乎房價是否還會降，加上去年開始政府各項政策都讓市場氣氛顯得低迷，讓買方更容易擔心買貴。

以目前的市場資訊，買方的掌握度相對高，不再是資訊不對稱的市場，因實價登錄資料已趨近完整，且可以社區名稱來做查詢，買方也可以同類型(大樓或公寓)、同路段來查詢成交價格，根據這幾年房價走勢，各區多數是從2020年下半年明顯上漲，因此想知道資金潮上漲前的房價，可參考2019年以前的價格，再對比2021年到2022年的高點價格，從中評估出價策略。

再者，如何選擇區域至關重要，無論哪一國的房地產大亨，都講求Location，因為地段涵蓋了機能、政策重點及生活便利性，蛋黃區匯集了所有優勢，所以房價高，若要找低價，勢必某些部分有所欠缺，以新興區域來說，由政府主導建設的地段較為理想，建設實現後，人口移入便能帶動機能，生活便利性也日漸提升，把握重要關鍵，購屋就能成為贏家！

住展雜誌公布北台灣新建案市況，住展風向球2023年1月分數為42.7分，燈號維持綠燈，住展雜誌企研室經理成采錡表示，元月市況表現平平，但有望改變當前局勢的曙光已出現，即預售屋限制換約定調不溯及既往，降低打炒房政策短期內對房市的威脅，市調也觀察到部分買方將329新建案價位作為是否結束觀望、出手購屋的參考，「329檔期新案如果開價持續開高，目前在售線上建案可望先蹲後跳，一改低迷，加速去化，但新案開價持平，甚至下修，那麼在售建案就可能蹲到腳麻。」

根據市調，由於多數新案規劃年後再進場，去年12月選後推案潮告一段落後，今年1月部分地區進入推案空窗，北台灣預售屋推案量僅約500多億元，較去年12月減少700多億元，月減幅逾五成。新增供給減少下，1月線上待售的住宅建案維持在一千多個，變化不大。

北台灣預售屋單一案量逾15億元以上的指標案有台北市-士林「圓山富璟」、新北市-板橋「帝景6號」及三重「鴻華天滙」、桃園市-大園「御禾院」、新竹市-東區「富宇天雋」、新竹縣-竹北「浩瀚寬郁」及竹東「星都滙CD區」等。

新成屋供給因先建後售指標案進場增加，1月北台灣完工釋出的新成屋戶數有300多戶，對應指標分數上升；單一案量逾15億元以上的指標案有新北市-三重「森一」及桃園市-桃園「中悦耑悦」等。

風向球追蹤的指標案1月平均來客組數一周約17.6組，較去年12月減少1.2組。儘管今年春節收假前夕，各接待中心來人量小增，北台灣整體房市仍因月初少有新建案公開拉抬人氣，月平均來人組數重回去年11月、地方選舉前水準。

1月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.2戶，與去年12月持平，日前持續有買方勇於出價，唯價位多低於賣方預期，未能促成交易，買賣雙方的價格認知差距尚未出現明顯縮小跡象，也因多數消費者期待價格修正，日前市場以價位平實的個案買氣較穩定。此情況牽動全區行情，使平均議價率續增0.38個百分點，來到約10.91％，對應指標分數下滑。

文／全球居不動產情報室總監陳炳辰

演藝圈名氣如浮雲，藝人多有業外投資，而不動產投資穩健，又可自用，兼具隱私、身份、增值、宜居等特性，遂受青睞並不意外，另也會買給父母家人，不乏購置多間豪宅，或多戶社區的案例。

觀察藝人們購置的社區，不脫就以名氣、地段為主要選項，像是單價200萬元俱樂部的成員，如「帝寶」、「信義聯勤」、「琢白」、「和平大苑」、「華固名鑄」、「頂禾園」等，就都見藝人身影，另有其他座落大安區、信義區，或是敦北、大直、天母的豪宅，像是「敦南寓邸」、「台北信義」、「琢賦」、「國美大真」、「龍邦國宴」，傳出的住戶則包括張震、仔仔周渝民、大S徐熙媛、阮經天、林志穎，以及賈靜雯，單價雖不及200萬元，卻也都是百萬元起跳。

另外，推測也有在工作、學區、環境熟習度等需求下，購置在特定的區位，比方說內湖區因為多電視台，錄影地段的鄰近性，也會讓藝人於該處買房，比方說當地豪宅聚落碧湖一帶的第一豪宅「碧湖畔」就見Ella陳嘉樺入手，而因美國在台辦事處聞名的「文心AIT」亦傳小豬羅志祥買下多戶，均為百萬元身價的社區。

至於近期因教會事件聲名大噪的宋逸民夫婦，過去曾透露喜好文山區的學區，便傳置產靜心高中旁的「靜心文匯」，還有出身新莊的吳奇隆，也在副都心購入多戶「京雅苑」，這兩社區單價雖不及百萬元，仍為區域相對高價物件。

其餘同樣是藝人屬意的社區，在豪宅市場亦顯名氣，包括張信哲與黑人陳建州夫婦入住的大安森林公園與永康商圈周邊的「方念拾山」，以及民權東路上、行天宮附近，由Selina任家萱買下多戶的都更豪宅「東西匯」，和Hebe田馥甄買的中山區靜巷風低調豪宅「忠泰玉光」，單坪均價均為百萬元以上，本身豪宅規劃，藝人定居又加持，價位抗跌走升。

又值得一提的是，這些豪宅也確見投資前景，譬如說林志玲過去在中正區的寓所，以及近期林俊傑的內湖豪宅、于美人家族鄰南西商圈豪宅，轉手均傳獲利，而與「星」為鄰亦有所得，這些明星們居所的左鄰右舍賣屋都賺得價差，惟事實上物件條件已具實力，名人光環錦上添花而已，買房跟著地段、名氣走，皆對於資產保值有不敗效果。

2023年開始，戴德梁行今(5)日舉辦2022年Q4記者會，回顧2022年，董事總經理顏炳立表示，「去年就如三太子(國泰蔡鎮宇)跟我說的，會變成『脫褲圍海』，而今年我預測，將會是『狡兔追市、暗淡的月』，價跌、量緩跌、買氣跌，3個字，跌跌跌！」

顏炳立說，2022年不斷升息，房地產資金斷鏈，而年底平均地權條例一讀過關，政府如同鋪下天羅地網，整體交易量急縮。他補充，「2022年就如同三太子跟我一直聊的，『脫褲圍海』（自不量力），許多區域個案開高，曲高和寡，最終賣不好。」

展望2023年，顏炳立預測，建商們跟投資客的資金派對結束了，土地交易量縮、買氣黯淡，預售成屋供多需少，自用客將轉向觀望，只有價跌才能見量，整體來說，將是「價緩跌、買氣弱、金流決定市場」的一年。

▲顏炳立表示「其實2022年升息接近2％後，投資獲利都會被利息吃掉，資金退場後，房地產很難再好，去年Q1其實就是這波多頭最後光輝。」（圖／記者林裕豐攝）

土地市場部分，他指出，「即使六都地段好、面積大的土地，買氣依舊會收斂，只要價格跌10%後，才會出現價、量，但整體來說還是屬於萎縮狀態，只剩下都更土地會轉向活躍。」

顏炳立還提到，「店面市場租金將呈現緩跌，但租客不會追價，預估至少要跌20%，成交量才會歸來；商旅部分，郊區土地再利用趨勢不變，但至少要價跌10%才會有量。」

豪宅市場，依舊是有錢人的收藏品，被他們拿來抗通膨、資金避險使用，價、量、買氣應持平，不會有過多劇烈變化。

最後，顏炳立為2023年房市做了總結，2023年將是買賣雙方拔河的一年，建商、投資客們的資金派對結束了，難再向銀行借膽（錢），金流斷，但通膨影響房市買氣，將會是明確的買方市場，走空下修態勢不變，價格易跌難漲！

內政部房屋稅籍111年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋已高達71.2％，未來幾年更將上看75％的高比例，實為最大的國家安全問題之一。建築安全履歷協會創會理事長戴雲發更指出，在全世界工料雙缺的威脅下，營建業要兼顧人力、成本、建造品質、工期等確實很辛苦，建議可透過「建築安全履歷系統化建築」為整合開發、缺工缺料、安全品質解套。

▲建築安全履歷協會創會理事長戴雲發建議可透過「建築安全履歷系統化建築」為整合開發、缺工缺料、安全品質解套。（圖／ 攝影中心攝，下同）

台灣在地質結構上，位於歐亞板塊與菲律賓海板塊交界帶，因地殼不穩定，地震自然也成為了台灣人的宿命，加上全台屋齡高、不耐震的危險老舊房屋遍地可見。正因如此，許多地主自然相當關心自家危險老舊房屋在重建後的抗震能力與施工品質。

地震難以預防，「住的安全」一直是台灣民眾所關注的焦點！前陣子有地質學家提出預警，根據地震週期判斷，認為台灣已經進入強震百年週期，預判未來在2025年前後於東部海域可能發生八級的「海溝型地震」。一般而言，地震震度以靠近震央的地方震度越大，但若是盆地地形容易聚焦，在盆地地表所受地震震動的時間將會拉長，地震強度也會明顯放大，在台北盆地內的民眾於地震發生時更加「有感」，因此位於全台30年以上老屋比例最高的台北盆地地區，其所受地震的災損更不容小覷。

▲中華民國全國建築師公會出版《台灣建築五十年》專書，在1971～2021年的台灣建築50年歷史上，特別記載「建築安全履歷協會」及長期推動的「Alfa Safe鋼筋系統化工法」及「潤弘預鑄建築工法」。

「建築安全履歷協會」推廣的創新建築「Alfa Safe鋼筋系統化工法」，近期更獲得台灣建築中心之「智慧建築標章」與低碳建築聯盟LCBA之「低碳工法標章」認證，加上台灣建築史上的紀錄。

都更、危老改建近期受到物價、房市、銀行升息等各種因素干擾，再加上缺工嚴重與整合開發不容易。有鑑於此，戴雲發成立「戴雲發中力都市更新團隊」做「危老都更全案管理」，目前已有7個危老案件與1個都更案件成功整合簽約執行，持續將建築結構安全觀念推廣給更多地主了解，達到施工品質透明化之目標，有效提升建築耐震能力，讓地主有信心放心合作。

文／元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立

內政部最近公布最新全國新建餘屋報告，111年第2季全國新建餘屋量為7萬7,454宅，不僅較上季增加2,527宅，連三季走高，更是近兩年多、十季來新高。目前七都新建餘屋量最多的行政區，以桃園龜山3593宅居七都各行政區新屋餘屋量之冠，台中北屯2580宅次之，中壢2488宅居第三。七都各行政區新建餘屋量排名前三的行政區中，只有台北的中正、中山、內湖、新竹的湖口、台南的善化、高雄的楠梓新建餘屋量低於1000宅，其他行政區都有上千宅的新建餘屋待售中，區域賣壓不可謂不小。

若細看內政部發布的新屋餘屋數據趨勢可發現，全國新建餘屋量於107年Q2的8萬82宅達歷史高點後，就開始緩步下降，不過，到了今年Q1就開始出現回升，Q2更是持續上揚，季增2527宅，也較去年同期增加7405宅，顯見新屋去化狀況在今年似乎有越來越差的情形，這將是房市一大隱憂。

而且，由目前七都新屋餘屋量大的行政區可發現，幾乎都是近年建商的推案熱區，也是房價炒作較嚴重的區塊，如今餘屋量攀升，這些區域內大量的餘屋量如果無法順利去化，不僅房價可能開始出現下修，更將成為區域房市發展的隱憂。這些區域目前已成為新屋市場的一線高危區。

過去幾年因為房市復甦，建商普遍加大買地與推案的力度，雖然新屋去化狀況看似不錯，但其實目前新屋餘屋量卻是八年前、103年3萬多宅的一倍以上，餘屋量仍在歷史高檔。

如今房市在升息、股市下跌、兩岸關係緊張與政府打炒房等多重利空下，買氣越來越冷、建商推案又爆量，未來房市買盤如果無法順利銜接上，大量的建商餘屋就可能出現一波降價出清潮。仲介想開發第一手案源或是民眾想低價入手超值都可以多留意建商餘屋出清狀況。

對於仲介與民眾該如何找到建商可能降價出清的餘屋，則可以多留意建物謄本上的資訊。建物完工交屋後，如果建物謄本上還登記於建商名下尚未移轉的建物，就是建商餘屋。這些餘屋在建物謄本「所有權部」的會顯示出「第一次登記」的字樣，民眾想殺價撿便宜可以多留心。

周昆立
◎現職:
元宏不動產加值服務平台 創辦人、
◎學經歷:
中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」
◎專長:
地籍富數據分析應用