商用不動產與土地交易總額 雙雙寫下四年新低

多國持續升息、終端需求放緩與全球經濟前景發展不明等影響,台灣經濟連帶受到影響,出口自9月出現負成長,2022年台灣經濟表現開高走低,商用不動產與土地市場也呈現相同局面。根據第一太平戴維斯統計,2022年(截至12月14日)大型商用不動產交易金額達1325億元,比去年減少25%;建商購地動能減半影響,今年大型土地交易與地上權合計僅1767億元,年減幅度更達39%,商用不動產與土地總成交金額,皆寫下近4年低點。

受到央行持續升息影響,不動產買氣自下半年起明顯降溫,第4季商用不動產金額僅161億元,呈現旺季不旺的格局,為近10季最低單季交易規模,幸而今年上半年買氣穩健,全年交易量能仍維持1325億元的相對高水位。各類不動產中,辦公室買氣異軍突起,成交金額達469億元,規模較去年翻倍,更成為各類商用不動產之中,唯一正成長的類別,壽險業與專業投資機構都積極布局,顯示當全球股匯市波動劇烈、通膨持續升溫,核心與保值的優勢成為專業投資人的布局重點,多個知名商辦交易,包括保力達以每坪210萬元買下信義計畫區統一國際大樓整層辦公室,中國人壽斥資120億元購置七期整棟辦公大樓,辦公室單價陸續創下紀錄。


雖然科技業受庫存升溫與接單能見度不高,導致擴廠需求較去年下滑,廠房與廠辦今年交易金額僅為301億元與277億元,然加計公部門釋地所帶動的工業土地交易,工業不動產全年交易金額達到1332億元(包含廠房、廠辦與工業土地),僅較去年減少9%,仍站穩台商回台投資潮以來交易次高規模,工業地指標案包括桃園航空城七宗產業用地標售案,總脫標金額達227億元,售出超過10萬坪工業土地,航空業、零售業、生技製藥跟物流業者都積極補充土地庫存,也代表廠商的中長期生產用地需求穩固。

整體工業不動產呈現量縮價漲的局面,根據第一太平戴維斯調查,主要工業區今年土地單價漲幅約11%,是自2016年調查以來第二高的漲幅,具備三種特性的工業區漲幅最明顯,一為單價在1字頭的工業區,具價格吸引力,二為位於科學園區周邊工業區,可享產業外溢效果,三為位於捷運沿線的都會型工業區,在都更與工業立體化政策帶動下,由平面式改為立體使用,坪效帶動地價。

▲第一太平戴維斯協理丁玟甄。

買方方面,央行今年已連續3季升息,商用不動產的自用型買方轉為保守,而投資型買盤則未受影響,投資交易占比達到63%,規模與去年相當。保險業成為今年最積極的投資買盤,投入金額超過403億元,比去年增加3成,而隨著基準利率調升,不動產投資最低投報率門檻提高到2.595%,保險業轉投資策略持續轉向雙北市以外投資標的,今年即有7成的資金布局於雙北市以外的不動產,具穩定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓,都在投資標的之列。另外,專業投資機構也相當活耀,包括資產管理公司、投資公司或家族辦公室等企業,全年投資金額達到160億元,成為第二大宗投資人,並且特別偏好台北市的辦公室與廠辦產品。

受到住宅市場買氣下滑,房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸,土地交易規模明顯下滑,全年成交金額減少39%,建商購地動能明顯萎縮,全年購地金額為1059億元,年減率達5成,主要原因除了公部門減少釋出建地以外,另一方面,2019年到2021年之間,建商購地金額累計超過6000億元,土地庫存豐富,這也使得土地新案評估上更為謹慎。多家建商採多樣化策略以分散風險,包括提升工業廠辦推案比重、參與公辦都更或聯開案、以及品牌建商合作推案,以降低未來住宅市場波動所產生的風險。

表一:前十大商用不動產交易案

標的區域金額(億元)買方不動產類型
台中豐邑市政核心臺中市120.5中國人壽辦公室
精英電腦大樓臺北市83.5中國人壽廠辦
國產實業大樓臺北市65.0自然人辦公室
錦宏氣密窗青埔物流倉儲桃園市63.0台灣人壽廠房
信義誠品百貨22.98%產權持份臺北市59.0統一零售
新竹國賓飯店等新竹市58.0全球人壽旅館
宏普舊宗段新建辦公大樓臺北市40.8宏楷投資及新妍投資廠辦
明台產險大樓臺北市37.7台新銀行辦公室
統一國際大樓3個樓層臺北市34.9環泥建設開發、坤慶國際開發辦公室
潤泰金融大樓8樓層臺北市32.0中國人壽辦公室


第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,今年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素壟罩下,全球的股匯市與不動產市場波動劇烈。隨著美國通膨逐步受到控制,升息速度可望趨緩,中央銀行升息幅度隨之放緩,再加上近日國門全面解封,觀光旅遊業逐步回溫,都對台灣經濟帶來正面影響。展望明年,預期在利率緩升、經濟發展穩定的局面下,商用不動產價格與買氣將維持穩定,而政府研議中的平均地權條例修正案,若未來私法人購置住宅將採許可制,有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場,主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠;科技業雖然今年擴廠相對保守,但隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資,也顯示產業鏈在台持續深化的動力,帶動廠房以現代化物流的需求,挹注工業地價格緩步向上。

▲第一太平戴維斯董事長黃瑞楠。(圖/記者何宇庭攝,上同)

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