名家專欄/老屋交易熱 掌握「補登」商機會更賺

文/謄本達人、元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立

過往市場對於老屋都有「老屋難貸款」、「老屋沒人買」的疑慮,不過,根據內政部資料顯示,近五年來全國屋齡30年以上老屋佔住宅市場交易比重持續攀升,從2018年的27%、不到三成,而後逐年一路攀升,到2022上半年已高達37%,直逼四成,市場交易相當熱絡。

對於這樣的市況與趨勢,筆者認為,「高房價」、「銀行放貸意願增」、「政府力推老屋危老都更」是近年老屋市場性持續提升的三大關鍵。而面對這樣的趨勢,如果民眾能把握老屋特有的「陽台補登」及「公設補登」優勢,甚至可能替資產創造更多增值契機。

以高房價來說,近兩三年年全國房價飆漲,許多縣市房價漲幅2~3成,甚至不少地區或個案還出現房價翻倍的狀況。由於,目前新屋價高、在都會區內的精華地段供給也相當有限,也導致很多首購民眾買房時,往往只能瞄準價格相對較便宜的老屋,進而帶動老屋交易量攀升。

其次,近年銀行對老屋放貸意願增加不少,根據內政部資料顯示,全國屋齡30年以上老屋到今年Q2為止,共有超過460萬棟,超過住宅存量5成以上,甚至,在台北老屋佔住宅存量比重還高達7成以上,呈現遍地是老屋的狀態,因此,除非銀行放棄中古屋房貸市場,不然銀行增加老屋貸款是必然的結果。

再者,近年「政府力推老屋危老都更」也是一大原因。由於台灣房屋老化問題嚴重,為鼓勵老屋加速更新重建,政府2017年5月發布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,並提供「容積獎勵」、「放寬高度及建蔽率」、「稅賦優惠」等3大獎勵,也確實帶動老屋市場熱度提升,這點由近年老屋交易增加與危老計畫核准件數直線攀升可見一斑。目前老屋除居住價值外,更多了都更的期待。

由於,目前老屋市場性提升,民眾對於老屋關注度增加,民眾確實該花時間多了解老屋的商機。筆者認為如果房子夠老,甚至還有「陽台補登」及「公設補登」的商機存在,讓購屋者有機會秒賺百萬,是現在持有老屋與想買老屋的民眾不可忽略的要點。

由於早期建物登記法規是以建物四面牆壁為界線,因此第一次建物登記時,把陽台、屋突、停車空間、防空避難室等都忽略沒有登記,直到1982年8月12日內政部訂定「建物測量辦法」後,包含陽台等附屬建物,才可以辦理測繪登記。所以,如果目前房子屋齡超過40年,就可能有不少空間可以補登。目前全台屋齡40年以上老屋住宅存量就有約307萬宅,而這類房子的補登商機,是買老屋除期待危老都更外的隱藏商機,民眾千萬要把握。

以陽台補登來說,民眾如果發現房子屋齡超過40年,且屋內有陽台,但「建物權狀標示部」卻沒有標示陽台字樣,這時就可能有陽台補登的可能。只要房子所有權人或委由代書等代理人向各縣市工務局申請「竣工平面圖及位置配置圖」,收到圖後檢查圖上建物上是否有「陽台」字樣,若有,即可向地政事務所申請陽台補登,若無,還可在工務局申請加註「陽台」字樣,若經同意加註,則可再至地政事務所申請陽台補登。

以往過經驗來看,陽台補登後有機會多出3~5坪面積,在如今寸土寸金的高房價時代,即便小小的居住空間,價值都不斐。以台北來說,目前平均房價每坪逼近70萬,如果能多出3~5坪的面積,資產就可能增值數百萬,是相當大的一筆財富。而且,陽台等附屬建物一經補登,未來無論是在參與都更危老或是買賣移轉,都能為自身帶來更多好處,持有或想買老屋的民眾都要好好把握。

周昆立
◎現職:
元宏不動產加值服務平台 創辦人、
◎學經歷:
中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」
◎專長:
地籍富數據分析應用

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