股市牽動房市? 北市Q3豪宅交易23件創3年新低

今年以來台股跌跌不休,連帶影響到了國內的豪宅市場買氣?根據實價資料,今年Q3北市目前實價登錄僅23筆豪宅交易揭露,創下近3年的單季新低量台灣房屋集團表示,影響豪宅交易動能不只是股市,還有二大關鍵。

豪宅示意圖/台灣房屋提供
豪宅示意圖/台灣房屋提供

根據實價資料,統計台北市近3年各季度的億級豪宅交易量,2020年第一季55筆,逐季成長到當年Q4達114筆,為近3年最高峰;到了2021年上半年,量能稍稍下滑,隨後於2021下半年再度拉抬,去年Q4也達113筆;不過今年則呈顯反轉一路下滑的趨勢,且今年Q3北市目前實價登錄僅23筆豪宅交易揭露,創下近3年的單季新低量。而對照近三年的股市指數變化曲線,確實有幾次和豪宅交易量的變化相近。

台股指數與台北市豪宅交易量走勢圖 。圖/台灣房屋製表
台股指數與台北市豪宅交易量走勢圖 。圖/台灣房屋製表

影響豪宅交易動能三關鍵 股市、疫情、政策

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,台股自疫情爆發後,曾在2020年初從12000多點下修到低於9500點,不過隨後因疫情控制得宜,加上全球紓困推升市場資金水位,使台股在2020年3月底開始反彈,並一路保持強勁漲勢,甚至在今年1月衝破18500點;然而後續受烏俄戰爭、美國升息、全球經濟下行等影響下,股市從「萬八」下修約3成,如今持續在「萬三」附近徘徊,這也和北市豪宅交易波段吻合。

陳定中分析,首都豪宅的消費客群為高資產族,而高資產族對經濟的反應敏感,資金布局也具有多元性與國際性,高資產族在股市賺錢時,常會將部分獲利了結,並轉投房地產,使資產更具抗通膨效益;反之,2022年股市從高點大跌,富豪們的投資取向便趨於保守,奉行現金為王的原則,因此當國內股市大幅下挫,經濟展望浮現變數時,大戶置產規畫也會比較觀望,使國內的豪宅買氣因而放緩。

疫情干擾+限貸4成 豪宅交易也上沖下洗

惟2021年豪宅交易量出現V型走勢,和股市持續在高檔盤旋的態勢略有不同。陳定中指出,去年股市表現平穩,但房市則因去年5月到7月全台處於三級警戒,加上疫情重挫不少產業發展,交易陷入一波低迷氛圍,直到7月底解封後才趨向活絡,以致去年豪宅量能呈V型走勢,也顯示影響豪宅買氣的因素不單是經濟,近年的疫情與政策,也左右豪宅交易量能。

除了金融市場的變化,影響豪宅買氣的因素也包括央行的限貸政策。第一建經總經理謝萬雄表示,去年3月中下旬央行的第二波信用管制,把豪宅貸款成數從6成降至55成,第4戶起更只有4成,增添去年Q2豪宅市場的觀望氣氛;2021年底央行的第四波信用管制,進一步把豪宅貸款成數通通壓低到4成,助長市場的保守心態,導致2022年豪宅交易量漸漸萎縮。而在限貸政策下,財力充沛且仍有意進場的買家,索性不辦房貸捧現金購屋,使市場上屢見無貸款的豪宅交易。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示,雖然台北市的豪宅交易量縮減,但價格還是保持在一定水位,北市近年總價上億、單價逾百萬的豪宅,整體平均單價都在130萬元以上,且今年與2020、2021年相比依然上漲,顯示豪宅的價格支撐力道尚屬穩健。

在豪宅交易的區域分佈方面,基本上台北市仍以大安區的大安森林公園周邊、中山區的大直水岸、松山區的敦化林蔭道,以及信義計畫區為主。而北市蛋白區豪宅也急起直追,包括內湖的西湖生活圈、碧湖周邊及五期重劃區等地,在內科中高階主管與影視名人的加持下,亦頻傳豪宅交易,使內湖漸漸躋身為台北市豪宅交易的後起之秀。

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