迷你基地惹的禍 台北市建案公設比創新高

據住展雜誌統計,今年截至10月24日止,台北市新成屋、預售屋建案(統計範圍為華廈、大樓建築,不含5層樓以下的公寓、透天)平均公設比為35.9%,較去年上升0.9個百分點,並創下歷史新猷。新北市今年同期平均公設比則為33.8%,比去年略降0.1個百分點,中止連續四年上揚。住展雜誌研發長何世昌表示,由於今年台北市100坪以下的迷你基地建案數較多,導致公設比攀高的速度遠高於往年,但新北市的建商卻極度克制,不僅顯示雙北建商公設比拿捏呈現高度落差,也透露兩地消費者對公設比%數接受度並不一致。

北市飆新高 兩因素作祟

台北市今年開賣的建案平均公設比達到35.9%,超越2020年35.2%、創下史上新高。北市建案公設比飆高的主因,在於今年建地面積100坪以下的迷你基地建案較多,而這類建案幾乎都是危老重建案;公設比逾40%以上的建案當中,迷你基地建案比率高達六成七。


何世昌分析,迷你基地建案公設比偏高,關鍵因素有二,一來是社區戶數少,每戶需分攤較多的公共設施面積;二來是這類建案都是危老重建案,地主分回的條件通常不差,業者若想維持利潤,往往會把免計容積用到上限,公設坪數因此偏高。

新北超克制 共識很明顯

新北市新建案公設比由去年高峰33.9%回落至今年的33.8%,並沒有再往上成長,可能與建商普遍較克制,以及迷你基地建案數量較少有關。

觀察新北市建案公設比分布狀況,可以發現超過八成建案公設比都控制在35%以下,35%以上的建案比例不到二成,且公設比逾40%的建案比例僅約2%,代表新北市建商規劃建案時對公設比拿捏共識度極高,而背後關鍵恐怕是消費者對高公設比建案接受度甚低所致。

台北市狀況截然不同,公設比高於、低於35%的建案比例平分秋色,大致呈現五五波,且逾40%以上的建案比例接近一成,顯示北市消費者對高公設的容忍度相對高,從而左右建商建築規劃。

休閒公設非萬惡 關鍵在於實用性

何世昌認為,一般談到公設比,多數消費者聯便聯想到休閒公設,而休閒公設並非萬惡,只要規劃得宜可以提升生活品質、和附加價值,且若公設比合理,消費者也多能接受。業者如果能依目標客層規劃適合的公設,肯定能為建案大加分。

何世昌指出,由於國人生活型態改變,近年較受歡迎的公設如(冷藏/冷凍)包裹收發室、外送物品放置區、垃圾冷藏室、健身房,受育兒家庭青睞的則以圖書/閱覽室、家教室、兒童遊憩區。另外,頗受歡迎但較少見的如寵物盥洗室、洗車區 ,又因疫情與直播盛行的緣故,過去常見的中大型多功能會議室,逐漸由小單位個人遠距工作室、直播間所取代。而過去一度竄紅的電動車充電區,因不少縣市已要求停車位需預留充電樁,這類公設反而漸趨勢微。

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