房價下跌倒數計時! 新建案銷售率瀕5成保衛戰

北台灣新建案今年來每月的近一年平均銷售率在2月達到61.33%最高點,之後便逐月下滑,至今年9月,近一年(2021年10月~2022年9月)平均銷售率來到約52.92%,為今年單月最低點,意味著新建案銷售速度正在趨緩當中。住展雜誌研發長何世昌表示,今年Q2升息與本土疫情大爆發後,新建案市況直直落,外界預言房價即將反轉下殺的聲音頻仍,但預售屋房價依然持續上揚,原因與近一年銷售率仍在五成多空分水嶺之上有關。唯需注意的是,一旦銷售率跌破五成,價格下修的壓力就會浮現。

疫情重擊房市 選後極為關鍵

新建案銷售率在今年3月開始下滑,4月下挫幅度加大,升息與本土疫情爆發為最主要的導火線,其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想,導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。升息打擊的是購屋信心,疫情爆發則影響了民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫,尤以4月疫情失控衝擊最劇烈,近一年銷售率於當月重挫近3個百分點;當這三件事匯集在一起,新建案市況因而受拖累。

何世昌指出,北台灣新建案銷售率走勢,預期至11月都會逐漸下滑,倘若選後12月買氣未能回升,2023年Q1新建案近一年銷售率將會跌至50%多空分水嶺以下,則最快Q2房價可能出現轉折。但如果選後銷售率上揚,則反轉下跌的空襲警報將暫時解除。

竹市多頭不墜 北市仍亮綠燈

北台灣各縣市中,以新竹市的買氣最強健,今年9月的近一年銷售率高達約82%;其中,香山近一年銷售率突破9成,北區約79%,東區則約77%。由於新竹市銷售率遠超出50%多空分水嶺之上,且線上新建案未售出的剩餘戶數低於300戶,短期內推案又無爆量的可能,房價未看到任何轉折跡象。

每坪房價已達百萬元的台北市,雖然房價基期極高,且近來買氣極冷,但9月的近一年銷售率仍約有56%,除了中正、大同、中山與士林等四個行政區外,其餘八個行政區平均銷售率都在五成以上,市場還算相對安全。

何世昌認為,新建案銷售率能夠高度呈現市場供需情況,當銷售率從逾六成降至約53%,代表新建案由供不應求逐漸趨向於供需平衡。至於未來銷售率是否會跌破五成、轉為供過於求,除了檢視買氣能否止跌反彈外,業者也需謹慎控制供給量,避免爆量使得市場平衡被打破;一旦水庫裡的水滿出來,在下游戲水的人只有逃跑一途了。

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