名家專欄/房市轉空 看懂謄本輕鬆殺價買好房

/元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立

近期房市交易量能冷卻、賣壓攀升,許多苦等不到房價下跌的購屋族,如今終於等到殺價買房的好時機。不過,對於如何找出有機會砍價的「超值屋」,相信很多人不清楚或是不知該從何下手。其實,民眾想議價買好房,只要看懂「謄本」並了解掌握其中各項意涵與異動情資,想超值買好房,一點都不難。

所謂「謄本」(包含建物與土地兩種謄本),民眾不用想的太複雜,它就好比房子的身分證,除能保障所有權人權益外,其內容揭露的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分,更是紀錄了該房產的各項重要資訊。很多「可殺價」的情報都隱含在其中,只要民眾能把這些資訊「讀懂」,出價買房時就可以更有把握,也更有機會省下大筆購屋預算。

對於謄本內有那些重要資訊及隱含那些殺價資訊呢?筆者以下以建物謄本為例,分別就謄本內的標示部、所有權部、他項權利部等3大部分給購屋者做初步的介紹。

  • 建物標示部:

內容包含建物基本資料的描述,包括:登記日期、登記原因、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、層數、層次、總面積、層次面積與建物完成日等建物基本資訊。

如果民眾想知道房屋建材是鋼筋混凝土、加強磚造或其他建材,就可以從「主要建材」欄位取得相關資訊。而若民眾想知道想買的房子,是一般合法的住宅或是無法做住宅使用的商業宅,就可以看「主要用途」欄位。只要謄本上顯示用途是「住家用」或「集合住宅」,那民眾可以安心購買,但若是顯示「一般事務所」那就是市場所稱的商業宅,這類產品做居住使用有違法疑慮,價格往往也會較住家用的產品更便宜,購屋民眾可藉此做初步判斷。

  • 建物所有權部:

內容包含登記次序、登記日期、登記原因(如:買賣、繼承)、所有權人基本資料(二類謄本會隱匿屋主的統一編號、出生日期等資訊)、權利範圍、其他登記事項…等資訊。

其中「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手,頻繁轉手的房子,可能房子有未知特殊問題,民眾看屋時就需多留意。而「登記日期」與「登記原因發生日期」分別是屋主的過戶時間與實際買進時間,因房地合一稅2.0版於2021年7月上路,並針對「短期持有」交易課重稅,因此房地的取得日時間就攸關適用稅率,一般來說,成屋或土地的取得日以移轉日為主,而預售屋則依買賣契約簽約日加以認定,如果屋主持有時間過了重稅期,也許價錢就會更加好談,想便宜買房就更有機會。另外,若在建物所有權物的「其他登記事項」有註明「預告登記、假扣押、假處分及查封」等記載,這類房子是無法過戶的,購屋者也須特別留意。

  • 建物他項權利部:

這部分的內容包含登記次序(指他項權利人在這宗建物設定他項權利的先後順序)、權利人、權利種類(常見有抵押權、地上權、不動產役權、典權、農役權、耕作權等)、擔保債權金額/比率/範圍等資訊。

一般來說,如果權利人是「一般銀行」,這類權利常為「普通抵押權或最高限額抵押權」,且可能是跟銀行借款買房時所產生,其中,「擔保債權總金額」就代表抵押給銀行擁有的「權利總值」,通常是貸款金額的1.2倍。如果購屋者無法利用實價資料知道屋主取得成本,這時就可用「擔保債權總金額」來推估,假設為1200萬,則屋主貸款金額就可能是1000萬(1200萬/1.2=1000萬,若推測貸款8成,再以1000萬/0.8便可推算屋主原始取得成本約1250萬。一旦知道屋主取得成本與取得時間,就可以初步判斷屋主買房價格是否在房市高點與是否可能好殺價。

另外,如果權利人是一般「自然人」或是「民間私人借貸公司」,這類因借款利率往往比銀行更高,就可能代表屋主資金需求較為緊俏,才會向民間借貸設定抵押,這時民眾買房就可能有更大的殺價空間。

綜合以上,民眾應可以對謄本內的資訊有初步的掌握與概念,建議買房時務必多看看謄本資訊,說不定就可以掌握到殺價的好機會。最後,目前民眾要取得謄本相當簡單與容易,以「第二類謄本」來說,申請人沒有身分限制,「任何人」都可申請調閱,一般民眾即可藉此輕易取得房屋的重要資訊。不過,第二類謄本會隱匿屋主的姓名、統一編號、出生日期等個資,調閱者須注意。

周昆立

◎現職:

元宏不動產加值服務平台創辦人

◎學經歷:

中央大學數理統計學系畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」

◎專長:

地籍富數據分析應用

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