連續升息澆熄房市資金行情 黃舒衛:央行決策鷹中帶鴿

美國聯邦準備理事會(Fed)於台灣時間22日凌晨無意外宣布連三度調高利率3碼,但過去所謂利空出盡,當日全球股市反彈的戲碼,這次改為全面收黑,預示市場對未來升息、經濟衰退的疑慮。今央行Q3理監事會後決議升息半碼、升準一碼,但不再加碼房市信用管制。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,考量利差擴大所引發的資金外流以及通膨壓力不減,但又有全球經濟衰退疑慮、內需市場制肘,再加上房市從第二季開始,原本的貸款調控,再加上疫情、通膨、打炒房政策等干擾未解,買氣趨淡,為避免過度干預造成市場風險,央行決策方向其實很單純。

反觀台灣4月的消費者物價指數年增率為3.39%,是101年8月以來新高,生產者物價指數年增率高達14.00%,更重要的是進口物價指數以美元計價年增率15.73%,但以台幣計價則跳升到17.00%,為1980年以來42年新高,顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。而且Fed在5月已經升過兩碼,台灣沒有落隊的空間,再加上7月、9月的利率走向轉鷹,都不得不讓台灣央行被動進行防禦性升息。然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊,因此央行第二季升息幅度落在半碼。

選擇性信用管制暫收手

黃舒衛分析,央行作為全國資金調節的主管機關,從數據管理的角度來看,降低資金潮水位以及減緩熱錢湧入房市的速度,已經達標。因此繼續升息、升準,但不加碼房市信用管制內容。

黃舒衛解釋,代表資金動能的M1B在疫情爆炸的2020年第二季年增率站上雙位數之後,不但帶動股市挑戰一萬八千點,也同步炒熱房市買氣。但今年第一季進入升息循環後,M1B年增率已經在四月回落到個位數,7月的6.67%已為41個月以來新低,即便資金存量仍多,但活水已轉為涓涓細流,資金動能熄火。

進一步說明,央行限縮資金行情,更有後座力漸強的趨勢,出現五衰現象。

從不動產貸款餘額變化來看,以土地為擔保品的土地融資餘額年增率已經從去年第一季將近20%的年增率降到今年7月的12.2%波段新低;建築融資從去年年中的17%降到今年7月的12.53%;比建物買賣移轉棟數更能反映及時市況的上半年房產銷售8774億、年增2.89%,對比去年同期還陷於三級警戒的房市還能有23.08%的年增率,完全不可同日而語;商用不動產前三季(統計至9/16)交易量993億元,年減18.7%;土地前三季(統計至9/16)交易量更為5年新低,年減40.9%,市場回歸理性。

表一、土地市場歷年交易金額 (截至9/16)

歷年Q1-Q3(1/1-9/16)歷年Q3(7/1-9/16)
年份金額(億元)年增幅(%)年份金額(億元)年增幅(%)
2017735.0955.12%2017262.0824.40%
20181,326.7680.49%2018390.0248.82%
20191,841.0238.76%2019438.9312.54%
20202,588.8540.62%2020716.6063.26%
20212,459.11-5.01%2021997.8739.25%
20221,454.31-40.86%2022571.23-42.75%

資料來源:Knight Frank Research

商用市場三大趨勢

黃舒衛認為,因應資金成本越來越高,投資人要求的收益率也相對升高,甚至超前部屬,以確保未來輪番升息之後,不致出現「負投報」的窘境,因此未來一季、半年將出現以下三大趨勢;

  • 越買越「難」。投資硬指標—壽險業的金八條租金收益率限制,買樓的租金毛收益率門檻從47%調升到2.595%,短短半年從2.095漲至近2.6%,利息成本增加24%,遠高於一般調漲租金速度、幅度,因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。
  • 議價空間加大。租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力,恐怕壓縮買方溢價追價意願,進一步翻轉,拉大議價空間,市場將走向選股不選市的個案表現階段。
  • 越買越「南」。雖然高總價的物件仍以台北市為主,第三季有精英電腦、國產實業大樓等物件成交,但桃園航空城產專區超過200億的土地標售才是市場焦點,所以資金隨產業、投資機會,南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。

表二、商用不動產市場歷年交易金額 (截至9/16)

歷年Q1-Q3(1/1-9/16)歷年Q3(7/1-9/16)
年份金額(億元)年增幅(%)年份金額(億元)年增幅(%)
2017447.61-19.97%2017196.9322.84%
2018561.3025.40%201881.21-58.76%
2019649.2015.66%2019219.21169.94%
2020813.5325.31%2020562.98156.82%
20211,222.1350.23%2021441.06-21.66%
2022993.10-18.74%2022295.18-33.08%

資料來源:Knight Frank Research

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