央行再度升息 商用不動產與土地交易市場信心大受影響

全球央行持續升息抑制通貨膨脹,繼美國宣布基準利率上調3碼後,中央銀行今天再度宣布調升基準利率半碼(0.125個百分點),由1.5%上調至1.625%,以及提升存款準備率1碼,連續三季升息,也再次確信台灣將進入緩步升息循環,雖然升息腳步緩慢,但仍將影響商用不動產市場與住宅市場的信心,買方觀望態度將加濃厚。

今年前8月大型商用不動產交易為935億元,比去年同期減少23%,特別是自8月起,受到美元升息、台幣走貶以及台海情勢升溫等因素影響,交易放緩速度更加明顯;前八月土地交易累計為1312億元,年減21%,比2020年的高點時期,同期交易規模減少了將近900億元,這也顯示,央行緊縮土建融資,以及抑制預售屋投機炒作的政策,已經影響建商購地動能,別是中小型建商。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出,美國累計升息12碼,基準利率上調到3.00%至3.25%之間,房貸利率以及通貨膨脹高漲的雙重影響下,房市已出現降溫跡象。台灣方面,國內物價相對穩定下,中央銀行以穩定經濟為主軸,本次升息後,五大銀行平均購屋貸款利率將突破1.8%,大約是回到2016年的水準,升息幅度雖相對溫和,但透過調升存款準備率,持續緊縮放款,對於買賣雙方的心理層面影響深厚。

前8月交易金額年變動率

 2022年前8月2021年前8月年變動率
商用不動產935億元1,211億元-23%
土地與地上權1,312億元1,670億元-21%

資料來源:第一太平戴維斯

今年下半年開始,商用不動產買方轉趨觀望,追價力道放緩,收益型產品的期望投報率提高,而美元持續升值、股匯市震盪以及台海情勢緊張,都影響投資型買方將資金投入不動產的速度,以保險業為例,不動產投資門檻由年初的2.095%提高到2.595%,台北市市中心的標的幾乎很難達標,大幅限縮可購買的標的,而保險業在評估投資標的時,甚至將要求更高的投報率加碼,以因應未來一年的升息風險。賣方方面,心態有逐步調整的態勢,開價雖沒有明顯修正,但在議價過程中,對於價格認知逐步貼近市場行情,這有助於交易的推進。展望第四季,在國內經濟基本面維持穩定,以及短期新供給量少的情況下,預期商用不動產市場將可維持量縮價平的格局。

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