名家觀點》風向變了! 丁玟甄:預售屋市場宜居高思危

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄

近期國內住宅市場氛圍,就像從夏天突然進入了冬天,從市場一片看好,迅速變成空多意見分歧的狀態。預售屋就如同期貨,頭期款較低,興建期付款期程長,吸引許多自有資金較或者高度槓桿操做的投資人。因此當市場風向轉變,或者整體經濟出現鬆動時,以投資為主的預售屋市場,將受到更大的波動。由於房價已位於波段高點,且市場負面消息轉多,預售屋投資應該更趨謹慎,下列幾項觀點,提供投資人在購置預售屋時進一步評估觀察。

1.預售推案量快速膨脹,最大交屋潮來臨

這一輪房市回溫,預售屋推案快速膨脹,由全國的住宅類建築執照核發戶數觀察,107年到110年間,總戶數由每年12萬戶快速增加至17萬戶,這與過往十年每年約9萬到12萬戶的戶數相比,預售屋推案明顯放大。如果以興建期3至4年計算,預期在未來3年將會碰上最大住宅交屋潮,市場供給量大增的情況下,對房價成長帶來壓力。

  1. 升息循環下,買方財務評估需謹慎

年初至今,美國升息9碼,台灣央行升息1.5碼,國內房貸利率由年初的1.36%上升至目前的1.7%,雖然與過往2%的房貸利率水準相比,仍位於相對低點,但不可不謹慎的是,台灣的升息與通膨上升速度較國外緩慢,未來若利率跟上國際腳步,房貸族的支出將大幅增加。

以1000萬元的30年房貸計算,每升息1碼,每月房貸支出1200元左右,雖然金額不高,但若連續升息,再加上近期低總價物件中,不乏有買方是大幅擴張消費能力進場購屋,升息容受力較為敏感,將成為市場不穩定因子。另外,即便預售屋在完工交屋前不會有房貸問題,但若長期來看,低利率環境已結束,未來交屋時,每月房貸支付有相當高機率,會高於簽約當下預期的金額。

3.政府抑制房市措施終將影響房市

這波房價大漲,政府與央行推出多項房市調控政策,從房地合一2.0,實價登錄門牌完整揭露,到預售屋紅單禁售,政策推出的速度與力道,遠大於過往,政策對於產業的影響不得不慎。接下來內政部積極推動的預售屋禁止換約政策,雖然尚未排入立法院會期,然一旦通過,將對於預售屋轉手帶來極大影響,若再加上近期營建業缺工缺料,預售屋交屋延後的機率大增,對於投資人來說,在禁止換約與延後交屋兩者加乘下,自有資金可能卡關超過5年,影響自身財務規劃。

雖然從歷史經驗來看,台灣住宅市場以短空長多居多,但預售屋市場經歷了3年的榮景期,價格已來到波段高點,建議投資人宜居高思危。

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