名家觀點》300億元租金補貼之亂 房東、房客面臨的兩難困境

大家房屋企劃研究室副理郎美囡

內政部砸下重金300億元租金補貼,並大開方便之門,租客向內政部申請不須房東同意,申請通過後,房東即具有公益出租人資格,申請的出租房不僅房屋稅、地價稅比照自用住宅享優惠稅率,每屋每月租金收入綜合所得稅免稅額1.5萬元,政府廣放利多,這次政策響應也相當熱烈。

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不過,看似租客及房東雙贏,日前卻傳出有租客申請租金補助,結果房東得知便漲租,連同其他房客的租金一併調漲,讓申請租金補助的房客被其他房客霸凌,內政部也公告,若租客申請補助遭受房東惡意漲租,可向縣市政府提出申訴,房東若不改正,最高可處50萬元罰緩。

郎美囡

▲大家房屋企劃研究室副理郎美囡。

為何政府降低房東稅賦負擔,仍有房東不買單、租客不敢申請,關鍵還是在「稅」,尤其擔心被查稅、追稅,雖然這次政府強調不查稅、不追稅,甚至頂樓加蓋租屋不但能申請補助,也保證不會拆除違建,但顯然不少房東對於政府的保證存疑,因此市場也傳出房租將有對應政策的調漲。

假設台北市某公寓出租,以台北市租金行情,地段、生活機能不差者,每個月租金約2.5萬元,整年皆有承租人的情況下,年租金收入約30萬元,倘若房客申請租金補助,每月2.5萬扣掉1.5萬免稅額為1萬元,再扣掉必要費用率43%,該房東的年租賃所得6萬8千4百元,若房東適用所得稅最低稅率5%,房租的收入課3千多元,但適用稅率高,或是租金收入更高,則房租課稅額可能破萬元。

由於免稅額是固定額度,並非按比例,租金水平高的區域,稅負差距將更顯著。此外,房東的另一層擔憂,政府現在不追,以後是否真的不追,若被認定為公益出租人,未來房屋轉售,土地增值稅是不是就不能使用自用住宅用地優惠稅率。

不過,在討論租金補貼造成租金上漲的可能性之前,房租水平已是連年看漲,央行啟動升息增加房貸租金負擔,將轉嫁至租金上,加上房價走高,租金一併受到拉抬,房租本就難以持平,這次大規模租金補貼,除了降低租客負擔,也是藉此吸收租賃市場資料,政府立意良善,不過租賃市場價格不似房價,租賃與市場供需連動更為密切,若需求不變,擴大供給可降低租金,那麼在都會區廣設社會住宅,或許是更為有效的解方。

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