房業網法律科普》遇到租霸「不繳租金、不點交房屋」我該怎麼辦?

Q:我出租房屋給房客,他給錢給的零零落落,都沒給齊全過,這個月底租約到期,我上門催討他積欠的房屋,他把自己關在房間裡面,都不理我,而且我去查,發現他欠水費、電費、瓦斯費,簽約的時候他姊姊是連帶保證人,請問下個月月初,租約的時間到了,能不能找找警察來嗎?

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A:警察管殺人放火毒品車禍,但不管私人租約,你找警察來警察就算到場也沒用,警察不能施用強制力把房客請出來

Q:這不涉及侵占嗎?
第 335 條
意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科三萬元以下罰金。

看起來好像可以用對不對,我的房客在租約已經到期以後,還死皮賴臉的免錢住我的房子,這是不法嘛!房子是我的,所以構成,但真的是這樣嗎?

最高法院刑事判決100年度台上字第1719號
刑事法上之侵占行為概念,係指行為人將其管理中之他人財物,易持有為所有意思,予以侵吞入己,亦即侵吞之際,不具有日後返還之想。

舉個淺白的例子,智潔律師跟觀眾朋友借了台相機,結果事後不但不還,還把相機給賣了賺錢。這個就叫易持有為所有,本來我只是借用暫時管理,但賣了換錢不就是侵吞了嘛!

可是今天房客賴住在裡面,構成意圖為自己不法所有嗎?沒辦法,他只是賴著不走住免錢,但房客可從來沒有說自己是所有權人喔,另外住免錢也沒辦法吧房子給變成自己的吧!
所以答案就是這類狀況,不構成刑事犯罪,就不要麻煩警察伯伯了!

律師提醒:既然租約要到期了,記得要寄發到期絕不續租的存證信函或line,來避免他突然又付房租了,討厭的房客變成受不定期租賃的保護。
Q:聽說存證信函要寄二次才有效,是這樣嗎

有概念,但錯用了!
我們經常在租賃裡面講的寄二次存證信函,講的是租約還有好長好長沒到期,房客就開始欠租,因此要第一次寄催告付錢的存證信函,第二次扣完押租金還積欠超過二個月以上時,終止租約的存證信函。

這位大哥的租賃契約這個月月底就要到期了,而且律師提醒的是到期不續租的存證信函,跟前面的是完全不相同的。因此到期不續租的存證信函,寄一次對方有收到就有效了喔!

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謝智潔律師

電話:2709-2946、2709-2498

傳真:2709-2113

地址:北市敦化南路2段5號8樓之5

國立政治大學法制組畢業,93年律師高考及格

(二)經歷

前宏理法律事務所受雇律師

現任智博法律事務所主持律師

犯罪被害人保護協會義務律師

台北市室內設計裝修同業公會顧問

現代婦女基金會義務律師

法律扶助基金會審查委員

(三)經辦案件

故宮博物院弊案

導演張作驥性侵案

湯景華縱火六死案

華山分屍案

youtube頻道:
房客不搬走,房東想斷水斷電,可以這樣做嗎?是否可能有法律風險呢?!
法律5.0-智博法律事務所謝智潔律師

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