睽違10年!央行宣布升息1碼 專家:先別買房!房市要降溫了

央行今日(17)公布升息一碼,買方最擔心升息後房貸負擔增加多少,大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,以貸款1000萬元、20年期、原本利率1.5%來估算升息一碼(0.25%)之後的貸款負擔,原本利率1.5%,用本息均攤的方式計算,每月應還本利和為4萬8255元,如果升息1碼,推估利率上升至1.75%,每月應還本利和來到4萬9413元,跟利率1.5%時相比,每月多了1158元,一年將增加13896元。

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住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,跟隨FED腳步,因此央行升息也在意料之內,雖然升息並不會充分反映在房貸利率上,可是對於借高額的房貸戶來說仍是壓力,加上進入升息循環後,房貸戶猶如溫水煮青蛙,長期壓力不小,至於升息是否抑制投機炒作,由於幅度不大,對投資客來說,仍有喘息空間,不過租金很可能因為房東成本增加而上揚。此外本次並未有打房新政,顯見政府將打房主軸回歸行政部會,並非持續採取選擇性信用管制調整,避免衝擊過大。

升息房貸試算一覽表

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,央行表態已久,將升息抑制物價上揚的壓力及通膨危機,且貨幣政策逐漸走向緊縮,市場對於央行可能的取向多有準備,而選擇性信用管制搭配政府打炒房政策,投資性買盤有縮手的趨勢,但不動產抗通膨的效果、穩定性優於其他投資標的,因此仍有置產型的需求,自用買盤也仍有一定量體,今年市場交易價量應平和發展,像去年遍地開紅盤的盛況難以再現。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,央行升息一碼有三個意義。

首先是宣告2020年第一季由美國聯準會所帶動的降息、量化寬鬆資金派對已經準備落幕,緊接著的停止購債、縮表,即使初步只升一碼,但進入升息循環之後將改變所有人的投資思維。以房市來說,金管會對壽險業購置不動產的租金投報率門檻一下要從2.095%提升到2.345%,會讓商用投資市場轉趨觀望,出價變保守。

其次,過去外界都認為台灣升息總是慢半拍或是折半,但這次央行預估經濟成長率仍可維持4%以上,而且近期股匯雙殺、通膨膨壓力更大,因此大膽加足一碼,以減緩資金外流,以及弱勢台幣加重通膨壓力的威脅,預期未來央行自主性會更高。

最後,央行的選擇性信用管制已執行一年多,無論是購屋貸款餘額、土地及建築融資年增率都逐月下降,再加上原來管制項目對貸款條件都是史無前例的嚴苛,再加碼的空間極有限,不如強化對行庫的管理及既有措施的落實,換「升息」上場,促進市場早日回歸理性正軌。
整體來說,這次進入升息循環,短期雖然無感,但未來還有通膨、升息雙面夾擊的壓力,如果還有內政部對於預售屋禁轉約或限制法人購置住宅等壓縮買盤的做法,預期投資市場消風速度會增快。(記者黃建廷/台北報導)

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