房業網法拍科普》第一次標法拍屋就上手

Q:法拍屋好像很便宜,但是糾紛不少,該怎麼進入這個水很深的市場,一般民眾可以自己去買嗎?

EP.04 真假豪宅怎區分?台北台中這幾區最熱

  1. 拍資序哪裡看

ANS:目前法拍資訊來源多元,一般來說大概可以分為下列幾種:

  1. 新聞報紙:過去規定法院公告一定要刊登在新聞紙,但許多法院公告都刊登在民眾較少見到、廣告費用較便宜的報紙,如:新生報、太平洋日報、眾聲報,但修訂民事訴訟法規後,法院公告除新聞紙外,也可以選擇在法院網站刊登。
  2. 法院公告欄:強制執行法第八十一條及第八十四條中規定:「拍賣不動產,應由強制執行法院先期公告。」因此,拍賣公告皆應揭示於執行法院。所以可從各地方法院法拍屋拍賣之公告欄上得知法拍屋相關資訊。
  3. 網路資訊 :

(1)政府相關網站 - 由政府架設,所有拍賣資訊皆能查詢到

  例:司法院  https://aomp109.judicial.gov.tw/judbp/wkw/WHD1A02.htm

      法務部行政執行署https://www.tpk.moj.gov.tw/9539/9799/114109/

      臺灣金融資產(金拍) http://www.tfasc.com.tw/

(2)銀行網站 - 各債權銀行會將已申請查封的案件放在自家網站供大眾查詢

  例:華南銀行 https://www.lawhouse.com.tw/forbid/

      第一銀行https://www.firstbank.com.tw/sites/fcb/LawHouseInfo

(3)民營法拍資訊網站 - 由民間代標業者自行架設之網站,但部分提供資訊有區域限制

  例:寬頻房訊http://www.54168.com.tw/portal/index.aspx

  • 標單如何填寫

ANS:標單可至各地方法院服務處購買,一份10元。填寫時須注意下列幾個地方:

  1. 案號、標別、股別 ~ 依拍賣公告內所載確實填寫
  2. 投標人基本資料 ~ 要特別注意,投標人即為得標後的不動產所有權人,拍定後無法變更,若為親友間2人(含)以上合資購買,需填寫未來全數所有權人姓名,並註明相關持分範圍。
  3. 投標人聯絡地址~未規定一定要填戶籍地址,請以確定有辦法收告公文的地址為主,如公司地址。
  4. 填上要標購的不動產建號或地號,要注意的是土地價格與建物價格需分開填寫,若欲競拍標的有多筆建/地號,請逐一填寫。
  5. 總價~建物出價額、土地出價額的加總,建議用國字填寫,較可避免筆誤或欄位錯誤。
  6. 委任狀~若非本人投標,而是委託親屬友人代為投標,請將投標書上欄位資料填寫完後用印,不須另外準備其他委任書狀。

3.投標小技巧

1.可提前查詢司法院網站,確認是否有公告停拍,若已停拍可避免白跑一躺。

2.可將投標書上基本資料提早填寫完畢,到現場後只需補上價格欄位與願出總價欄位即可,除了可事先檢查避免資料錯誤外,也可避免因時間來不及而錯過投標時間。

3.可提早至法院觀察今日參與投標的競爭人數多寡,再針對總價部分來做調整;或在總價欄位上增添尾數,避免雙方出價金額相同。

4. 投標當日需準備事項

投標人為自然人 ~

(1).國民身分證正本

(2).投標人印章

(3).銀行保證金票據 

投標人為法人 ~

(1).營業事業登記證或公司登記事項卡 
(2).公司大小章 
(3).法定代理人(獨資為負責人)之身分證正本 
(4).法定代理人印章 
(5).委任狀 
(6).銀行保證金票據 

5.得標後的尾款墊付

依規定得標人要在拍定後七天內繳清除保證金抵付拍賣價金以外的餘款。所以,資金的取得和週轉是一件重要的事,投標人必須對資金的調度運用有縝密的籌劃,以免得標後,無法於七日內繳清價金而遭法院將所繳保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足之差額;目前有多間銀行提供代墊款的服務,如合庫、第一、華南、聯邦、安泰、及區域信用合作社等,依各銀行規定,目前代墊款年利率多約落在5.5%~6.3%區間內。

但民眾最好在鎖定投標的物件後,就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估,由銀行方面估算可提供之貸款比率,避免得標後,銀行提供貸款的幅度和預期不符,而出現資金不足的窘境。

6.點交入住

點交時間流程

一、拍定7日內繳清尾款。

二、繳清尾款後7至14日取得「不動產移轉証書」。

三、法院在發出「不動產移轉証書」後,即可向法院申請點交。

四、申請交後,法院會命令債務人自動履行搬遷,(通知書正本送債務人、附本送拍定人),要求債務人(即現住人) 於限期15~30日內自行搬遷交屋。

五、拍定人自行查看,若發現債務人未於搬遷期限內主動搬遷,待期滿後可再向法院陳報債務人未搬離,請法院繼續點交動作。

六、此時法院將會發出履勘通知,通知債務人法院將派員至房屋現址履勘,請債務人在現場等待,拍定人收到履勘通知副本後應通知管區派出所,請派出所安排警員協助。發文內容特別註明:「履勘不因債務人不在而停止」。履勘時,法院會協調雙方交屋時間(通常為一個月),引導雙方逹成共識。

七、經協調後,若債務人至交屋期限仍不交屋,拍定人可再陳報法院,申請強制點交。

八、法院發出定期強制執行通知,聲明強制執行時間。於現場時,拍定人除先行通知管區安排員警到場外,鎖匠及搬家公司也都要預先安排好,以避免債務人不在家、或屋內仍有留置物未搬離之狀況發生。若債務人不在場,屋內的遺留物,法院將現場清點並造冊,依規定,所有遺留物都要交給拍定人保管,拍定人需另尋地方或倉庫存放。

遺留物處理

若債務人不在場,屋內遺留物於清點造冊後,得標人得先行另找地方存放,並發存證信函通知對方來領取,若是無法通知到或對方拒收,可再向法院申請公示送達,以刊登報紙方式通知。若上述動作完畢後,仍無人領取,得標人可向法院申請拍賣留置物,建議得標人可自行拍下處置,減少保存留置物場地租金與保管時間。

由於法拍屋點交與處理留置物乃是相當繁瑣的過程,務必要一步步照程序來作,若得標人未經法院程序自行請鎖匠開鎖進入,債務人聲稱有貴重物品遺失要求天價賠償,反而是得不償失。

法拍達人:寬頻房訊發言人徐華辰

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