64%看漲房價! 房價欲小不易「機能小宅」未來看好

國際獨立不動產顧問公司萊坊(Knight Frank)繼去年中之後,發布第二次的【全球買家調查】(Global Buyer Survey),針對全球上千組住宅潛在買家的購屋趨勢及偏好進行研究。調查顯示,買方在「購屋意願」、「價格走勢」、「加價幅度」方面,都跟去年疫情最嚴重的第二季有截然不同的樂觀積極看法,另外對於機能型產品的接受度也提高,未來將形成疫後住宅產品轉向的關鍵。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛進行兩次調查的比較研究分析表示,疫情提高「購屋意願」,去年第三季有20%的受訪者有購屋、搬家計畫,而一年後則有19%的已經搬遷,北美洲、澳洲甚至高達25%,而今年更是有25%計畫購屋、搬家,可見全球消費者購屋置產的意願在疫後持續增溫。

「價格預期」方面,去年有56%的受訪者認為未來一年房價會跌,25%認為持平,只有19%認為會漲。但今年則有64%認為會漲,表示樂觀看待房價的人數至少增加兩倍,相對來看,認為會跌的只剩13%,多空看法落差極大,帶動全球房市牛氣沖天。

「購屋預算」方面,由於去年是空頭佔上風、看跌得多,因此願意加價的只有寥寥7%,而縮減預算的有47%,想拿大刀砍價10%以上的更有31%。然而恐慌過後,今年願意加價的暴增到28%,整整增加3倍。增強的購屋意願、樂觀的價格預期、積極的加價策略成為今年全球房市的基調,難怪被形容為一場「搶房比賽 」(Race For Space)。

購屋動機方面,主要還是回應疫情對家庭居住品質的要求,因此最多的受訪者仍為追求更大的室外空間而搬,佔約22%,其次是19%傾向更大的室內空間,4成以上、兩大動機主要都離不開「避免群聚、社區感染或在家工作的機會增加」等空間面積的需求。另外,第三個動機則是想「移居其他城市」以達到工作、居住、財務、消費支出的平衡。

說到「移居其他城市」議題,在美國多與企業遷移有關,誠如特斯拉及惠普在去年年底開始就因不同州的不動產稅率及物價而陸續將總部遷至德州,不少員工也隨著公司的腳步紛紛落腳到新的稅費天堂。

黃舒衛表示,結合以上三個購屋動機,這波全球房市熱多集中在郊區或是二線城市,而台灣在護國神山的科技產業聚落投資發酵之餘,南二都的房價越漲越兇,也與全球趨勢一致。尤其根據今年9月內政部戶籍統計,台北市家戶數三十年來首度少掉3,673戶,但其他五都卻繼續呈現增加趨勢,其中桃園市、新北市、台中市都新增超過一萬戶。瑞普萊坊市場研究部亦進一步分析台北市政府民政局資料,發現在台北市的「出走潮」趨勢中,遷出率依序為大安、信義、松山、中山、中正等蛋黃區;反觀唯二有增加趨勢的則是相對蛋白的大同及內湖。

產品類型方面,46%的消費者選擇獨棟住宅,42%的選擇水岸住宅,34%選擇鄉村或郊區住宅,跟去年的差異都不大,唯一有明顯不同是今年有19%的選擇為了周間工作而準備的套房產品。黃舒衛分析,適應未來遠距工作、微型創業等需求,此類結合工作需求的功能性住宅需求還會持續增加。而且台灣少子化、高齡化、住宅商品化、新屋重建等多元需求的升級,也會刺激建商提供更多機能小宅的消費選擇。

最後,萊坊從2019年開始調查以飯店式管理的品牌住宅售價會比一般住宅加值25%到35%,但疫後買方對於休閒設施、服務管理、環境衛生、空間安全、較高的租金報酬率都有期待,因此願意加價39%的預算購置品牌公寓。黃舒衛表示,全台從北到南已有不少品牌建商標榜飯店式管理,預期在豪宅、地上權住宅的全面性導入之後,台灣未來不但會出現更多的品牌住宅,還會因為這波防疫旅館的普及而衍生強大的酒店式公寓及高端物管商機,帶動租賃市場同步升級。

其中台北有西華富邦、文華苑、琢豐、鐫萃等案件;新北則有馥華艾美一案;而台中有勤美之森及雙橡園系列代表;至於高雄地區還有和陸寓邸及遠雄THE ONE等指標案,就連最近台南都有清景麟巴克禮PARK 2等新案搶攻酒店式管理市場,顯示品牌住宅的潛力正在默默發酵,連中南部都一片火紅。

黃舒衛分析,今年房市交易將創八年新高,而住宅開工量也會連兩年創1994年以來新高,雖說首購、換屋需求比例高,但買屋抗通膨的避險以及加碼搶進低基期區賺價差的數量其實也不少,未來短則一年,長則三年,勢必面對資金潮消退後的價量調整。建議買方進場仍要以自住需求為標準,同時兼顧產品及價格風險,才能真正達到「存房」的效果。(記者黃建廷/台北報導)

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