顏炳立觀點:現在就去買房!

台灣房地產市場歷經去年大發,成交量創了 4 年來的新高,股市也㇐樣,台灣的經濟成 長交出漂亮成績單,在此優勢下,今年的台灣房地產市場沒有悲觀的理由,尤其去年點 火的主力是科技界的工程師,代表此類產業在過去幾年及未來幾年都將非常好,有穩定 收入,終於可以購入價格親民的房地產,享受政府提供的優良金融環境,造成蛋白區內 的夢幻產品陸續出現,創下榮景!

然而,建商容易『忘了我是誰』,大量點火促銷,所謂『虱目魚、吳郭魚』熱銷,不代 表海產會大漲,其實去年走的是選擇性的產品風,不管是『單價、總價、產品、量』, 都有別於過去的全面大漲;從去年底看到有人想炒作房地產,短買短賣,因此,政府祭 出四個緊箍咒,卻依然無動於衷。新春開始,也看到大炒特炒,工地還沒開賣,卻有 1,000 多人在排隊,不可思議,這是勢之所趨、利之所趨,有利可圖,大家想盡辦法介入炒作, 非自用需求,驚動了政府,東廠出手,派出錦衣衛,開始追、殺、堵、查,把所有可能 的管道、對象、子彈、金援,㇐㇐封掉,把法人的持有也打成與㇐般人㇐樣,沒有特例。

這情況對今年來說,仍有兩樣產品會是市場熱點,第㇐個是土地市場,需求來自於蛋白 區內的麵粉需求,蛋白區的需求來自於有獲利的科技業在中、南部大肆擴廠,帶動薪資 不低的青年工程師,隨便都可擁有千萬房價的房地產,因此,這波搶購的自用買盤,並

不會因政府的打房而有所停滯,因為不是短炒,只是被短炒介入後,攪亂了㇐池春水。 今年由於供給需求,造成重劃區土地市場,只要生活機能逐漸完善,就會成為建商推案 的首選,也即所謂的蛋白區,只要『單價、總價、產品、量』規劃妥當,依然可以得到 買盤青睞,對年輕族群來說,難得遇到房價親民,街廓完善、接地氣的產品,足以吸引 他們進場,直接取代了過去的透天厝,消費習慣也改變了。因此,蛋白區的土地與蛋白 區的主力產品,仍為今年的市場主軸,且需求大過供給,南科、中科、竹科,仍會在今 年再度寫出漂亮數字!

除了這些以外,還有屬於主力的剛性自用買盤,仍在市場上尋找合適的產品,還是以蛋 黃區為主,但目前蛋黃區出現㇐個不合理的現象,當㇐個蛋黃區的預售產品,開價 150 萬㇐坪,成交落在 130 萬㇐坪,130 萬㇐坪的預售屋,三年後交屋,若看成現貨,大約 值 110 萬㇐坪左右,而附近地區 10 年屋齡的卻開 120 萬㇐坪,20 年屋齡的開 110 萬 ㇐坪,30 年屋齡的開 100 萬㇐坪,訊息錯亂。在產品、面積正確下,30 年的 50~60 坪屋子,總價 5000~6000 萬,有的沒車位,卻也賣到 90 幾萬成交。以此推算,那 20 年的屋子,是否要 100 萬成交,10 年的 110 萬成交?那不如去買預售屋,全新現貨 110 萬,這產生了不動產中的『替代』基本原則:『當價格㇐樣時,效用高的優先被選擇、當 效用㇐樣時,價格低的優先被選擇』!

市場上資訊亂了,典型的自用買盤會㇐味追高,只為了想買到喜歡的房子,若是投資,未來是沒有獲利空間的,因為『稅制不改,投資不入』,投資,未來 3~5 年內不易上漲, 即使有,幅度往回攤也比其它投資性產品差。然而,被市場肯定的是地段,因為地段稀 少,拉近了新舊房價的距離,預售屋的價格修正了,新成屋的價格也反映了,唯獨中古 屋不修正,在等待認命的買盤,因為金融環境使這些屋主有條件去等待認命的買盤。

今年仍然是自用剛性買盤的時機,投資獲利的空間愈來越小,政府的政策都是對短炒短 賣的投機、投資客不友善,整個蛋白區熱度可能維持,但量會緩慢增加,代表市場短期 內不再會有投機、投資客,反倒是市區中心蛋黃買盤等了 4 年的舊大樓,在價格親民 後,開始有自用型買盤去尋找適合自己總價、地段好的產品,造成價格不易掉。預售市 場反映的大部分是都更產品,而都更產品大部分蓋成 30~40 坪,並不符合在這地段尋 找的自用型買盤,但是有些在地段好的中古屋,仍然可以高價成交,這是目前市場認命 自用買盤的無奈市況。

到底該不該買?若錢準備好了,就進場買地段好的產品,不論新舊,但如果買的是 4,000~5,000 萬的產品,則必須含車位,若沒含車位,就像㇐件襯衫沒有鈕扣,算不上 完整的衣服,也代表未來房價不易上揚、脫手困難,跟地段好壞無關,備有車位才是決 定蛋黃區中古屋的市場性。

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